Köln und Umgebung

Elternhaus in Köln: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Köln ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Das Grundbuch für Köln führt das Amtsgericht Köln selbst, in den Grundbuchabteilungen 10 bis 28 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

Welche Zahlen zum Elternhaus in Köln sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Köln
Einwohner	1.092.607 Einwohner mit Hauptwohnsitz (1.100.076 Wohnberechtigte insgesamt inklusive 7.469 mit Nebenwohnsitz, Stand 31.12.2025)²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	18,3 Prozent (201.223 von 1.100.076 Wohnberechtigten ab 65 Jahren, davon 63.453 ab 80 Jahren, Stand 31.12.2025)³
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	5.682,42 Mio. Euro bei 7.831 Kaufverträgen im Jahr 2025 (2024: 4.678,48 Mio. Euro bei 7.226 Kaufverträgen)⁴
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	1.406 Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025 (2024: 1.345), davon 1.355 im Weiterverkauf und 51 im Neubau⁵
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	im Bestand stadtweit im Median 4.048 € je m² Wohnfläche (alle geeigneten Ein- und Zweifamilienhäuser inklusive Neubau: Median 4.092 € je m², Kaufpreis-Median 520.800 € bei 132 m² Wohnfläche und 326 m² Grundstücksfläche)⁶
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	im Weiterverkauf 316 Doppelhaushälften mit 181.641.893 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 574.816 € je Objekt); in den Stadtteiltabellen gemeinsam mit Reihenendhäusern je nach Stadtteil im Mittel 2.790 € bis 9.296 € je m² Wohnfläche⁷
Gebrauchtes Reihenmittelhaus	im Weiterverkauf 428 Reihenmittelhäuser mit 219.941.771 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 513.883 € je Objekt); je nach Stadtteil im Mittel 2.479 € bis 7.022 € je m² Wohnfläche⁸
Gebrauchte Eigentumswohnung	im Median 4.487 € je m² Wohnfläche (285.000 € Kaufpreis-Median bei 69 m² Wohnfläche; stadtweiter Mittelwert aller Eigentumswohnungen 4.709 € je m², vermietete Bestandswohnungen im Mittel 4.239 € je m²)⁹
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	4,20 € bis 17,90 € je m² Nettokaltmiete je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage laut Kölner Mietspiegel (Stand April 2025, ohne Einfamilienhäuser; bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern laut Grundstücksmarktbericht im Mittel 12,00 € je m²)¹⁰
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.671 € im Monat¹¹
Hebesatz der Grundsteuer	550 Prozent für die Grundsteuer B im Jahr 2026 (2025: 475 Prozent, Grundsteuer A: 165 Prozent)¹²

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 0 € als gebührenfreien PDF-Download auf BORIS-NRW oder für 54 € je Exemplar über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses¹³. Der Mietspiegel gilt seit April 2025 (26. Auflage, beschlossen am 7. April 2025, Fortschreibung etwa alle zwei Jahre)¹⁴.

