Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Hamburg verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Hamburg ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Hamburg für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Hamburg vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Mitte (Grundbuchamt)⁷	Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg, Telefon 040 115 (Vermittlung), Fax 040 4279-83238
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Altona (Grundbuchamt)⁸	Max-Brauer-Allee 89, 22765 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Grundbuchamt)⁹	Spohrstraße 6, 22083 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Grundbuchamt)¹⁰	Ernst-Mantius-Straße 8, 21029 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Grundbuchamt)¹¹	Dormienstraße 7, 22587 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Harburg (Grundbuchamt)¹²	Buxtehuder Straße 9, 21073 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Grundbuchamt)¹³	Lübeckertordamm 4, 20099 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Grundbuchamt)¹⁴	Schädlerstraße 28, 22041 Hamburg, Telefon 040 115
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung¹⁵	Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg, Telefon 040 42826-6000 oder 040 115, E-Mail gutachterausschuss@gv.hamburg.de

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Hamburg ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Hamburg derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Hamburg, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Hamburg?

Ob ein solches Gutachten nötig ist oder eine begründete Wertindikation mit schriftlichem Kaufangebot reicht, entscheidet das Gericht. Bei kleineren Objekten oder klarer Marktlage lohnt sich die Rückfrage vor der Beauftragung. Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es für 0 € als kostenfreien PDF-Download (gedruckte Broschüre für Abokunden 60 € nach GebOVerm Nr. 12.4.1)¹.

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Hamburg?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	Bestands-Eigentumswohnungen (ohne Neubau) im Mittel 5.808 € je m² Wohnfläche (alle Eigentumswohnungen inklusive Neubau im Mittel 6.345 € je m² und 515.000 € Gesamtkaufpreis bei 76 m² Wohnfläche; Standardwohnung Altbau 80 m² in mittlerer Lage 441.000 € bzw. rund 5.513 € je m²)²
Freistehendes Einfamilienhaus	freistehende Einfamilienhäuser im Mittel 927.000 € Gesamtkaufpreis (Median 681.000 €, Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt im Mittel 759.000 €, Median 565.000 €; Gebäudefaktor-Basiswert 5.355 € je m² Wohnfläche bei 120 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück in mittlerer Lage, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.540 € je m²)³
Doppelhaushälfte	bei Doppelhaushälften im Mittel 624.000 € Gesamtkaufpreis (Median 545.000 €, Spanne 150.000 € bis 3.700.000 €, 402 ausgewertete Kauffälle; Stellungsfaktor 0,910 im Gebäudefaktormodell gegenüber freistehenden Einfamilienhäusern)⁴
Reihenmittelhaus	bei Mittelreihenhäusern im Mittel 473.000 € Gesamtkaufpreis (Median 430.000 €, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.292 € je m² Wohnfläche) und bei Endreihenhäusern im Mittel 565.000 € (Median 500.000 €)⁵

Verkauft wurden laut Marktbericht 2.690 Ein- und Zweifamilienhäuser (2024: 2.551), darunter 1.056 freistehende Einfamilienhäuser, 537 Doppelhaushälften, 570 Mittelreihenhäuser und 259 Endreihenhäuser⁶. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Hamburg früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Hamburg übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Hamburg?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Hamburg immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.