Dortmund und Umgebung

Elternhaus in Dortmund: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Dortmund ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Das Grundbuch für Dortmund führt das Amtsgericht Dortmund selbst, und zwar im Neubau am Gerichtsplatz 1¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

Welche Zahlen zum Elternhaus in Dortmund sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Dortmund
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	1.474,8 Millionen Euro (rund 1,48 Milliarden Euro) bei 4.166 Kauffällen im Berichtsjahr 2025 (2024: 1.378,0 Millionen Euro bei 3.804 Kauffällen)²
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	1.081 Ein- und Zweifamilienhäuser mit 436,9 Millionen Euro Geldumsatz im Berichtsjahr 2025 (2024: 1.026 Kauffälle mit 387,7 Millionen Euro)³
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	im Mittel 3.471 € je m² Wohnfläche über alle 88 ausgewerteten freistehenden Einfamilienhäuser (im Schnitt 148 m² Wohnfläche, also rund 513.708 €); für unterkellerte Bestandshäuser in mittlerer und guter Wohnlage (350 bis 800 m² Grundstück) nach Baujahr von 2.040 € je m² bzw. 266.000 € (vor 1920) über 2.920 € je m² bzw. 440.000 € bei 147 m² Wohnfläche und 601 m² Grundstück (Baujahre 1950 bis 1974) und 3.250 € je m² bzw. 467.000 € (1975 bis 1994) bis 4.100 € je m² bzw. 695.000 € (1995 bis 2009)⁴
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	über alle 181 ausgewerteten Reihenhäuser und Doppelhaushälften im Mittel 3.040 € je m² bei 116 m² Wohnfläche; für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften im Bestand (250 bis 500 m² Grundstück) nach Baujahr im Mittel von 287.000 € bzw. 2.600 € je m² (vor 1950) über 301.000 € bzw. 2.900 € je m² bei 104 m² Wohnfläche (1950 bis 1974) und 425.000 € bzw. 2.960 € je m² bei 141 m² Wohnfläche (1975 bis 1994) bis 542.000 € bzw. 3.790 € je m² (1995 bis 2009)⁴
Gebrauchtes Reihenmittelhaus	für Reihenmittelhäuser im Bestand (150 bis 300 m² Grundstück) nach Baujahr im Mittel von 244.000 € bzw. 2.430 € je m² bei 100 m² Wohnfläche (vor 1950) über 256.000 € bzw. 2.550 € je m² bei 100 m² Wohnfläche (1950 bis 1974) und 342.000 € bzw. 2.600 € je m² bei 128 m² Wohnfläche (1975 bis 1994) bis 360.000 € bzw. 3.100 € je m² bei 114 m² Wohnfläche (1995 bis 2009)⁵
Gebrauchte Eigentumswohnung	im Mittel 2.379 € je m² Wohnfläche bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen (371 Kauffälle, im Schnitt 78 m², also rund 185.562 €) und 2.131 € je m² bei vermieteten Eigentumswohnungen (156 Kauffälle, im Schnitt 60 m²); für 40 bis 110 m² große Bestandswohnungen nach Baujahr im Median von 1.720 € je m² (vor 1945) über 2.090 € je m² (1946 bis 1975) und 2.330 € je m² (1976 bis 1995) bis 3.670 € je m² (2010 bis 2023)⁶
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	im Durchschnitt 7,26 € je m² Nettokaltmiete in der Fortschreibungsstichprobe (normiert 7,23 € je m²; Tabellenmittelwerte im qualifizierten Mietspiegel Dortmund 2025/2026 nach Baujahresklasse von 5,73 € bis 10,19 € je m² bei Spannen von 4,61 € bis 12,67 € je m²)⁷
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.671 € im Monat⁸
Hebesatz der Grundsteuer	800 Prozent (einheitlicher Hebesatz Grundsteuer B seit 1. Januar 2026; Grundsteuer A: 595 Prozent)⁹

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 0 € als gebührenfreien PDF-Download unter boris.nrw.de (54 € je Exemplar bei Bereitstellung oder als gedrucktes Exemplar durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses)¹⁰. Der Mietspiegel gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026¹¹.