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

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Welche Stellen sind in Köln zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Köln, Nachlasssachen (Abteilungen 29 bis 40)¹⁶	Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln (Postanschrift: 50922 Köln)
Grundbuchamt	Amtsgericht Köln, Grundbuchamt (Abteilungen 10 bis 28)¹	Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln (Postanschrift: 50922 Köln)
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Köln, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungssachen (Abteilungen 91 bis 93)²⁵	Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln (Postanschrift: 50922 Köln)
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Geschäftsstelle)¹³	Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln (Postanschrift: Stadthaus, 50605 Köln)
Pflegestützpunkt	Stadt Köln, Amt für Soziales, Arbeit und Senioren - Seniorenberatung inklusive Pflegeberatung (Zentrales Beratungstelefon und 9 Stadtbezirke)²⁶	Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln (Zentrale sowie Bezirksrathäuser in allen 9 Stadtbezirken), Telefon 0221 221-27400
Hilfe zur Pflege	Stadt Köln, Amt für Soziales, Arbeit und Senioren - Vollstationäre Hilfen (Hilfe zur Pflege in Einrichtungen und Pflegewohngeld)²⁷	Kalker Hauptstraße 247-273, 51103 Köln, E-Mail sozialamt.heime@stadt-koeln.de (Ambulante/teilstationäre Hilfen: Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln, Telefon 0221 221-99358)
Betreuungsbehörde	Stadt Köln, Amt für Soziales, Arbeit und Senioren - Betreuung für Volljährige/Koordination (Betreuungsstelle)¹⁸	Ottmar-Pohl-Platz 1 (Kalk Karree), 51103 Köln, Telefon 0221 221-27610
Betreuungsgericht	Amtsgericht Köln - Betreuungsgericht²⁸	Luxemburger Straße 101, 50939 Köln (Postanschrift: 50922 Köln), Telefon 0221 477-0
Erbbaurechte	Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Liegenschaftsabteilung²⁹	Stadthaus Deutz, Westgebäude, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgericht für die gesamte kreisfreie Stadt Köln ist das Amtsgericht Köln. Es bearbeitet Nachlasssachen in den Abteilungen 29 bis 40 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln¹⁵. Zweitens: Das Grundbuch für Köln führt das Amtsgericht Köln selbst, in den Grundbuchabteilungen 10 bis 28 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Zentrale Auskunftsstelle Telefon 0221 7711-157 oder 0221 7711-9900 (Montag bis Freitag 8:00 bis 15:00 Uhr), E-Mail Nachlass@ag-koeln.nrw.de. Sprechzeiten nur nach vorheriger Terminbuchung über www.justiztermine.nrw.de (Montag bis Mittwoch und Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr, Donnerstag 9:00 bis 12:00 Uhr und 14:00 bis 15:00 Uhr); Testamente zur Verwahrung oder Eröffnung werden schriftlich eingereicht¹⁶.
Grundbuchamt: Grundbuchauszüge (Abteilung 10) Telefon 0221 7711-581, Bürgerservicestelle (Abteilung 25, Zimmer 69, 69A und 70) Telefon 0221 7711-472, 0221 7711-528 und 0221 7711-549, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:00 bis 11:45 Uhr nur nach Online-Terminvereinbarung¹.
Gutachterausschuss: Geschäftsstelle Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln (Postanschrift: Stadthaus, 50605 Köln), Telefon 0221 221-23017, E-Mail gutachterausschuss@stadt-koeln.de, Auskunft Montag bis Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr¹³.
Pflegestützpunkt: Telefon 0221 221-27400 über das Zentrale Beratungstelefon für Seniorinnen, Senioren und Menschen mit Behinderung der Stadt Köln (Montag bis Donnerstag 8:00 bis 16:00 Uhr, Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr) sowie in den 9 Bezirksrathäusern der Seniorenberatung inklusive Pflegeberatung¹⁷.
Betreuungsbehörde: Telefon 0221 221-27610 (Fax 0221 221-27546), Amt für Soziales, Arbeit und Senioren - Betreuung für Volljährige/Koordination im Kalk Karree, Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln (Montag bis Freitag 9:00 bis 12:00 Uhr und Montag bis Donnerstag 14:00 bis 16:00 Uhr nach Terminvereinbarung)¹⁸.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Köln.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Köln geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Köln
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Köln
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Das Haus muss ausgeräumt werden	Haushaltsauflösung und Entsorgung
Sie suchen Beratung oder Trauerbegleitung	Beratung und Trauerbegleitung

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Köln meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Köln anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte. Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen beim Kölner Gymnasial- und Stiftungsfonds 142 Erb- und Teilerbbaurechte auf rund 12,82 Hektar Fläche, während die Stadt Köln Wohnbaugrundstücke vorrangig im Erbbaurecht zu regulär 4 Prozent Erbbauzins im Jahr (99 Jahre Laufzeit bei Einfamilienhäusern, 1,5 Prozent im geförderten Geschosswohnungsbau) vergibt¹⁹. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Leerstand und Zweckentfremdung. Ein Leerstand von Wohnraum einschließlich Einfamilienhäusern über sechs Monate hinaus muss dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich angezeigt werden, längeres Leerstehenlassen bedarf einer Genehmigung, Verstöße können mit bis zu 500.000 € Bußgeld geahndet werden²⁰. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen. In Köln gilt: soziale Erhaltungssatzungen bestehen in drei rechtsgültigen Gebieten (Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Ehrenfeld Ost), ein viertes Gebiet (Kalk Mitte) hat der Rat am 8. Oktober 2026 beschlossen²¹. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt. In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB)²² Zeit.

