Elternhaus in Ludwigsburg: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Wer in Ludwigsburg ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Zentrales Grundbuchamt für den Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform das Amtsgericht Waiblingen (Papierakten vor 01.01.2018 beim Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim)¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

4.363 €¹¹Eigenanteil im Pflegeheim im Monat, Median von 9 Heimen

147⁵verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2024

19,2 %³der Einwohner sind 65 Jahre oder älter

11¹¹Pflegeheime in der Stadt

Welche Zahlen zum Elternhaus in Ludwigsburg sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Ludwigsburg
Einwohner	94.711 Einwohnerinnen und Einwohner zum Jahresende 2025 laut städtischer Statistikstelle²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	19,2 % der Bevölkerung sind 65 Jahre oder älter (12,4 % 65- bis 79-Jährige und 6,8 % ab 80-Jährige; Altenquotient 31,4; Stand 2023)³
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	383,70 Mio. € Geldumsatz in 2024 (383.697 T€ bei 1.036 Kauffällen: 22.366 T€ unbebaute Grundstücke, 167.659 T€ bebaute Grundstücke, 193.672 T€ Sondereigentum)⁴
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	147 Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern in 2024 (Geldumsatz 81.687 T€, davon 80 Reihen- und Doppelhäuser mit 41.837 T€)⁵
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	738.081 € im Durchschnitt für freistehende Einfamilienhäuser der Baujahre 1971-1980 bei Ø 513 m² Grundstück (Baujahre 1964-1970: 517.750 €; 1981-1990: 640.800 €; 1991-2000: 790.280 €)⁶
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	524.148 € im Durchschnitt für Reihen- und Doppelhäuser der Baujahre 1971-1980 bei Ø 273 m² Grundstück (Baujahre 1964-1970: 492.088 €; 1981-1990: 613.814 €; 1991-2000: 640.236 €)⁷
Gebrauchte Eigentumswohnung	3.635 €/m² im Durchschnitt bei Wiederverkäufen von Eigentumswohnungen (bereinigte Baujahre 1964-2023, Spanne 2.031 bis 8.121 €/m², 379 Kauffälle in 2024)⁸
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	10,66 €/m² Durchschnittsmiete über alle Wohnungsgrößen laut Qualifiziertem Mietspiegel 2025⁹
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.657 € im Monat¹⁰
Eigenanteil in den Heimen der Stadt	3.827 € bis 4.651 € im Monat¹¹
Hebesatz der Grundsteuer	262 v.H. für die Grundsteuer B und 980 v.H. für die Grundsteuer A ab dem Kalenderjahr 2025 (Gewerbesteuer: 400 v.H.)¹²

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Wertspanne anfordern

Welche Stellen sind in Ludwigsburg zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Ludwigsburg - Nachlass- und Betreuungsgericht (Außenstelle)¹³	Schillerstraße 12, 71638 Ludwigsburg
Grundbuchamt	Amtsgericht Waiblingen - Grundbuchamt (zentral für den Bezirk Ludwigsburg)¹	Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Ludwigsburg - Zwangsversteigerungsabteilung¹⁹	Schorndorfer Straße 39, 71638 Ludwigsburg
Gutachterausschuss	Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung (Geschäftsstelle)²⁰	Wilhelmstraße 5, 71638 Ludwigsburg
Pflegestützpunkt	Pflegestützpunkt Stadt Ludwigsburg¹⁵	Stuttgarter Straße 12/1, 71638 Ludwigsburg
Betreuungsbehörde	Betreuungsbehörde Landkreis Ludwigsburg (Landratsamt)²¹	Hindenburgstraße 30, 71638 Ludwigsburg

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgericht für die Stadt Ludwigsburg ist das Amtsgericht Ludwigsburg (Nachlass- und Betreuungsgericht, Außenstelle Schillerstraße 12)¹³. Zweitens: Zentrales Grundbuchamt für den Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform das Amtsgericht Waiblingen (Papierakten vor 01.01.2018 beim Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim)¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Schillerstraße 12, 71638 Ludwigsburg (Hauptgebäude: Schorndorfer Straße 39, 71638 Ludwigsburg), Telefon 07141 4987-99, Fax 0800 66449281590, E-Mail poststelle@agludwigsburg.justiz.bwl.de¹³.
Grundbuchamt: Amtsgericht Waiblingen - Grundbuchamt, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen, Telefon 07151 1664-0, Telefax 07151 1664-476, E-Mail poststelle@GBAWaiblingen.justiz.bwl.de¹.
Gutachterausschuss: Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung (Ludwigsburg, Remseck am Neckar, Freiberg am Neckar), Geschäftsstelle Wilhelmstraße 5, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 910-4620, E-Mail gutachterausschuss@ludwigsburg.de¹⁴.
Pflegestützpunkt: Pflegestützpunkt Stadt Ludwigsburg, Stuttgarter Straße 12/1, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 910-3123, E-Mail pflegestuetzpunkt@ludwigsburg.de (sowie Team Süd des Pflegestützpunkts Landkreis Ludwigsburg, Hindenburgstraße 30, Tel. 07141 144-2465)¹⁵.
Betreuungsbehörde: Betreuungsbehörde Landkreis Ludwigsburg (Landratsamt), Hindenburgstraße 30, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 144-2464¹⁶.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Ludwigsburg.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Ludwigsburg geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Ludwigsburg
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Ludwigsburg
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Sie vergleichen Heime und Kosten	Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Ludwigsburg meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Erbschein und TestamentAmtsgericht Ludwigsburg - Nachlass- und Betreuungsgericht (Außenstelle)
Grundbuch berichtigenAmtsgericht Waiblingen - Grundbuchamt (zentral für den Bezirk Ludwigsburg)
Wert ermittelnGemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung (Geschäftsstelle)
Beratung zur PflegePflegestützpunkt Stadt Ludwigsburg

