Elternhaus in Essen: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Wer in Essen ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Dezentral nach Amtsgerichtsbezirk: Amtsgericht Essen, Amtsgericht Essen-Borbeck und Amtsgericht Essen-Steele¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

4.247 €¹⁰Eigenanteil im Pflegeheim im Monat, Median von 71 Heimen

833⁴verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025

925 %¹¹Hebesatz der Grundsteuer B

22,1 %²der Einwohner sind 65 Jahre oder älter

Welche Zahlen zum Elternhaus in Essen sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Essen
Einwohner	589.973 Einwohner am Ort der Hauptwohnung (Stand 30.09.2026)²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	22,1 % (130.523 Personen im Alter von 65 Jahren und älter am 30.09.2026)²
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	1.687,4 Mio. € Gesamtumsatz im Berichtsjahr 2025³
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	833 Kauffälle im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser (individueller Wohnungsbau) im Berichtsjahr 2025⁴
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	3.260 €/m² Wohnfläche im Median (Mittelwert 3.357 €/m², Spanne 1.174 bis 8.453 €/m² bei 133 m² Median-Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser im Weiterverkauf)⁵
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	3.260 €/m² Wohnfläche im Median (Mittelwert 3.357 €/m² in der gemeinsamen Auswertungsgruppe Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser im Weiterverkauf)⁵
Gebrauchtes Reihenmittelhaus	2.895 €/m² Wohnfläche im Median (Mittelwert 2.920 €/m², Spanne 1.421 bis 5.429 €/m² bei 125 m² Median-Wohnfläche für Reihenmittelhäuser im Weiterverkauf)⁶
Gebrauchte Eigentumswohnung	2.308 €/m² Wohnfläche im Median bei unvermietetem Wohnungseigentum im Weiterverkauf (Mittelwert 2.479 €/m², Spanne 970 bis 5.802 €/m² bei 80 m² Median-Wohnfläche)⁷
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	6,94 Euro/m² monatliche Basis-Nettomiete für Wohnungen von 79 bis 80 m² Wohnfläche (Spanne der Basismiete in Tabelle 1 von 6,81 Euro/m² bis 10,14 Euro/m²)⁸
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.671 € im Monat⁹
Eigenanteil in den Heimen der Stadt	3.125 € bis 5.899 € im Monat¹⁰
Hebesatz der Grundsteuer	925 Prozent (925 v.H.) für Grundsteuer B 1 (Wohngrundstücke) und 925 Prozent (925 v.H.) für Grundsteuer B 2 (Nicht-Wohngrundstücke) sowie 510 Prozent für Grundsteuer A ab 1. Januar 2026¹¹

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet Gebührenfrei als PDF-Download über BORIS-NRW sowie als Webversion verfügbar¹². Der Mietspiegel gilt 01.08.2026 bis 31.07.2028 (Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2024 nach Verbraucherpreisindex um 4,42 Prozent)¹³.

