Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Bremen verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Bremen ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Bremen für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Bremen vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Grundbuchamt Bremen beim Amtsgericht Bremen (Stadtgemeinde Bremen ohne Bremen-Nord)¹⁰	Hans-Böckler-Straße 50 (Eingang Altonaer Straße 3), 28217 Bremen, Sprechzeiten Montag bis Freitag 9:00 bis 12:30 Uhr, Telefon 0421 361-57600 (Bürgertelefon Bremen, nur allgemeine Auskünfte)
Grundbuchamt	Amtsgericht Bremen-Blumenthal (Grundbuchamt, Bezirk: Stadtbezirk Bremen-Nord, PLZ 28717 bis 28779)¹¹	Landrat-Christians-Straße 67, 28779 Bremen, telefonisch Montag, Dienstag und Donnerstag 9:00 bis 12:00 Uhr über die Vermittlung 0421 361-7714, E-Mail grundbuchamt@amtsgericht-blumenthal.bremen.de
Betreuungsgericht	Amtsgericht Bremen (Betreuungsgericht, Bezirk: Stadtbezirke Mitte, Süd, Ost und West, PLZ 28195 bis 28359)¹²	Ostertorstraße 25 bis 31, 28195 Bremen, Tel. 0421 361-15957, E-Mail office@amtsgericht.bremen.de
Betreuungsgericht	Amtsgericht Bremen-Blumenthal (Betreuungsgericht, Bezirk: Stadtbezirk Bremen-Nord, PLZ 28717 bis 28779)¹³	Landrat-Christians-Straße 67, 28779 Bremen, Tel. 0421 361-7714, E-Mail office@amtsgericht-blumenthal.bremen.de
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen (Geschäftsstelle beim Landesamt GeoInformation Bremen)²	Lloydstraße 4, 28217 Bremen, Tel. 0421 361-78689, Fax 0421 361-89469, E-Mail gutachterausschuss@geo.bremen.de
Betreuungsbehörde	Amt für Soziale Dienste Bremen - Betreuungsbehörde¹⁴	Utbremer Straße 90, 28217 Bremen, Tel. 0421 361-19530, Fax 0421 361-19532, E-Mail Betreuungsbehoerde@afsd.bremen.de
Betreuungsbehörde	Amt für Soziale Dienste Bremen - Örtliche Betreuungsbehörde (Volkshaus)¹⁵	Hans-Böckler-Straße 9, 28217 Bremen, Telefon 0421 361-19530 / 0421 361-16892, E-Mail betreuungsbehoerde@afsd.bremen.de
Betreuungsbehörde	Hilfswerk Bremen e. V. - Anerkannter Betreuungsverein der Stadt Bremen (Standort Bremen-Mitte/Walle und Betreuungszentrum Bremen-Nord)¹⁶	Vegesacker Straße 59, 28217 Bremen, Telefon 0421 222 15 23, E-Mail betreuungsverein@hilfswerk-bremen.de; Standort Bremen-Nord: Bürgermeister-Wittgenstein-Straße 2, 28757 Bremen, Telefon 0421 989 82 820
Betreuungsgericht	Amtsgericht Bremen - Betreuungsgericht (Stadtbezirke Mitte, Süd, Ost und West, PLZ 28195 bis 28359)¹⁷	Ostertorstraße 25 bis 31, 28195 Bremen, Telefon 0421 361-15957, Fax 0421 496-34851, E-Mail office@amtsgericht.bremen.de
Betreuungsgericht	Amtsgericht Bremen-Blumenthal - Betreuungsgericht (Stadtbezirk Bremen-Nord: Burglesum, Vegesack und Blumenthal, PLZ 28717 bis 28779)¹⁸	Landrat-Christians-Straße 67, 28779 Bremen, Telefon 0421 361-7714, Fax 0421 361-7302, E-Mail office@amtsgericht-blumenthal.bremen.de

Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter Telefon 0421 361-19530 bzw. 0421 361-16892, E-Mail betreuungsbehoerde@afsd.bremen.de sowie im Amt für Soziale Dienste Bremen, Örtliche Betreuungsbehörde, Hans-Böckler-Straße 9 (Volkshaus, vormals Utbremer Straße 90), 28217 Bremen (ergänzend berät der anerkannte Betreuungsverein Hilfswerk Bremen e. V. in Walle, Vegesacker Straße 59, Telefon 0421 222 15 23, und in Vegesack, Bürgermeister-Wittgenstein-Straße 2, Telefon 0421 989 82 820)¹. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen (Geschäftsstelle beim Landesamt GeoInformation Bremen), Lloydstraße 4, 28217 Bremen, Tel. 0421 361-78689, Fax 0421 361-89469, E-Mail gutachterausschuss@geo.bremen.de². Das Grundbuchamt: Grundbuchamt Bremen, Hans-Böckler-Straße 50 (Eingang Altonaer Straße 3), 28217 Bremen, Sprechzeiten Montag bis Freitag 9:00 bis 12:30 Uhr, Telefon 0421 361-57600 über das Bürgertelefon Bremen (nur allgemeine Auskünfte, Anträge immer schriftlich); für Bremen-Nord: Grundbuchamt beim Amtsgericht Bremen-Blumenthal, Landrat-Christians-Straße 67, 28779 Bremen, telefonisch Montag, Dienstag und Donnerstag 9:00 bis 12:00 Uhr über die Vermittlung 0421 361-7714, E-Mail grundbuchamt@amtsgericht-blumenthal.bremen.de (Vorsprache nur mit Termin)³.

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Bremen ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Bremen derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Bremen, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Bremen?

Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten 4,5 von Tausend des Verkehrswertes zuzüglich 1.300 € bei einem Verkehrswert bis 500.000 € (bei 329.000 € für ein durchschnittliches Bremer Einfamilienhaus mit 140 m² also 2.780,50 € netto bzw. 3.308,80 € brutto), von 500.000 € bis 1.000.000 € 1,1 von Tausend zuzüglich 3.000 € und über 1.000.000 € 0,8 von Tausend zuzüglich 3.300 €, jeweils zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer⁴.

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Bremen?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	ca. 2.740 € je m² Wohnfläche in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024 (Neubau-Eigentumswohnungen im Mittel ca. 5.500 € je m² Wohnfläche; bei mindestens 700 Verkäufen von Eigentumswohnungen und mindestens 180 Millionen Euro Geldumsatz in der Stadt Bremen)⁵
Freistehendes Einfamilienhaus	ca. 2.350 € je m² Wohnfläche für gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024⁶
Doppelhaushälfte	ca. 2.350 € je m² Wohnfläche in der gemeinsam ausgewerteten Kategorie gebrauchter Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024⁷
Reihenmittelhaus	ca. 2.350 € je m² Wohnfläche in der gemeinsam ausgewerteten Kategorie gebrauchter Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024⁷

Verkauft wurden laut Marktbericht 800 und mehr Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften) mit einem Geldumsatz von 250 Millionen Euro und mehr in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024 (höchste Auswertungsklasse des AK OGA; im gesamten Land Bremen 2.870 Eigenheim-Transaktionen, davon 350 bis unter 450 in Bremerhaven)⁸. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Bremen gilt dazu eine kommunale Regel: ein ununterbrochener Leerstand von mehr als sechs Monaten gilt nach § 2 Absatz 1 Nummer 4 BremWoSchG in Verbindung mit dem bis 31. Mai 2030 gültigen Wohnraumschutzortsgesetz (WoSchOG) als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (Ausnahme bis zu 18 Monate bei Umbau, Instandsetzung oder Modernisierung, Geldbuße bis zu 100.000 €)⁹. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Bremen früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Bremen übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Bremen?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Bremen immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.