Wert und Gutachten

Was ist das Elternhaus in Ulm wert?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Den Wert eines Elternhauses in Ulm bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.

Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?

Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.

Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.

Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

Wertspanne berechnen

Was kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Ulm?

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.

Haustyp	Durchschnitt laut Marktbericht
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gebraucht	im Mittel 4.040 € je m² Wohnfläche bzw. 742.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 600 m² Grundstücksfläche und 184 m² Wohnfläche im Jahr 2025 für Weiterverkäufe freistehender 1-2-Familienhäuser (72 Kauffälle; Zone A: 1.004.000 € / 4.890 €/m², Zone B: 575.000 € / 3.500 €/m²)¹
Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus, gebraucht	im Mittel 3.980 € je m² Wohnfläche bzw. 525.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 350 m² Grundstücksfläche und 134 m² Wohnfläche im Jahr 2025 für Weiterverkäufe von Reiheneckhäusern und Doppelhaushälften (67 Kauffälle; Zone A: 548.000 € / 4.200 €/m², Zone B: 481.000 € / 3.550 €/m²)²
Reihenmittelhaus, gebraucht	im Mittel 3.860 € je m² Wohnfläche bzw. 458.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 229 m² Grundstücksfläche und 119 m² Wohnfläche im Jahr 2025 für Weiterverkäufe von Reihenmittelhäusern (42 Kauffälle; Zone A: 455.000 € / 3.920 €/m², Zone B: 474.000 € / 3.580 €/m²)³
Eigentumswohnung, gebraucht	im Mittel 4.050 € je m² Wohnfläche im Wiederverkauf (471 Kauffälle; 2024: 3.690 €/m²) und 7.430 € je m² im Erstkauf/Neubau (2024: 6.410 €/m²) im Jahr 2025⁴

Im Berichtsjahr wurden in Ulm 221 Kauffälle im Jahr 2025 im Segment 1- und 2-Familienhäuser (116 Reihen-/Doppelhäuser mit 55.614 Tsd. €, 81 Einfamilien-/Ketten-/Atriumhäuser mit 55.515 Tsd. € und 24 Zweifamilienhäuser mit 15.419 Tsd. €)⁵ verkauft. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt lag bei 1.315 Kauffälle, 139,6 ha Flächenumsatz und 537.444 Tsd. € (rd. 537 Mio. €) Geldumsatz im Jahr 2025 (+14 Prozent Kauffälle und +25 Prozent Geldumsatz gegenüber 1.150 Kauffällen und 431.125 Tsd. € in 2024)⁶.

Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß, aber die Auswertung nach Lage steht nur im vollständigen Immobilienmarktbericht. Den Bericht verkauft die Stadt für kostenlos als Online-Download unter www.ulm.de (ab Ausgabe 2020 nur online abrufbar; ältere Ausgaben bis 2019: 30 Euro bzw. zusammen mit Bodenrichtwertkarte 50 Euro zzgl. 2 Euro Nebenkostenpauschale)⁷. Für eine Entscheidung in der Familie lohnt sich der Kauf, wenn das Haus in einer Lage steht, die stark vom Durchschnitt abweicht.

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.

Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg stehen kostenlos im Portal BORIS-BW.

So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.

Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Ulm?

Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt Qualifizierter Mietspiegel 2025 für die Städte Ulm und Neu-Ulm, gültig ab 12.11.2025 für zwei Jahre bis 11.11.2027⁸. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei 9,82 € pro Quadratmeter durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen (+4,55 Prozent gegenüber Mietspiegel 2023) im Qualifizierten Mietspiegel 2025 für Ulm und Neu-Ulm⁸.

Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter verkaufen, vermieten oder behalten.

Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?

Faktor	Wirkung auf den Wert	Was Sie prüfen können
Zustand und Baujahr	Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein	Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis
Pflichten nach dem Kauf	Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG)	Dachboden und Keller ansehen
Lage	Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens	Bodenrichtwert der Zone
Grundstück	Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung	Bebauungsplan beim Bauamt
Erbbaurecht	Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert	Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch
Wohnrecht oder Nießbrauch	Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich	Abteilung II im Grundbuch

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:

Die Erbengemeinschaft ist uneinig. Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an. Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
Ein Betreuer verkauft. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.

Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten zum Beispiel Grundgebühr 900 Euro zzgl. 2,7 Promille aus dem ermittelten Verkehrswert (zzgl. Umsatzsteuer; Zeitaufwand für besondere Leistungen 75 Euro je angefangene Stunde; schriftliche Bodenrichtwertauskunft 24 Euro je Wert) nach § 4 der Gebührensatzung vom 04.06.2014⁹. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung in Ulm, Münchner Straße 1, 89073 Ulm, Telefon (0731) 161-6270, Fax 0731/161-1648, E-Mail gutachterausschuss@ulm.de, Öffnungszeiten Mo bis Fr 08:00 bis 12:00 Uhr und Mo bis Do 14:00 bis 15:30 Uhr¹⁰.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Gutachterausschuss	Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung in Ulm¹¹	Münchner Straße 1, 89073 Ulm, Tel. (0731) 161-6270, Fax 0731/161-1648, E-Mail gutachterausschuss@ulm.de

Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?

Eckdaten sammeln. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
Durchschnittspreis nachschlagen. Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
Bodenrichtwert prüfen. In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
Zustand ehrlich einordnen. Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
Spanne mit allen teilen. Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Grundlage anfordern

Häufige Fragen

Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?

Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.

Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Ulm?

Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.

Reicht eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.

Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).

Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.