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Wertspanne anfordern

Welche Stellen sind in Essen zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Essen (Nachlasssachen)¹⁴	Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Tel. 0201 803-0
Nachlassgericht	Amtsgericht Essen-Borbeck (Nachlasssachen)²⁵	Marktstraße 70, 45355 Essen, Tel. 0201 8680-0
Nachlassgericht	Amtsgericht Essen-Steele (Nachlasssachen)²⁶	Grendplatz 2, 45276 Essen, Tel. 0201 85104-0
Grundbuchamt	Amtsgericht Essen (Grundbuchamt)¹	Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Tel. 0201 803-0
Grundbuchamt	Amtsgericht Essen-Borbeck (Grundbuchamt)²⁷	Marktstraße 70, 45355 Essen, Tel. 0201 8680-0
Grundbuchamt	Amtsgericht Essen-Steele (Grundbuchamt)²⁸	Grendplatz 2, 45276 Essen, Tel. 0201 85104-0
Betreuungsgericht	Amtsgericht Essen (Abteilung Betreuung)²⁹	Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Tel. 0201 803-0
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Essen (Abteilung Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen)³⁰	Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Tel. 0201 803-0
Gutachterausschuss	Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen³¹	Lindenallee 8, 45127 Essen, Tel. +49 201 88-68505, E-Mail: gutachterausschuss@essen.de
Pflegestützpunkt	Pflegestützpunkt im Haus der Stadt Essen (Amt für Soziales und Wohnen)³²	Altendorfer Straße 103, 45143 Essen, Tel. 0201 88-50089, E-Mail: pflegestuetzpunkt@essen.de
Hilfe zur Pflege	Stadt Essen, Amt für Soziales und Wohnen (Stationäre Hilfen zur Pflege)³³	Steubenstraße 53, 45138 Essen, Tel. 0201 88-50555, E-Mail: sozialamt@essen.de
Betreuungsbehörde	Stadt Essen, Gesundheitsamt, Betreuungsstelle³⁴	Maxstraße 64, 45127 Essen, Tel. 0201 88-53399, E-Mail: betreuungsstelle@gesundheitsamt.essen.de
Erbbaurechte	Stadt Essen, Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement (Abteilung Grundstücksverkehr und Erbbaurechte)¹⁹	45121 Essen (Rathaus/Innenstadt), E-Mail: vorkaufsrecht@amt68.essen.de

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Amtsgericht Essen, Amtsgericht Essen-Borbeck und Amtsgericht Essen-Steele (je nach letztem gewöhnlichen Aufenthalt im Stadtgebiet)¹⁴. Zweitens: Dezentral nach Amtsgerichtsbezirk: Amtsgericht Essen, Amtsgericht Essen-Borbeck und Amtsgericht Essen-Steele¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Telefonzentrale: 0201 803-0, Faxstelle: 0201 803-1000¹⁵.
Grundbuchamt: Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Telefonzentrale: 0201 803-0 (zudem AG Essen-Borbeck unter 0201 8680-0 und AG Essen-Steele unter 0201 85104-0)¹⁵.
Gutachterausschuss: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Lindenallee 8, 45127 Essen, Tel: +49 201 88-68505, Fax: +49 201 88-9168502, E-Mail: gutachterausschuss@essen.de¹⁶.
Pflegestützpunkt: Pflegestützpunkt im Haus der Stadt Essen (Amt für Soziales und Wohnen), Altendorfer Straße 103, 45143 Essen, Telefon 0201 88-50089, E-Mail: pflegestuetzpunkt@essen.de (weitere Standorte bei der Knappschaft, Vereinstr. 2, Tel. 0201 1759-281 und Novitas BKK, Kurfürstenstr. 56, Tel. 0201 432-1680)¹⁷.
Betreuungsbehörde: Stadt Essen, Gesundheitsamt, Betreuungsstelle, Maxstraße 64, 45127 Essen, Telefon 0201 88-53399, E-Mail: betreuungsstelle@gesundheitsamt.essen.de¹⁸.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Essen.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Essen geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Essen
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Essen
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Sie vergleichen Heime und Kosten	Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Essen meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Erbschein und TestamentAmtsgericht Essen (Nachlasssachen)
Grundbuch berichtigenAmtsgericht Essen (Grundbuchamt)
Wert ermittelnGeschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen
Beratung zur PflegePflegestützpunkt im Haus der Stadt Essen (Amt für Soziales und Wohnen)

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Essen anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte

Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen Stadt Essen (Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement, Abteilung Grundstücksverkehr und Erbbaurechte)¹⁹. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Leerstand und Zweckentfremdung

Zuständig für Wohnungskontrolle, Wohnungsaufsicht und Zweckentfremdung von Wohnraum ist das Amt für Soziales und Wohnen im Gildehof, Hollestr. 3, 45127 Essen²⁰. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen

In Essen gilt: Städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bestehen unter anderem für die Eyhofsiedlung (Satzung 6.26 vom 14. Dezember 2023, Geldbuße bis zu 30.000 € nach § 213 Abs. 3 BauGB) sowie das Moltkeviertel in Huttrop und Südostviertel²¹. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt

In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt Drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrages; Gebühr für das Negativzeugnis: 66 Euro (Bearbeitungsdauer zwei bis drei Wochen)²² Zeit.