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

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Welche Stellen sind in Dortmund zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Dortmund - Nachlassgericht (Abteilungen 10 bis 20)¹²	Gerichtsstraße 27-29, 44135 Dortmund (Hauptgebäude: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund)
Grundbuchamt	Amtsgericht Dortmund - Grundbuchamt (Abteilungen 25 und 26)²³	Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Hauptgebäude: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund)
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Dortmund - Zwangsversteigerungsgericht²⁴	Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Postanschrift: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund)
Gutachterausschuss	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund - Geschäftsstelle¹⁵	Märkische Straße 24-26 (Zimmer 308-330), 44141 Dortmund
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Dortmund - Zwangsversteigerungsgericht (Abteilungen 270 bis 278)²⁴	Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Postanschrift: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund)
Pflegestützpunkt	Stadt Dortmund - Sozialamt, Koordinierungsstelle der 12 Dortmunder Seniorenbüros (50/3-2)²⁵	Kleppingstraße 26, 44135 Dortmund (sowie 14 Standorte in allen 12 Stadtbezirken)
Hilfe zur Pflege	Stadt Dortmund - Sozialamt, Hilfen in der Kurzzeitpflege und dauerstationären Einrichtungen (Stationäre Hilfe zur Pflege nach SGB XII und Pflegewohngeld nach APG NRW)²⁶	Luisenstraße 11-13, 44137 Dortmund
Betreuungsbehörde	Stadt Dortmund - Betreuungsbehörde²⁷	Betenstraße 19, 44137 Dortmund
Betreuungsgericht	Amtsgericht Dortmund - Betreuungsgericht (Nebenstelle Gerichtsstraße)²⁸	Gerichtsstraße 27, 44135 Dortmund (Hauptgebäude: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund)
Erbbaurechte	Stadt Dortmund, Fachbereich Liegenschaften²⁹	Ostwall 60, 44135 Dortmund

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgericht für die kreisfreie Stadt Dortmund ist das Amtsgericht Dortmund. Die Nachlassangelegenheiten bearbeitet es in den Abteilungen 10 bis 20 in der Nebenstelle Gerichtsstraße 27-29, 44135 Dortmund (Hauptgebäude/Postanschrift: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund bzw. Postfach 10 50 27, 44047 Dortmund)¹². Zweitens: Das Grundbuch für Dortmund führt das Amtsgericht Dortmund selbst, und zwar im Neubau am Gerichtsplatz 1 (Hauptgebäude des Gerichts: Gerichtsstraße 22)¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Nebenstelle Gerichtsstraße 27-29, 44135 Dortmund, Telefonzentrale 0231 926-0 (Durchwahlen 0231 926-27103 bis 0231 926-27152 nach Anfangsbuchstaben des Nachnamens), Fax 0231 926-27090, telefonische Sprechzeiten Montag bis Freitag 08:30 bis 11:30 Uhr und Donnerstag 13:00 bis 15:00 Uhr, Terminanträge zur Erbausschlagung per E-Mail an nachlassabteilung@ag-dortmund.nrw.de; Beurkundungen von Ausschlagungserklärungen und Erbscheinsanträgen sowie Testamentsrückgaben finden nach Terminvereinbarung statt¹³.
Grundbuchamt: Dienstgebäude Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Hauptanschrift: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund), Telefon Grundbuchsachen allgemein 0231 926-23025 (Zentrale 0231 926-0, Raum 3.025; Durchwahlen Abteilung 26 nach Blatt-Endziffern: 0231 926-23005 bis -23509), E-Mail poststelle@ag-dortmund.nrw.de, allgemeine Sprechzeiten Montag bis Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr und Dienstag 13:00 bis 15:00 Uhr¹⁴.
Gutachterausschuss: der Anschrift Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Märkische Straße 24-26 (Zimmer 308-330), 44141 Dortmund, Telefon 0231 50-23862, Fax 0231 50-26658, E-Mail gutachterausschuss@stadtdo.de, Öffnungszeiten Montag bis Donnerstag 9:00 bis 12:00 Uhr¹⁵.
Pflegestützpunkt: den zwölf bezirklichen Seniorenbüros der Stadt Dortmund (kommunale Pflege- und Wohnberatung für jeden Stadtbezirk), zentral über das Sozialamt der Stadt Dortmund, Entgeltabrechnung, Beratung und Gerontopsychiatrie (50/3-2), Kleppingstraße 26, 44135 Dortmund, Telefon 0231 50-0, E-Mail seniorenbueros@stadtdo.de (persönliche Sprechzeiten in allen 12 Stadtbezirken Montag bis Freitag 9:00 bis 12:00 Uhr, zum Beispiel Innenstadt-West im Wilhelm-Hansmann-Haus, Märkische Straße 21, 44141 Dortmund, Telefon 0231 50-29640)¹⁶.
Betreuungsbehörde: der Betreuungsbehörde der Stadt Dortmund (Gesundheitsamt / Fachbereich 53), Betenstraße 19, 44137 Dortmund, Telefon 0231 50-24143 (Zentrale Service-Center 0231 50-0), Telefax 0231 50-10899, E-Mail betreuungsstelle@stadtdo.de (Beglaubigung von Unterschriften auf Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen nach vorheriger Terminvereinbarung)¹⁷.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Dortmund.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Dortmund geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Dortmund
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Dortmund
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Das Haus muss ausgeräumt werden	Haushaltsauflösung und Entsorgung
Sie suchen Beratung oder Trauerbegleitung	Beratung und Trauerbegleitung