Zweitwohnung. Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete²³.

Was kostet ein Pflegeheim in Köln?

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.671 € im Monat¹¹ im ersten Jahr, danach 3.373 € ab dem 13. Monat, 2.977 € ab dem 25. Monat und 2.481 € ab dem 37. Monat¹¹. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Köln.

Welche Stadtteile gehören zu Köln?

Köln gliedert sich in 9 Stadtbezirke mit 86 Stadtteilen²⁴. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Altstadt/Süd, Neustadt/Süd, Altstadt/Nord, Neustadt/Nord, Deutz, Bayenthal, Marienburg, Raderberg, Raderthal, Zollstock, Rondorf, Hahnwald, Rodenkirchen, Weiß, Sürth, Godorf, Immendorf, Meschenich, Klettenberg, Sülz, Lindenthal, Braunsfeld, Müngersdorf, Junkersdorf, Weiden, Lövenich, Widdersdorf, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Bickendorf, Vogelsang, Bocklemünd/Mengenich, Ossendorf, Nippes, Mauenheim, Riehl, Niehl, Weidenpesch, Longerich, Bilderstöckchen, Merkenich, Fühlingen, Seeberg, Heimersdorf, Lindweiler, Pesch, Esch/Auweiler, Volkhoven/Weiler, Chorweiler, Blumenberg, Roggendorf/Thenhoven, Worringen, Poll, Westhoven, Ensen, Gremberghoven, Eil, Porz, Urbach, Elsdorf, Grengel, Wahnheide, Wahn, Lind, Libur, Zündorf, Langel, Finkenberg, Humboldt/Gremberg, Kalk, Vingst, Höhenberg, Ostheim, Merheim, Brück, Rath/Heumar, Neubrück, Mülheim, Buchforst, Buchheim, Holweide, Dellbrück, Höhenhaus, Dünnwald, Stammheim, Flittard

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Köln geführt?

Das Grundbuch für Köln führt das Amtsgericht Köln selbst, in den Grundbuchabteilungen 10 bis 28 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Grundbuchauszüge (Abteilung 10) Telefon 0221 7711-581, Bürgerservicestelle (Abteilung 25, Zimmer 69, 69A und 70) Telefon 0221 7711-472, 0221 7711-528 und 0221 7711-549, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:00 bis 11:45 Uhr nur nach Online-Terminvereinbarung¹.

Welches Gericht stellt in Köln den Erbschein aus?

Nachlassgericht für die gesamte kreisfreie Stadt Köln ist das Amtsgericht Köln. Es bearbeitet Nachlasssachen in den Abteilungen 29 bis 40 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln¹⁵. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Köln ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht im Bestand stadtweit im Median 4.048 € je m² Wohnfläche (alle geeigneten Ein- und Zweifamilienhäuser inklusive Neubau: Median 4.092 € je m², Kaufpreis-Median 520.800 € bei 132 m² Wohnfläche und 326 m² Grundstücksfläche)⁶. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Ein Leerstand von Wohnraum einschließlich Einfamilienhäusern über sechs Monate hinaus muss dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich angezeigt werden, längeres Leerstehenlassen bedarf einer Genehmigung, Verstöße können mit bis zu 500.000 € Bußgeld geahndet werden²⁰. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Köln Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Telefon 0221 221-27400 über das Zentrale Beratungstelefon für Seniorinnen, Senioren und Menschen mit Behinderung der Stadt Köln (Montag bis Donnerstag 8:00 bis 16:00 Uhr, Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr) sowie in den 9 Bezirksrathäusern der Seniorenberatung inklusive Pflegeberatung¹⁷.