Betreuung vor Ort
Haus als Betreuer in Berlin verkaufen
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Wer als Betreuer in Berlin ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.
Welche Stellen sind in Berlin für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?
Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Berlin vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.
Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter dem Behördentelefon (030) 115 oder direkt bei der Betreuungsbehörde im Amt für Soziales des jeweiligen Wohnbezirks in allen 12 Berliner Bezirksämtern (z. B. Mitte: Kapweg 3, 13405 Berlin, Telefon 030 9018-45150, E-Mail soz-betreuungsstelle@ba-mitte.berlin.de; Charlottenburg-Wilmersdorf: Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin, Telefon 030 9029-14237, E-Mail betreuungsbehoerde@charlottenburg-wilmersdorf.de; Pankow: Fröbelstraße 17, 10405 Berlin, Telefon 030 90295-5335)1. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin, Telefon 030 90173-5239, E-Mail gaa@senstadt.berlin.de2. Das Grundbuchamt: je nach Grundbuchbezirk bei einem der acht Grundbuchämter (zum Beispiel Grundbucheinsichtenstelle Amtsgericht Mitte Telefon 030 9023-1860, Zentrales Grundbucharchiv Amtsgericht Lichtenberg E-Mail grundbuch@ag-lb.berlin.de); Einsicht nach Terminvereinbarung, Grundbuchauszüge auf schriftlichen Antrag3.
Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Berlin ab?
Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Berlin derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.
- Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
- Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
- Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
- Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
- Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
- Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
- Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.
Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.
Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Berlin, mit Quellen und Begründung der Abschläge.
Wertbegründung für die Akte anfragenWas kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Berlin?
Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten nach Tarifstelle 7000 b VermGebO der dreieinhalbfache Satz nach Tabelle 1 zuzüglich Umsatzsteuer (Mindestens 850,00 €), also 2.205,00 € netto bei 400.000 € Verkehrswert, 2.555,00 € netto bei 500.000 € und 2.992,50 € netto bei 750.000 €4.
Ob ein solches Gutachten nötig ist oder eine begründete Wertindikation mit schriftlichem Kaufangebot reicht, entscheidet das Gericht. Bei kleineren Objekten oder klarer Marktlage lohnt sich die Rückfrage vor der Beauftragung. Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es für 0 € als kostenfreien PDF-Download im Rahmen der Open-Data-Strategie auf berlin.de2.
Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Berlin?
Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.
| Objektart | Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht |
|---|---|
| Gebrauchte Eigentumswohnung | Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Eigentumswohnungen im Mittel 6.450 € je m² Wohnfläche (451.932 €), umgewandelte ehemalige Mietwohnungen im Mittel 4.928 € je m² Wohnfläche (344.145 €), alle Eigentumswohnungen ohne Pakete 5.511 € je m² Wohnfläche2 |
| Freistehendes Einfamilienhaus | über alle Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 4.366 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.533 € bis 6.307 € je m² Wohnfläche); freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnittskaufpreis 670.000 € bzw. 3.838 € je m² wertrelevante Geschossfläche2 |
| Doppelhaushälfte | bei Doppelhaushälften im Durchschnittskaufpreis 551.000 € (2024: 547.000 €), im Mittel 3.669 € je m² wertrelevante Geschossfläche2 |
| Reihenmittelhaus | bei Einfamilienreihenhäusern im Durchschnittskaufpreis 542.000 € (2024: 533.000 €), im Mittel 3.788 € je m² wertrelevante Geschossfläche2 |
Verkauft wurden laut Marktbericht 2.647 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Jahr 2025 (2024: 2.469)2. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.
Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?
Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Berlin gilt dazu eine kommunale Regel: ein Leerstand von über drei Monaten (beziehungsweise über zwölf Monaten bei Sanierungsarbeiten) ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz genehmigungspflichtig; Verstöße können nach § 7 Abs. 4 ZwVbG mit einem Bußgeld bis zu 500.000 € geahndet werden5. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.
Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.
Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.
Räumung und Verkauf aus einer HandWelche Unterlagen sollten Betreuer in Berlin früh bestellen?
Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.
| Unterlage | Stelle |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt oder beurkundender Notar |
| Verkehrswertgutachten, falls verlangt | Gutachterausschuss oder Sachverständiger |
| Immobilienmarktbericht | Gutachterausschuss |
| Bauakte, Grundrisse | Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt |
| Energieausweis nach § 80 GModG | Aussteller nach GModG |
| Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis | Betreuungsgericht |
Was können wir für Betreuer in Berlin übernehmen?
Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.
Häufige Fragen
Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Berlin?
Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.
Verlangt das Betreuungsgericht in Berlin immer ein Gutachten?
Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.
Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?
Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.
Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?
Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.
Quellen
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen (Standorte der 12 Betreuungsbehörden)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026
- Amtsgericht Mitte, Informationen des Grundbuchamts
- Vermessungsgebührenordnung Berlin (VermGebO), Auszug Tarifstelle 7000 und Tabelle 1
- Bezirksamt Mitte von Berlin, Wohnungsamt, Zweckentfremdung von Wohnraum
- Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen (Stand Februar 2024)
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen
- Berliner Gerichte, Betreuung und Pflegschaft sowie Gerichtsverzeichnis