Vater gestorben, Berliner Testament: Darf Mutter das Haus verkaufen, und was bekommen wir Kinder?

Der Vater ist gestorben, die Mutter lebt allein im Haus, und irgendwann sagt sie: „Das ist mir zu groß.“ Dann stellen sich Fragen: Dürfen die Kinder mitreden, müssen sie etwas unterschreiben, und steht ihnen der Erlös zu? Sie müssen heute nichts entscheiden. Klären Sie zuerst zwei Dinge: Was steht im Grundbuch, und was genau steht im Testament?

Wem gehört das Haus nach dem Tod des Vaters?

Das hängt davon ab, wer vorher im Grundbuch stand. Haben die Eltern das Haus gemeinsam gekauft, können sie zum Beispiel je zur Hälfte als Miteigentümer eingetragen sein. Dann gehörte die Hälfte der Mutter schon vorher, und in den Nachlass fällt nur die Hälfte des Vaters (§ 1922 Abs. 1 BGB). Das Berliner Testament regelt also nur diese Hälfte.

Den Grundbuchauszug bekommt die Mutter als Eigentümerin beim Grundbuchamt. Schauen Sie auch nach Belastungen wie Grundschulden. Lebten die Eltern in Gütergemeinschaft, gelten andere Regeln; das klärt der Notar.

Was regelt ein Berliner Testament genau?

Berliner Testament ist der übliche Name für ein gemeinschaftliches Testament, in dem sich Ehegatten gegenseitig als Erben einsetzen und bestimmen, dass nach dem Tod des Überlebenden der beiderseitige Nachlass an die Kinder fällt. Ein gemeinschaftliches Testament können nur Ehegatten errichten (§ 2265 BGB).

Das Gesetz enthält dazu eine Auslegungsregel: Im Zweifel ist anzunehmen, dass die Kinder für den gesamten Nachlass als Erben des zuletzt versterbenden Ehegatten eingesetzt sind (§ 2269 Abs. 1 BGB). Die Mutter wird dann Vollerbin, die Kinder sind Schlusserben. „Im Zweifel“ heißt aber: Der Wortlaut des Testaments geht vor. Steht dort etwa „Vorerbe“ und „Nacherbe“, gilt die Vor- und Nacherbschaft mit anderen Folgen. Lesen Sie das Testament deshalb genau, im Zweifel mit einem Notar.

Für den Verkauf braucht die Mutter einen Erbnachweis. Liegt ein notarielles Testament vor, genügen dem Grundbuchamt in der Regel das Testament und die Niederschrift über die Eröffnung; bei einem handschriftlichen Testament braucht sie einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 Abs. 1 GBO). Vorher als Erbin eingetragen sein muss sie für die Übertragung auf einen Käufer nicht (§ 40 Abs. 1 GBO).

Darf die Mutter das Haus verkaufen, obwohl die Kinder Schlusserben sind?

Als Vollerbin ja. Das gemeinschaftliche Testament bindet die Mutter in ihren Verfügungen von Todes wegen: Nach dem Tod des Vaters kann sie wechselbezügliche Verfügungen in der Regel nicht mehr widerrufen, es sei denn, sie schlägt das Erbe aus (§ 2270, § 2271 Abs. 2 BGB). Über ihr Vermögen unter Lebenden zu verfügen, also das Haus zu verkaufen, verbietet ihr das Testament dagegen nicht. Für den Erbvertrag sagt das § 2286 BGB ausdrücklich.

Die Kinder erben als Schlusserben, was beim Tod der Mutter noch vorhanden ist. Verkauft sie zu einem marktgerechten Preis, steht der Erlös an der Stelle des Hauses in ihrem Vermögen. Sie darf ihn für sich verwenden, etwa für eine kleinere Wohnung oder später für ein Pflegeheim.

Vorsicht gilt bei Schenkungen. Für den Erbvertrag gibt § 2287 BGB dem Vertragserben einen Herausgabeanspruch gegen den Beschenkten, wenn der Erblasser in der Absicht geschenkt hat, ihn zu beeinträchtigen; verlangen kann er die Herausgabe erst, nachdem ihm die Erbschaft angefallen ist (§ 2287 Abs. 1 BGB), also nach dem Tod. Die Rechtsprechung wendet diesen Gedanken auf bindend gewordene Verfügungen im gemeinschaftlichen Testament entsprechend an. Ob eine Schenkung oder ein Verkauf weit unter Wert darunter fällt, klärt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Was ändert sich bei Vor- und Nacherbschaft?

Hat das Testament die Mutter nur als Vorerbin und die Kinder als Nacherben eingesetzt, ist sie beim Haus beschränkt (§ 2100 BGB). Eine Verfügung der Vorerbin über ein Grundstück aus der Erbschaft ist bei Eintritt der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht der Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 2113 Abs. 1 BGB). Unentgeltliche Verfügungen sind ebenso erfasst (§ 2113 Abs. 2 BGB).

