Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Braunschweig verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Braunschweig ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Braunschweig für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Braunschweig vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Braunschweig - Grundbuchamt¹¹	An der Martinikirche 8, 38100 Braunschweig, Tel. 0531 488-0 (Zentraler Justizservice Tel. 0531 488 2610), E-Mail agbs-poststelle@justiz.niedersachsen.de
Betreuungsgericht	Amtsgericht Braunschweig - Betreuungsabteilung¹²	An der Martinikirche 8, 38100 Braunschweig, Tel. 0531 488-0, E-Mail agbs-poststelle@justiz.niedersachsen.de
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg (LGLN Regionaldirektion Braunschweig-Wolfsburg)²	Wilhelmstraße 3, 38100 Braunschweig, Tel. 0531 23485-0 (Verkehrswertgutachten: 0531 23485-370), E-Mail gag-bs-wob@lgln.niedersachsen.de
Betreuungsbehörde	Stadt Braunschweig - Fachbereich Soziales und Gesundheit, Betreuungsstelle¹³	Naumburgstraße 25, 38124 Braunschweig, Tel. 0531 470-1, E-Mail betreuungsstelle@braunschweig.de

Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter Stadt Braunschweig, Fachbereich Soziales und Gesundheit, Betreuungsstelle, Naumburgstraße 25, 38124 Braunschweig, Tel. 0531 470-1¹. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg (LGLN Regionaldirektion Braunschweig-Wolfsburg), Dienstgebäude Wilhelmstraße 3, 38100 Braunschweig, Tel. 0531 23485-0 (Verkehrswertgutachten Bereich Braunschweig: 0531 23485-370), E-Mail gag-bs-wob@lgln.niedersachsen.de, Öffnungszeiten Mo, Di, Do 8:00 bis 12:00 Uhr². Das Grundbuchamt: An der Martinikirche 8, 38100 Braunschweig, Tel. 0531 488-0, Zentraler Justizservice Tel. 0531 488 2610, E-Mail agbs-poststelle@justiz.niedersachsen.de, Sprechzeiten Mo bis Fr 09:00 bis 12:00 Uhr³.

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Braunschweig ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Braunschweig derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Braunschweig, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Braunschweig?

Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten Staffelgebühr nach Verkehrswert gemäß Gebührenstaffel B GOGut für bebaute Grundstücke: ab 785 Euro (Verkehrswert bis 50 000 Euro), 2385 Euro bei einem Verkehrswert von 375 001 bis 500 000 Euro⁴.

Ob ein solches Gutachten nötig ist oder eine begründete Wertindikation mit schriftlichem Kaufangebot reicht, entscheidet das Gericht. Bei kleineren Objekten oder klarer Marktlage lohnt sich die Rückfrage vor der Beauftragung. Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es für 50 Euro für die gedruckte Abgabe des Grundstücksmarktberichtes nach Tarifstelle 6.1 GOGut (vollständige Online-Auswahl 40 Euro nach Tarifstelle 6.4.3.1 GOGut)⁵.

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Braunschweig?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	2.304 €/m² Wohnfläche im Mittel bei 713 Weiterverkäufen (Bestand; nach Baujahresklassen von 2.085 €/m² bzw. 130.000 Euro Kaufpreis bei Baujahr 1950 bis 1977 bis 3.747 €/m² bzw. 373.000 Euro ab Baujahr 2018; Erstverkauf Neubau 3.727 €/m² bei 216 Verkäufen)⁶
Freistehendes Einfamilienhaus	430.000 Euro mittlerer Kaufpreis bzw. 2.908 €/m² Wohnfläche über alle Baujahre in der Stadt Braunschweig (Spanne nach Baujahresklassen von 2.713 €/m² bzw. 380.000 Euro bei Baujahr 1950 bis 1977 bis 4.209 €/m² bzw. 755.000 Euro ab Baujahr 2018)⁷
Doppelhaushälfte	349.000 Euro mittlerer Kaufpreis bzw. 2.775 €/m² Wohnfläche für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadt Braunschweig (Spanne nach Baujahresklassen von 2.327 €/m² bzw. 259.000 Euro bis 1949 bis 3.140 €/m² bzw. 459.000 Euro ab 2018)⁸
Reihenmittelhaus	349.000 Euro mittlerer Kaufpreis bzw. 2.775 €/m² Wohnfläche für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadt Braunschweig (Spanne nach Baujahresklassen von 2.327 €/m² bis 3.140 €/m²)⁸

Verkauft wurden laut Marktbericht 352 Kauffälle freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 349 Kauffälle Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadt Braunschweig (zusammen 793 Wohnhäuser inklusive 92 Mehrfamilienhäuser)⁹. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Braunschweig gilt dazu eine kommunale Regel: Keine Zweckentfremdungssatzung in der Stadt Braunschweig erlassen (Vorschriften des NZwEWG sind nicht anwendbar)¹⁰. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Braunschweig früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Braunschweig übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Braunschweig?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Braunschweig immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.