Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Ulm verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Ulm ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Ulm für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Ulm vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Ulm - Grundbuchamt (zentralisiert in Baden-Württemberg)³	Justizzentrum Zeughaus, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm, Tel. 0731 / 189-3400, Fax 0731 / 189-3438, E-Mail Poststelle@GBAUlm.justiz.bwl.de
Gutachterausschuss	Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung in Ulm¹²	Münchner Straße 1, 89073 Ulm, Tel. (0731) 161-6270, Fax 0731/161-1648, E-Mail gutachterausschuss@ulm.de
Betreuungsbehörde	Betreuungsbehörde der Stadt Ulm¹	Schwambergerstraße 3/5, 89073 Ulm, Tel. 0731-161-5354, E-Mail betreuungsbehoerde@ulm.de

Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter Betreuungsbehörde der Stadt Ulm, Schwambergerstraße 3/5, 89073 Ulm, Telefon 0731-161-5354, E-Mail betreuungsbehoerde@ulm.de¹. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung in Ulm, Münchner Straße 1, 89073 Ulm, Telefon (0731) 161-6270, Fax 0731/161-1648, E-Mail gutachterausschuss@ulm.de, Öffnungszeiten Mo bis Fr 08:00 bis 12:00 Uhr und Mo bis Do 14:00 bis 15:30 Uhr². Das Grundbuchamt: Justizzentrum Zeughaus, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm, Telefon 0731 / 189-3400 (Mo bis Do 09:00 bis 11:00 Uhr), Fax 0731 / 189-3438, E-Mail Poststelle@GBAUlm.justiz.bwl.de³.

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Ulm ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Ulm derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Ulm, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Ulm?

Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten Grundgebühr 900 Euro zzgl. 2,7 Promille aus dem ermittelten Verkehrswert (zzgl. Umsatzsteuer; Zeitaufwand für besondere Leistungen 75 Euro je angefangene Stunde; schriftliche Bodenrichtwertauskunft 24 Euro je Wert) nach § 4 der Gebührensatzung vom 04.06.2014⁴.

Ob ein solches Gutachten nötig ist oder eine begründete Wertindikation mit schriftlichem Kaufangebot reicht, entscheidet das Gericht. Bei kleineren Objekten oder klarer Marktlage lohnt sich die Rückfrage vor der Beauftragung. Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es für kostenlos als Online-Download unter www.ulm.de (ab Ausgabe 2020 nur online abrufbar; ältere Ausgaben bis 2019: 30 Euro bzw. zusammen mit Bodenrichtwertkarte 50 Euro zzgl. 2 Euro Nebenkostenpauschale)⁵.

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Ulm?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	im Mittel 4.050 € je m² Wohnfläche im Wiederverkauf (471 Kauffälle; 2024: 3.690 €/m²) und 7.430 € je m² im Erstkauf/Neubau (2024: 6.410 €/m²) im Jahr 2025⁶
Freistehendes Einfamilienhaus	im Mittel 4.040 € je m² Wohnfläche bzw. 742.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 600 m² Grundstücksfläche und 184 m² Wohnfläche im Jahr 2025 für Weiterverkäufe freistehender 1-2-Familienhäuser (72 Kauffälle; Zone A: 1.004.000 € / 4.890 €/m², Zone B: 575.000 € / 3.500 €/m²)⁷
Doppelhaushälfte	im Mittel 3.980 € je m² Wohnfläche bzw. 525.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 350 m² Grundstücksfläche und 134 m² Wohnfläche im Jahr 2025 für Weiterverkäufe von Reiheneckhäusern und Doppelhaushälften (67 Kauffälle; Zone A: 548.000 € / 4.200 €/m², Zone B: 481.000 € / 3.550 €/m²)⁸
Reihenmittelhaus	im Mittel 3.860 € je m² Wohnfläche bzw. 458.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 229 m² Grundstücksfläche und 119 m² Wohnfläche im Jahr 2025 für Weiterverkäufe von Reihenmittelhäusern (42 Kauffälle; Zone A: 455.000 € / 3.920 €/m², Zone B: 474.000 € / 3.580 €/m²)⁹

Verkauft wurden laut Marktbericht 221 Kauffälle im Jahr 2025 im Segment 1- und 2-Familienhäuser (116 Reihen-/Doppelhäuser mit 55.614 Tsd. €, 81 Einfamilien-/Ketten-/Atriumhäuser mit 55.515 Tsd. € und 24 Zweifamilienhäuser mit 15.419 Tsd. €)¹⁰. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Ulm gilt dazu eine kommunale Regel: Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Ulm zum 01.05.2026: Genehmigungspflicht insbesondere bei Leerstand länger als sechs Monate, gewerblicher Nutzung über 50 % der Gesamtfläche oder Vermietung zur Fremdenbeherbergung über zehn Wochen pro Kalenderjahr (Kontakt: zweckentfremdung@ulm.de)¹¹. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Ulm früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Ulm übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Ulm?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Ulm immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.