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Dortmund meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Dortmund anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Leerstand und Zweckentfremdung. Leerstand über sechs Monate gilt nach der Wohnraumschutzsatzung vom 07.04.2022 als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung und ist beim Amt für Wohnen anzuzeigen; bei konkreter Sanierungsabsicht gilt die Genehmigung ohne Widerspruch nach acht Wochen als erteilt, Bußgeld bis zu 500.000 €¹⁸. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen. In Dortmund gilt: soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) sind bislang nicht in Kraft, das Amt für Stadterneuerung prüft erstmals deren Einführung; eine Landesverordnung zum Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB besteht in Nordrhein-Westfalen nicht¹⁹. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt. In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (Negativattest beim Fachbereich Liegenschaften: 58,50 € je wirtschaftlicher Einheit)²⁰ Zeit.

Zweitwohnung. Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 12 Prozent der Jahresnettokaltmiete; ein ungenutzter Leerstand ohne Innehaben als Zweitwohnung ist nicht steuerpflichtig²¹.

Was kostet ein Pflegeheim in Dortmund?

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.671 € im Monat⁸ im ersten Jahr, danach 3.373 € ab dem 13. Monat, 2.977 € ab dem 25. Monat und 2.481 € ab dem 37. Monat⁸. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Dortmund.

Welche Stadtteile gehören zu Dortmund?

Dortmund gliedert sich in 12 Stadtbezirke und 62 Statistische Bezirke (145 Statistische Unterbezirke)²². Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Innenstadt-West, Innenstadt-Nord, Innenstadt-Ost, Eving, Scharnhorst, Brackel, Aplerbeck, Hörde, Hombruch, Lütgendortmund, Huckarde, Mengede

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Dortmund geführt?

Das Grundbuch für Dortmund führt das Amtsgericht Dortmund selbst, und zwar im Neubau am Gerichtsplatz 1 (Hauptgebäude des Gerichts: Gerichtsstraße 22)¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Dienstgebäude Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Hauptanschrift: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund), Telefon Grundbuchsachen allgemein 0231 926-23025 (Zentrale 0231 926-0, Raum 3.025; Durchwahlen Abteilung 26 nach Blatt-Endziffern: 0231 926-23005 bis -23509), E-Mail poststelle@ag-dortmund.nrw.de, allgemeine Sprechzeiten Montag bis Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr und Dienstag 13:00 bis 15:00 Uhr¹⁴.

Welches Gericht stellt in Dortmund den Erbschein aus?

Nachlassgericht für die kreisfreie Stadt Dortmund ist das Amtsgericht Dortmund. Die Nachlassangelegenheiten bearbeitet es in den Abteilungen 10 bis 20 in der Nebenstelle Gerichtsstraße 27-29, 44135 Dortmund (Hauptgebäude/Postanschrift: Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund bzw. Postfach 10 50 27, 44047 Dortmund)¹². Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Dortmund ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht im Mittel 3.471 € je m² Wohnfläche über alle 88 ausgewerteten freistehenden Einfamilienhäuser (im Schnitt 148 m² Wohnfläche, also rund 513.708 €); für unterkellerte Bestandshäuser in mittlerer und guter Wohnlage (350 bis 800 m² Grundstück) nach Baujahr von 2.040 € je m² bzw. 266.000 € (vor 1920) über 2.920 € je m² bzw. 440.000 € bei 147 m² Wohnfläche und 601 m² Grundstück (Baujahre 1950 bis 1974) und 3.250 € je m² bzw. 467.000 € (1975 bis 1994) bis 4.100 € je m² bzw. 695.000 € (1995 bis 2009)⁴. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Leerstand über sechs Monate gilt nach der Wohnraumschutzsatzung vom 07.04.2022 als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung und ist beim Amt für Wohnen anzuzeigen; bei konkreter Sanierungsabsicht gilt die Genehmigung ohne Widerspruch nach acht Wochen als erteilt, Bußgeld bis zu 500.000 €¹⁸. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Dortmund Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: den zwölf bezirklichen Seniorenbüros der Stadt Dortmund (kommunale Pflege- und Wohnberatung für jeden Stadtbezirk), zentral über das Sozialamt der Stadt Dortmund, Entgeltabrechnung, Beratung und Gerontopsychiatrie (50/3-2), Kleppingstraße 26, 44135 Dortmund, Telefon 0231 50-0, E-Mail seniorenbueros@stadtdo.de (persönliche Sprechzeiten in allen 12 Stadtbezirken Montag bis Freitag 9:00 bis 12:00 Uhr, zum Beispiel Innenstadt-West im Wilhelm-Hansmann-Haus, Märkische Straße 21, 44141 Dortmund, Telefon 0231 50-29640)¹⁶.