Zweitwohnung

Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 12 vom Hundert (12 %) der Jahresnettokaltmiete²³.

Was kostet ein Pflegeheim in Essen?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 76 Pflegeheime¹⁰. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 3.125 € bis 5.899 € im Monat¹⁰, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Median 4.247 €

3.000 €4.000 €5.000 €6.000 €

Jeder Punkt ist ein Heim in Essen mit veröffentlichten Kosten (71 Heime), Eigenanteil im Monat vor Zuschuss. Zeigen Sie auf einen Punkt, um den Namen zu sehen.

Im Vergleich mit den Städten in der Nähe:

Mülheim4.319 €

Essen4.247 €

Oberhausen3.963 €

Gelsenkirchen3.598 €

Median des Eigenanteils im Monat vor Zuschuss, eigene Rechnung aus den Heimlisten der Städte.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.671 € im Monat⁹ im ersten Jahr, danach 3.373 € ab dem 13. Monat, 2.977 € ab dem 25. Monat und 2.481 € ab dem 37. Monat⁹. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Essen.

Welche Stadtteile gehören zu Essen?

Essen gliedert sich in 50 Stadtteile in neun Stadtbezirken²⁴. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Altendorf, Altenessen -Nord, Altenessen-Süd, Bedingrade, Bergeborbeck, Bergerhausen, Bochold, Borbeck-Mitte, Bredeney, Burgaltendorf, Byfang, Dellwig, Fischlaken, Freisenbruch, Frillendorf, Frintrop, Frohnhausen, Fulerum, Gerschede, Haarzopf, Heidhausen, Heisingen, Holsterhausen, Horst, Huttrop, Karnap, Katernberg, Kettwig, Kray, Kupferdreh, Leithe, Margarethenhöhe, Nordviertel, Ostviertel, Rellinghausen, Rüttenscheid, Schonnebeck, Schuir, Schönebeck, Stadtkern, Stadtwald, Steele, Stoppenberg, Südostviertel, Südviertel, Vogelheim, Werden, Westviertel, Überruhr -Hinsel, Überruhr-Holthausen

Was gilt, wenn das Haus knapp außerhalb von Essen steht?

Für das Umland sind meist andere Gerichte und ein anderer Gutachterausschuss zuständig. Der Fahrplan oben funktioniert mit jeder Postleitzahl und setzt die passenden Stellen ein, soweit wir sie recherchiert haben. Zum Umland von Essen gehören:

Mülheim an der Ruhr OberhausenBottropGelsenkirchen BochumHattingenVelbertHeiligenhausRatingen

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Essen geführt?

Dezentral nach Amtsgerichtsbezirk: Amtsgericht Essen, Amtsgericht Essen-Borbeck und Amtsgericht Essen-Steele¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen, Telefonzentrale: 0201 803-0 (zudem AG Essen-Borbeck unter 0201 8680-0 und AG Essen-Steele unter 0201 85104-0)¹⁵.

Welches Gericht stellt in Essen den Erbschein aus?

Amtsgericht Essen, Amtsgericht Essen-Borbeck und Amtsgericht Essen-Steele (je nach letztem gewöhnlichen Aufenthalt im Stadtgebiet)¹⁴. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Essen ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht 3.260 €/m² Wohnfläche im Median (Mittelwert 3.357 €/m², Spanne 1.174 bis 8.453 €/m² bei 133 m² Median-Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser im Weiterverkauf)⁵. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Zuständig für Wohnungskontrolle, Wohnungsaufsicht und Zweckentfremdung von Wohnraum ist das Amt für Soziales und Wohnen im Gildehof, Hollestr. 3, 45127 Essen²⁰. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Essen Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Pflegestützpunkt im Haus der Stadt Essen (Amt für Soziales und Wohnen), Altendorfer Straße 103, 45143 Essen, Telefon 0201 88-50089, E-Mail: pflegestuetzpunkt@essen.de (weitere Standorte bei der Knappschaft, Vereinstr. 2, Tel. 0201 1759-281 und Novitas BKK, Kurfürstenstr. 56, Tel. 0201 432-1680)¹⁷.