Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Düsseldorf verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Düsseldorf ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Düsseldorf für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Düsseldorf vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Düsseldorf (Grundbuchamt, Abteilung 70)¹⁰	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)
Betreuungsgericht	Amtsgericht Düsseldorf, Betreuungsabteilung (Abteilungen 94 bis 99)¹¹	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)
Gutachterausschuss	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf¹²	Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift: 40200 Düsseldorf)
Betreuungsbehörde	Betreuungsbehörde der Landeshauptstadt Düsseldorf (Amt für Soziales und Jugend)¹³	Willi-Becker-Allee 7, 40227 Düsseldorf

Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter Willi-Becker-Allee 7, 40227 Düsseldorf, Telefon 0211 89-98959 (Montag bis Donnerstag 9 bis 15 Uhr, Freitag 9 bis 13 Uhr), E-Mail betreuungsbehoerde@duesseldorf.de, persönliche Beratung und Beglaubigungen nach vorheriger Terminvereinbarung¹. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Geschäftsstelle Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift 40200 Düsseldorf), Telefon 0211 89-95044, Fax 0211 89-31244, E-Mail gutachterausschuss@duesseldorf.de². Das Grundbuchamt: Telefon 0211 8306-0 (Zentrale) sowie Grundbuchabteilung 70 unter 0211 8306-13700, 0211 8306-13701 und 0211 8306-13702, Fax 0211 87565-1160, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr sowie Donnerstag 13:30 bis 14:30 Uhr³.

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Düsseldorf ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Düsseldorf derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Düsseldorf, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Düsseldorf?

Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten bei einem Wert bis 1 Mio. Euro 0,2 Prozent vom Wert plus 1.400 Euro, bei einem Wert über 1 Mio. bis 10 Mio. Euro 0,1 Prozent vom Wert plus 2.400 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer und gegebenenfalls Mehraufwand (Tarifstelle 5.1 VermWertKostO NRW)⁴.

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Düsseldorf?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	im Bestand (Baujahre 1948 bis 1974, n=394) im Mittel 3.883 € je m² Wohnfläche bei 62 m² Wohnfläche (Baujahre 1975 bis 2004: 4.188 € je m² bei 68 m², bis 1947: 4.685 € je m² bei 76 m², ab 2005 ohne Neubau: 7.678 € je m² bei 141 m²; typische Kaufpreisspanne ab 1948 bis vor 10 Jahren: 2.700 € bis 5.700 € je m² bei 71 m² Wohnfläche)⁵
Freistehendes Einfamilienhaus	im Bestand (Baujahre 1975 bis 2004, n=77) im Mittel 4.644 € je m² Wohnfläche bei durchschnittlich 142 m² Wohnfläche (Baujahre 1948 bis 1974: 4.504 € je m² bei 141 m², bis 1947: 4.273 € je m² bei 153 m², ab 2005 ohne Neubau: 6.262 € je m² bei 163 m²; typische Kaufpreisspanne freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 230.000 € bis 2.100.000 €, typische Immobilienrichtwerte 4.300 € bis 13.000 € je m²)⁶
Reihenmittelhaus	typische Kaufpreisspanne im Bestand 360.000 € bis 870.000 € bei 233 verkauften Reihenhäusern (Umsatz 143,47 Millionen Euro; laut Grundstücksmarktdaten NRW für Reihenmittelhäuser der Baujahre 1975 bis 1994 im Mittel 553.591 € bzw. 4.369 € je m² bei 123 m² Wohnfläche und 275 m² Grundstück)⁷

Verkauft wurden laut Marktbericht 521 Ein- und Zweifamilienhäuser mit 451,07 Millionen Euro Umsatz (davon 142 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 128 Doppelhaushälften, 233 Reihenhäuser im Bestand, 5 Reihenhäuser als Neubau und 13 Reihenstadthäuser)⁸. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Düsseldorf gilt dazu eine kommunale Regel: Nach der Wohnraumschutzsatzung vom 10. März 2022 gilt ein ununterbrochener Leerstand von mehr als sechs Monaten als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (§ 7 Abs. 2 Nr. 5) und ist unverzüglich anzuzeigen (§ 10 Abs. 1); ausgenommen sind eigengenutzte Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen (§ 6 Abs. 4), bei Verstößen drohen Bußgelder bis 500.000 € (§ 15 Abs. 3)⁹. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Düsseldorf früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Düsseldorf übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Düsseldorf?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Düsseldorf immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.