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Ludwigsburg anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Leerstand und Zweckentfremdung

in Ludwigsburg ist keine kommunale Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung im amtlichen Stadtrecht verzeichnet¹⁷. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Vorkaufsrecht der Stadt

In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt besonderes Sanierungsrecht nach § 144 BauGB und gesetzliches Vorkaufsrecht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (z. B. Östliche Innenstadt, Rechtskraft 20.06.2026; gesetzliche Frist 3 Monate nach § 28 Abs. 2 BauGB)¹⁸ Zeit.

Zweitwohnung

Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt in Ludwigsburg ist keine Zweitwohnungssteuersatzung im amtlichen Stadtrecht verzeichnet¹⁷.

Was kostet ein Pflegeheim in Ludwigsburg?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 11 Pflegeheime¹¹. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 3.827 € bis 4.651 € im Monat¹¹, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Median 4.363 €

3.500 €4.000 €4.500 €5.000 €

Jeder Punkt ist ein Heim in Ludwigsburg mit veröffentlichten Kosten (9 Heime), Eigenanteil im Monat vor Zuschuss. Zeigen Sie auf einen Punkt, um den Namen zu sehen.

Im Vergleich mit den Städten in der Nähe:

Esslingen4.364 €

Ludwigsburg4.363 €

Stuttgart4.188 €

Heilbronn3.970 €

Median des Eigenanteils im Monat vor Zuschuss, eigene Rechnung aus den Heimlisten der Städte.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.657 € im Monat¹⁰ im ersten Jahr, danach 3.297 € ab dem 13. Monat, 2.817 € ab dem 25. Monat und 2.216 € ab dem 37. Monat¹⁰. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Ludwigsburg.

Welche Stadtteile gehören zu Ludwigsburg?

Ludwigsburg gliedert sich in 8 Stadtteile (Kernstadt mit 46.336 Einwohnern sowie die Außenstadtteile Eglosheim, Oßweil, Neckarweihingen, Hoheneck, Poppenweiler, Pflugfelden und Grünbühl-Sonnenberg)². Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Kernstadt, Eglosheim, Oßweil, Neckarweihingen, Hoheneck, Poppenweiler, Pflugfelden, Grünbühl-Sonnenberg

Was gilt, wenn das Haus knapp außerhalb von Ludwigsburg steht?

Für das Umland sind meist andere Gerichte und ein anderer Gutachterausschuss zuständig. Der Fahrplan oben funktioniert mit jeder Postleitzahl und setzt die passenden Stellen ein, soweit wir sie recherchiert haben. Zum Umland von Ludwigsburg gehören:

Landkreis LudwigsburgKornwestheimRemseck am NeckarFreiberg am NeckarAspergMöglingenTammBietigheim-Bissingen

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Ludwigsburg geführt?

Zentrales Grundbuchamt für den Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform das Amtsgericht Waiblingen (Papierakten vor 01.01.2018 beim Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim)¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Amtsgericht Waiblingen - Grundbuchamt, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen, Telefon 07151 1664-0, Telefax 07151 1664-476, E-Mail poststelle@GBAWaiblingen.justiz.bwl.de¹.

Welches Gericht stellt in Ludwigsburg den Erbschein aus?

Nachlassgericht für die Stadt Ludwigsburg ist das Amtsgericht Ludwigsburg (Nachlass- und Betreuungsgericht, Außenstelle Schillerstraße 12)¹³. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Ludwigsburg ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht 738.081 € im Durchschnitt für freistehende Einfamilienhäuser der Baujahre 1971-1980 bei Ø 513 m² Grundstück (Baujahre 1964-1970: 517.750 €; 1981-1990: 640.800 €; 1991-2000: 790.280 €)⁶. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. in Ludwigsburg ist keine kommunale Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung im amtlichen Stadtrecht verzeichnet¹⁷. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Ludwigsburg Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Pflegestützpunkt Stadt Ludwigsburg, Stuttgarter Straße 12/1, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 910-3123, E-Mail pflegestuetzpunkt@ludwigsburg.de (sowie Team Süd des Pflegestützpunkts Landkreis Ludwigsburg, Hindenburgstraße 30, Tel. 07141 144-2465)¹⁵.