Elternhaus in Berlin: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Welche Zahlen zum Elternhaus in Berlin sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 0 € als kostenfreien PDF-Download im Rahmen der Open-Data-Strategie auf berlin.de³. Der Mietspiegel gilt seit seiner Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin Nr. 22 am 28. Mai 2026 als neuerstellter qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit Bezugsfertigkeit bis 31. Dezember 2024⁸.

Welche Stellen sind in Berlin zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgericht in Berlin ist je nach letztem Wohnsitz des Erblassers eines der zehn Zivil-Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Schöneberg (Dienstgebäude Ringstraße 9), Spandau oder Wedding⁹. Zweitens: Die Aufgaben der Grundbuchämter sind in Berlin auf acht Gerichtsstandorte konzentriert (Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg im Dienstgebäude Ringstraße 9 und Spandau); für Pankow, Weißensee, Wedding und Reinickendorf führt das Amtsgericht Mitte die Grundbücher¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

• Nachlassgericht: je nach Gerichtsbezirk über die zehn Nachlassgerichte (zum Beispiel Amtsgericht Mitte Telefon 030 9023-0, Amtsgericht Charlottenburg Telefon 030 90177-0, Amtsgericht Schöneberg Ringstraße 9 Telefon 030 90186-0); Erbausschlagungen nur mit Termin, Testamentsablieferung ohne Termin¹⁰.
• Grundbuchamt: je nach Grundbuchbezirk bei einem der acht Grundbuchämter (zum Beispiel Grundbucheinsichtenstelle Amtsgericht Mitte Telefon 030 9023-1860, Zentrales Grundbucharchiv Amtsgericht Lichtenberg E-Mail grundbuch@ag-lb.berlin.de); Einsicht nach Terminvereinbarung, Grundbuchauszüge auf schriftlichen Antrag¹¹.
• Gutachterausschuss: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin, Telefon 030 90173-5239, E-Mail gaa@senstadt.berlin.de³.
• Pflegestützpunkt: der kostenfreien zentralen Servicenummer 0800 59 500 59 (Montag bis Freitag 9 bis 18 Uhr) sowie persönlich an 36 Standorten in allen 12 Berliner Bezirken (offene Sprechzeiten Dienstag 9 bis 15 Uhr und Donnerstag 12 bis 18 Uhr, Übersicht unter pflegestuetzpunkteberlin.de)¹².
• Betreuungsbehörde: dem Behördentelefon (030) 115 oder direkt bei der Betreuungsbehörde im Amt für Soziales des jeweiligen Wohnbezirks in allen 12 Berliner Bezirksämtern (z. B. Mitte: Kapweg 3, 13405 Berlin, Telefon 030 9018-45150, E-Mail soz-betreuungsstelle@ba-mitte.berlin.de; Charlottenburg-Wilmersdorf: Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin, Telefon 030 9029-14237, E-Mail betreuungsbehoerde@charlottenburg-wilmersdorf.de; Pankow: Fröbelstraße 17, 10405 Berlin, Telefon 030 90295-5335)¹³.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Berlin.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Berlin meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

1. Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
2. Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
3. Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
4. Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
5. Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Was ist in Berlin anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Leerstand und Zweckentfremdung. ein Leerstand von über drei Monaten (beziehungsweise über zwölf Monaten bei Sanierungsarbeiten) ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz genehmigungspflichtig; Verstöße können nach § 7 Abs. 4 ZwVbG mit einem Bußgeld bis zu 500.000 € geahndet werden¹⁴. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen. In Berlin gilt: über Rechtsverordnungen der Bezirke sind 82 soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) festgelegt, in denen auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist¹⁵. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt. In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB)¹⁶ Zeit.

Zweitwohnung. Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 20 Prozent der Nettokaltmiete seit dem 1. Januar 2025 (bei Eigentum berechnet nach der Nettokaltmiete aus dem Berliner Mietspiegel)¹⁷.

Was kostet ein Pflegeheim in Berlin?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 272 vollstationäre Pflegeheime (Einrichtungstyp PVOLL) mit insgesamt 30.431 gemeldeten Plätzen, davon 268 Einrichtungen mit vollständig ausgewiesenen Vergütungs- und Investitionssätzen¹⁸. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 2.128 € bis 5.676 € im Monat vor Leistungszuschlag (bzw. 1.921 € bis 4.988 € im ersten Aufenthaltsjahr nach Abzug von 15 Prozent Zuschuss nach § 43c SGB XI; in regulären Altenpflegeheimen mit Tarif 2026 bei 2.341 € bis 5.278 € vor Zuschuss bzw. 2.087 € bis 4.761 € im ersten Jahr)⁶, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.388 € im Monat⁵ im ersten Jahr, danach 3.026 € ab dem 13. Monat, 2.544 € ab dem 25. Monat und 1.942 € ab dem 37. Monat⁵. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Berlin.

Welche Stadtteile gehören zu Berlin?

Berlin gliedert sich in 12 Bezirke mit 97 Ortsteilen². Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Reinickendorf

Häufige Fragen

Quellen

1. Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen
2. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht A I 5 - hj 1 / 26
3. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026
4. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2026
5. vdek, Eigenanteile im Pflegeheim nach Bundesländern (Berlin)
6. Senatsverwaltung für Wissenschaft, Gesundheit und Pflege Berlin, Datenbank für Qualitätsberichte und Vergütungen (268 vollstationäre Pflegeheime mit Entgeltausweis)
7. Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Informationen zur Berliner Grundsteuer
8. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berliner Mietspiegel 2026
9. ServicePortal Berlin, Nachlassgerichte in Berlin
10. Amtsgericht Mitte und ServicePortal Berlin, Hinweise der Nachlassgerichte
11. Amtsgericht Mitte, Informationen des Grundbuchamts
12. Pflegestützpunkte Berlin, Projektgesellschaft Poliklinik gGmbH im Auftrag des Landes Berlin und der Pflege- und Krankenkassen
13. ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen (Standorte der 12 Betreuungsbehörden)
14. Bezirksamt Mitte von Berlin, Wohnungsamt, Zweckentfremdung von Wohnraum
15. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Soziales Erhaltungsrecht
16. Service-Portal Berlin, Dienstleistung Vorkaufsrecht der Gemeinde - Negativzeugnis beantragen
17. Service-Portal Berlin, Dienstleistung Zweitwohnungsteuer bezahlen (Finanzamt Mitte/Tiergarten)
18. Senatsverwaltung für Wissenschaft, Gesundheit und Pflege Berlin, Datenbank für Qualitätsberichte und Vergütungen (Typ PVOLL)
19. ServicePortal Berlin, Dienstleistung Verwahrung von Testamenten und Nachlassgerichte
20. Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen (Stand Februar 2024)
21. ServicePortal Berlin, Zwangsversteigerung an den Berliner Amtsgerichten
22. Pflegestützpunkte Berlin, Standortübersicht
23. ServicePortal Berlin, Dienstleistung Hilfe zur Pflege beantragen
24. ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen
25. Berliner Gerichte, Betreuung und Pflegschaft sowie Gerichtsverzeichnis
26. BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH, Impressum
27. Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Liegenschaften und Erbbaurechte