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Wie viel muss ich meinen Geschwistern zahlen, wenn ich das Elternhaus übernehme?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer das Elternhaus übernimmt, zahlt den Geschwistern ihren Anteil am Nettowert aus. Nettowert ist der Verkehrswert des Hauses minus offene Kredite. Erben drei Kinder zu gleichen Teilen ein Haus im Wert von 600.000 € ohne Schulden, zahlt der Übernehmer jedem der beiden anderen 200.000 €, zusammen 400.000 €. Grunderwerbsteuer fällt bei dieser Teilung unter Miterben nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Wie wird die Auszahlung berechnet?

Wert festlegen. Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, den das Haus heute am Markt erzielen würde.
Kredite abziehen. Noch offene Darlehen, die auf dem Haus lasten, mindern den Wert, den die Erben teilen.
Nach Erbquote teilen. Ohne Testament erben Kinder untereinander zu gleichen Teilen (§ 1924 Abs. 4 BGB). Lebt noch ein Ehepartner, erbt er mit. Ein Testament kann andere Quoten festlegen.
Auszahlen. Der Übernehmer zahlt jedem anderen Erben dessen Anteil. Er übernimmt im Gegenzug das Haus und die Kredite. Gegenüber der Bank wirkt die Übernahme der Kredite erst, wenn sie zustimmt (§ 415 BGB); bis dahin haften alle Erben weiter (§ 2058 BGB).

Dieser Rechenweg betrachtet nur das Haus. Gehören weitere Konten, Wertpapiere oder Schulden zum Nachlass, werden sie in der Erbauseinandersetzung mit verrechnet.

Wer legt den Wert fest?

Die Erben selbst, gemeinsam. Gerade hier entsteht Streit, weil jeder eine andere Zahl im Kopf hat. Bewährt hat sich, vorher festzulegen, wessen Einschätzung gilt: ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, oder eine Wertspanne aus den Kaufpreisen vor Ort, die alle gleichzeitig bekommen. Wenn Sie wissen wollen, wo Ihre Geschwister stehen, hilft der Geschwister-Check.

Wir schicken die Einschätzung auf Wunsch an alle Erben gleichzeitig.

Wertspanne für alle Geschwister anfragen

Welche Steuern und Kosten fallen an?

Posten	Was gilt	Norm
Grunderwerbsteuer	fällt bei der Teilung des Nachlasses unter Miterben nicht an	§ 3 Nr. 3 GrEStG
Erbschaftsteuer	Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, gerechnet auf den gesamten Erwerb	§ 16 ErbStG
Familienheim	steuerfrei nur, soweit die Eltern bis zum Tod darin wohnten oder aus zwingenden Gründen nicht mehr konnten, das Kind unverzüglich einzieht, zehn Jahre selbst nutzt und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Zahlt der Übernehmer die Geschwister mit eigenem Geld aus, wächst sein begünstigter Anteil nach dem Wortlaut nicht mit; das prüft ein Steuerberater	§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1, 3, 4 ErbStG
Spekulationsfrist	zahlt der Übernehmer aus eigenem Vermögen, gilt das nach Auffassung der Finanzverwaltung für den hinzuerworbenen Anteil als Anschaffung, mit neuer Zehnjahresfrist. Für die ausgezahlten Geschwister kann es ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein, wenn die Eltern das Haus vor nicht mehr als zehn Jahren gekauft haben. Vorab mit einem Steuerberater klären	§ 23 EStG
Notar	die Übertragung des Hauses auf einen Erben muss notariell beurkundet werden	§ 311b BGB

Wie finanziere ich die Auszahlung?

Meist über ein Darlehen, für das das Haus als Sicherheit dient. Die Bank prüft dabei Einkommen und Wert. Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie den Geschwistern eine Zahl zusagen. Reicht sie nicht, bleiben Verkauf oder Vermietung als gemeinsame Wege.

Häufige Fragen

Muss ich meine Geschwister sofort auszahlen?

Nein, die Erben können eine Ratenzahlung oder einen späteren Zeitpunkt vereinbaren. Das sollte im notariellen Vertrag stehen, mit Absicherung für die Geschwister, die auf ihr Geld warten.

Was ist, wenn ein Geschwister mietfrei im Haus wohnt?

Dann sollte geregelt werden, ob und wie diese Nutzung bis zur Auszahlung ausgeglichen wird. Jeder Miterbe kann eine Regelung der Nutzung verlangen, die den Interessen aller entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB). Ob ein Ausgleich in Geld geschuldet ist, hängt vom Einzelfall ab.

Zählt der Bodenrichtwert als Wert des Hauses?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine ganze Zone, ermittelt so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 Abs. 1 BauGB). Für das Haus braucht es eine Bewertung, die Gebäude, Zustand und Lage einbezieht.

Was, wenn wir uns nicht auf eine Zahl einigen?

Ein Gutachten, dessen Ergebnis alle vorher akzeptieren, ist der übliche Ausweg. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen. Siehe Ein Miterbe will nicht verkaufen.