Erbteil verkaufen: Kann ich meinen Anteil am Elternhaus an Geschwister oder Dritte verkaufen?

Was verkaufen Sie, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen?

Erben mehrere Geschwister, gehört das Haus allen gemeinsam als Erbengemeinschaft. Ein Miterbe kann nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB), also auch nicht über "seine Hälfte" des Hauses. Er kann aber seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 Abs. 1 BGB).

Zum Erbteil gehört alles, was noch ungeteilt im Nachlass ist: das Haus, Konten, Hausrat, aber auch die Schulden. Der Käufer tritt in die Erbengemeinschaft ein und entscheidet über das Haus künftig mit. Für Sie endet mit der Übertragung die Mitwirkung an Verwaltung und Verkauf.

Ein Erbteilsverkauf kann ein Ausweg sein, wenn ein Miterbe raus will und die anderen nicht verkaufen möchten. Wenn sich die Geschwister nicht einigen, zeigt der Ratgeber Ein Miterbe will nicht verkaufen weitere Wege.

An Geschwister, an Dritte oder Abschichtung: Welche Wege gibt es?

Sie können die Erbengemeinschaft auf drei Wegen verlassen, ohne dass das Haus verkauft wird. Die Wege unterscheiden sich vor allem darin, wer am Ende mit Ihren Geschwistern im Grundbuch steht.

Bevor Sie einen Fremden ins Spiel bringen, lohnt das Gespräch in der Familie. Der Geschwister-Check zeigt, wer behalten, vermieten oder verkaufen will, und wo die Knackpunkte liegen.

Haben die Geschwister ein Vorkaufsrecht, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen?

Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt (§ 2034 Abs. 1 BGB). Die Frist beträgt zwei Monate (§ 2034 Abs. 2 BGB). Die Geschwister können also zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten, die Sie mit dem Dritten ausgehandelt haben.

Das Vorkaufsrecht gilt nur beim Verkauf an Dritte. Ein Geschwister, das selbst Miterbe ist, gilt nach überwiegender Auffassung nicht als Dritter, die anderen haben dann kein Vorkaufsrecht. Lassen Sie das vom Notar bestätigen. Die zwei Monate laufen ab der Mitteilung des Vertrags an die Miterben, die Sie unverzüglich schicken müssen (§ 469 BGB). Ist der Erbteil bereits auf den Käufer übertragen, können die Miterben das Vorkaufsrecht auch gegenüber dem Käufer ausüben (§ 2035 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer muss die Miterben von der Übertragung unverzüglich benachrichtigen (§ 2035 Abs. 2 BGB).

Für Sie bedeutet das: Ein Käufer von außen weiß, dass er den Erbteil nach der Mitteilung an die Miterben noch zwei Monate lang wieder verlieren kann. Rechnen Sie damit, dass er das bei Preis und Vertrag berücksichtigt.

Wie entsteht der Preis für einen Erbteil?

Einen festen Preis für Erbteile gibt es nicht. Ausgangspunkt ist Ihr rechnerischer Anteil am Nachlass: Wert des Hauses und der übrigen Gegenstände, abzüglich der Schulden, multipliziert mit Ihrer Erbquote. Davon gehen ab, was der Käufer übernimmt oder bezahlen muss.

Kauft ein Geschwister, kann der Preis nahe am rechnerischen Anteil liegen, wenn sich beide auf den Wert einigen. Ein Käufer von außen übernimmt dagegen eine ungeteilte, vielleicht uneinige Gemeinschaft, die Kosten einer Auseinandersetzung und das Vorkaufsrecht. Wie viel er dafür vom rechnerischen Anteil abzieht, ist Verhandlungssache. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie jeweils den Betrag, der nach allen Kosten bei Ihnen ankommt.

Was kostet der Notar beim Erbteilsverkauf?

Der Notar berechnet die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die Beurkundung eines Vertrags fällt eine doppelte Gebühr an (KV 21100 GNotKG). Bei einem Kauf zählt als Geschäftswert der höhere Wert von Kaufpreis und Erbteil (§ 97 Abs. 3 GNotKG). Unabhängig vom Beispiel oben angenommen, der Geschäftswert beträgt 300.000 €. Eine Gebühr nach Tabelle B beträgt bei diesem Wert 635 €, die Beurkundung also 1.270 € netto. Dazu kommen Umsatzsteuer, Auslagen und je nach Vertrag Gebühren für Vollzug und Betreuung.

Hinzu kommen die Kosten für die Berichtigung des Grundbuchs, denn der Käufer wird als Mitglied der Erbengemeinschaft eingetragen. Wer die Kosten trägt, regeln Sie im Vertrag. Lassen Sie sich vom Notar vorab eine Kostenschätzung geben.

Welche Steuern fallen beim Verkauf oder Verschenken eines Erbteils an?

Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt der Verkauf eines Erbteils steuerlich als Verkauf der anteiligen Grundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Die Regel gilt in allen offenen Fällen (§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG). Haben die Eltern das Haus vor nicht mehr als zehn Jahren gekauft, kann Ihr Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Für den Käufer beginnt für den erworbenen Anteil eine neue Zehnjahresfrist. Ratgeber, die das ältere BFH-Urteil IX R 13/22 als Steuersparweg nennen, sind veraltet.

Verschenken Sie Ihren Erbteil an ein Geschwister, kann Schenkungsteuer anfallen. Geschwister gehören zur Steuerklasse II und haben einen Freibetrag von 20.000 € (§ 16 ErbStG). Ob beim Erwerb eines Erbteils Grunderwerbsteuer anfällt, hängt davon ab, wer erwirbt. Für Miterben sieht das Gesetz eine Befreiung bei der Teilung des Nachlasses vor (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wie das für Ihren Vertrag gilt, klären Notar und Steuerberater vor der Beurkundung.

Was ist eine Abschichtung?

Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe aus der Erbengemeinschaft aus, in der Regel gegen eine Abfindung. Sein Anteil wächst den übrigen Miterben zu. Ein Kaufvertrag über den Erbteil ist dafür nicht nötig. Das Gesetz regelt die Abschichtung nicht ausdrücklich, die Rechtsprechung erkennt sie an.

Gehört ein Haus zum Nachlass, muss das Grundbuch berichtigt werden, und dafür verlangt das Grundbuchamt Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Planen Sie den Notar deshalb von Anfang an ein. Zahlen die übrigen Miterben eine Abfindung aus eigenem Vermögen, kann das steuerlich wie ein Verkauf wirken, mit Folgen für die Spekulationsfrist. Lassen Sie das vorher von einem Steuerberater prüfen.

Wie läuft ein Erbteilsverkauf ab?

1. Erbnachweis klären. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift zeigen, wer zu welchem Anteil erbt.
2. Wert klären. Einigen Sie sich mit den Geschwistern auf eine Wertspanne oder ein Gutachten.
3. Zuerst die Familie fragen. Bieten Sie den Erbteil den Geschwistern an, bevor Sie Dritte ansprechen.
4. Angebote vergleichen. Rechnen Sie bei jedem Angebot aus, was nach Kosten und Steuern bei Ihnen ankommt.
5. Beurkunden. Der Notar beurkundet Verkauf und Übertragung (§ 2033, § 2371 BGB).
6. Vorkaufsrecht abwarten. Bei Verkauf an Dritte zwei Monate ab der Mitteilung des Vertrags an die Miterben (§ 2034, § 469 BGB). Nach der Übertragung sind die Miterben erneut zu benachrichtigen (§ 2035 BGB).
7. Grundbuch berichtigen und Kaufpreis erhalten, wie im Vertrag vereinbart.

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