Das Testament kann die Mutter von der Beschränkung des § 2113 Abs. 1 BGB befreien, nicht aber von Abs. 2 (§ 2136 BGB). Ob sie befreit ist, ergibt sich aus dem Testament. Wird sie als Vorerbin ins Grundbuch eingetragen, trägt das Grundbuchamt das Recht der Nacherben und eine Befreiung von Amts wegen mit ein (§ 51 GBO). Ob für einen Verkauf die Zustimmung der Kinder als Nacherben nötig ist, klärt der Notar vor dem Kaufvertrag. Bei einem Haus, das zur Hälfte schon vorher der Mutter gehörte, betrifft die Beschränkung nur die geerbte Hälfte.

Sollen wir Kinder jetzt den Pflichtteil fordern?

Setzt das Berliner Testament die Mutter als Alleinerbin ein, sind die Kinder im ersten Erbfall enterbt. Sie können von der Mutter den Pflichtteil verlangen, das ist ein Geldanspruch in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 BGB). Er entsteht mit dem Erbfall (§ 2317 Abs. 1 BGB). Berechnet wird er nach Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 Abs. 1 BGB).

Angenommen, die Eltern lebten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, es gibt zwei Kinder, und der Nachlass des Vaters besteht nur aus seiner Haushälfte im Wert von 200.000 Euro. Der gesetzliche Erbteil der Mutter wäre ein Viertel plus ein Viertel für den Zugewinn, also die Hälfte (§ 1931 Abs. 1, § 1371 Abs. 1 BGB). Die Kinder teilen sich die andere Hälfte, jedes hätte ein Viertel (§ 1924 Abs. 4 BGB). Der Pflichtteil jedes Kindes beträgt die Hälfte davon, ein Achtel, also 25.000 Euro. Bei Gütertrennung oder weiterem Vermögen ergibt sich ein anderer Wert (§ 1931 Abs. 4 BGB).

Manche Berliner Testamente enthalten eine sogenannte Pflichtteilsstrafklausel. Sie soll verhindern, dass ein Kind die Mutter nach dem ersten Todesfall mit einer Geldforderung belastet, etwa indem es dann auch nach dem Tod der Mutter nur den Pflichtteil erhält. Wie die Klausel in Ihrem Testament wirkt, hängt vom genauen Wortlaut ab. Lassen Sie das von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen, bevor Sie etwas fordern.

Der Pflichtteilsanspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von den Umständen erfahren haben (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Sind die Kinder dagegen als Nacherben eingesetzt, können sie den Pflichtteil nur verlangen, wenn sie ihr Nacherbrecht ausschlagen (§ 2306 Abs. 1 und 2 BGB). Das sollte ein Fachanwalt vorher durchrechnen. Um den Wert einschätzen zu können, kann ein Pflichtteilsberechtigter von der Erbin Auskunft über den Bestand des Nachlasses verlangen (§ 2314 Abs. 1 BGB).

Haben die Kinder Anspruch auf den Erlös, wenn die Mutter verkauft?

Nein, nicht zu Lebzeiten der Mutter. Ist sie Vollerbin, gehört ihr der Erlös. Die Kinder erben als Schlusserben, was beim zweiten Todesfall noch da ist. Einen Pflichtteil aus dem Erbe des Vaters können sie unabhängig vom Verkauf verlangen, mit den Folgen einer möglichen Strafklausel.

Für die Familie lohnt sich trotzdem ein gemeinsames Gespräch. Wer zieht wohin, wie viel Geld braucht die Mutter für die nächsten Jahre, wer hilft beim Ausräumen? Die Mutter entscheidet, aber Transparenz kann späteren Streit unter den Geschwistern vermeiden. Der Geschwister-Check hilft, Erwartungen vorab zu klären.

Wie läuft der Verkauf ab, wenn die Mutter verkaufen will?

1. Grundbuchauszug anfordern. Wer steht drin, je zur Hälfte oder allein, ist schon ein Nacherbenvermerk eingetragen?
2. Testament genau lesen. Vollerbin oder Vorerbin, Befreiung, Strafklausel, Regelung für Wiederheirat.
3. Erbnachweis besorgen. Notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift oder Erbschein (§ 35 GBO).
4. Wert ermitteln. Eine nachvollziehbare Wertspanne hilft der Mutter beim Preis und den Kindern beim Verständnis.
5. Steuern prüfen lassen. Ein Verkauf kann unter die Zehnjahresfrist des § 23 EStG fallen. Hat die Mutter das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, greift nach dem Wortlaut die Ausnahme für eigene Wohnzwecke. Im Zweifel fragen Sie einen Steuerberater.
6. Neue Wohnung suchen. Erst die neue Bleibe, dann der Notartermin, in ihrem Tempo.
7. Haus räumen. Zimmer für Zimmer, mit Zeit für Erinnerungsstücke.
8. Kaufvertrag beurkunden. Die Mutter unterschreibt als Eigentümerin und Erbin, bei Vor- und Nacherbschaft gegebenenfalls mit Zustimmung der Kinder.

Häufige Fragen

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage. Wie Ihr Testament auszulegen ist und ob ein Pflichtteil sinnvoll ist, sollte ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Notar im Einzelfall prüfen.