Düsseldorf und Umgebung

Elternhaus in Düsseldorf: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Düsseldorf ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Das Grundbuch für ganz Düsseldorf führt die Grundbuchabteilung 70 des Amtsgerichts Düsseldorf, zuständig für alle Grundbuchbezirke der Stadt von Altstadt, Angermund und Benrath bis Urdenbach, Wersten und Wittlaer¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

Welche Zahlen zum Elternhaus in Düsseldorf sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Düsseldorf
Einwohner	659.312 Einwohner mit Hauptwohnsitz (Stand 31.12.2025, plus 1.067 Personen gegenüber 2024)²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	19,0 Prozent (125.227 Personen ab 65 Jahren, darunter 84.431 von 65 bis unter 80 Jahren und 40.796 ab 80 Jahren bei 659.312 Einwohnern, Stand 31.12.2025)³
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	3.919,32 Millionen Euro (rund 3,92 Milliarden Euro bei 4.688 Kauffällen im Berichtsjahr 2025, plus 15 Prozent gegenüber 2024)⁴
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	521 Ein- und Zweifamilienhäuser mit 451,07 Millionen Euro Umsatz (davon 142 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 128 Doppelhaushälften, 233 Reihenhäuser im Bestand, 5 Reihenhäuser als Neubau und 13 Reihenstadthäuser)⁵
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	im Bestand (Baujahre 1975 bis 2004, n=77) im Mittel 4.644 € je m² Wohnfläche bei durchschnittlich 142 m² Wohnfläche (Baujahre 1948 bis 1974: 4.504 € je m² bei 141 m², bis 1947: 4.273 € je m² bei 153 m², ab 2005 ohne Neubau: 6.262 € je m² bei 163 m²; typische Kaufpreisspanne freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 230.000 € bis 2.100.000 €, typische Immobilienrichtwerte 4.300 € bis 13.000 € je m²)⁶
Gebrauchtes Reihenmittelhaus	typische Kaufpreisspanne im Bestand 360.000 € bis 870.000 € bei 233 verkauften Reihenhäusern (Umsatz 143,47 Millionen Euro; laut Grundstücksmarktdaten NRW für Reihenmittelhäuser der Baujahre 1975 bis 1994 im Mittel 553.591 € bzw. 4.369 € je m² bei 123 m² Wohnfläche und 275 m² Grundstück)⁷
Gebrauchte Eigentumswohnung	im Bestand (Baujahre 1948 bis 1974, n=394) im Mittel 3.883 € je m² Wohnfläche bei 62 m² Wohnfläche (Baujahre 1975 bis 2004: 4.188 € je m² bei 68 m², bis 1947: 4.685 € je m² bei 76 m², ab 2005 ohne Neubau: 7.678 € je m² bei 141 m²; typische Kaufpreisspanne ab 1948 bis vor 10 Jahren: 2.700 € bis 5.700 € je m² bei 71 m² Wohnfläche)⁸
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	Mittelwerte je nach Baujahres- und Wohnlageklasse von 8,23 € je m² (bis 1948, einfache Wohnlage) bis 15,85 € je m² (ab 2011, gute Wohnlage), in mittlerer Wohnlage zwischen 9,34 € je m² (Baujahre 1961 bis 1976) und 14,55 € je m² (ab 2011), wobei für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zuschlag von 10 bis 20 Prozent auf den Mittelwert zulässig ist⁹
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.671 € im Monat¹⁰
Hebesatz der Grundsteuer	374 Prozent einheitlich für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke; Grundsteuer A: 295 Prozent)¹¹

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Wertspanne anfordern

Welche Stellen sind in Düsseldorf zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Düsseldorf (Nachlassabteilung)²⁴	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)
Grundbuchamt	Amtsgericht Düsseldorf (Grundbuchamt, Abteilung 70)²⁵	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)
Betreuungsgericht	Amtsgericht Düsseldorf, Betreuungsabteilung (Abteilungen 94 bis 99)²⁶	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Düsseldorf (Zwangsversteigerungsabteilung)²⁷	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)
Gutachterausschuss	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf²⁸	Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift: 40200 Düsseldorf)
Pflegestützpunkt	Pflegebüro der Landeshauptstadt Düsseldorf (Amt für Soziales und Jugend)¹⁶	Willi-Becker-Allee 8, 40227 Düsseldorf
Hilfe zur Pflege	Amt für Soziales und Jugend der Landeshauptstadt Düsseldorf, Sachbearbeitung Finanzielle Hilfe zur Pflege²⁹	Willi-Becker-Allee 8, 40227 Düsseldorf
Betreuungsbehörde	Betreuungsbehörde der Landeshauptstadt Düsseldorf (Amt für Soziales und Jugend)³⁰	Willi-Becker-Allee 7, 40227 Düsseldorf
Erbbaurechte	Liegenschaftsamt der Landeshauptstadt Düsseldorf (Amt 65)³¹	Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgericht für ganz Düsseldorf ist die Nachlassabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf, denn der Bezirk des Amtsgerichts Düsseldorf umfasst die gesamte kreisfreie Stadt Düsseldorf¹². Zweitens: Das Grundbuch für ganz Düsseldorf führt die Grundbuchabteilung 70 des Amtsgerichts Düsseldorf, zuständig für alle Grundbuchbezirke der Stadt von Altstadt, Angermund und Benrath bis Urdenbach, Wersten und Wittlaer¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Telefon 0211 8306-0 (Zentrale) und 0211 8306-13140 (Gruppenleitung Nachlass), Fax 0211 8306-13032, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr sowie Donnerstag 13:30 bis 14:30 Uhr (Erbschein und Ausschlagung nur mit Termin)¹³.
Grundbuchamt: Telefon 0211 8306-0 (Zentrale) sowie Grundbuchabteilung 70 unter 0211 8306-13700, 0211 8306-13701 und 0211 8306-13702, Fax 0211 87565-1160, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr sowie Donnerstag 13:30 bis 14:30 Uhr¹⁴.
Gutachterausschuss: Geschäftsstelle Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift 40200 Düsseldorf), Telefon 0211 89-95044, Fax 0211 89-31244, E-Mail gutachterausschuss@duesseldorf.de¹⁵.
Pflegestützpunkt: Telefon 0211 899 899 8 oder E-Mail pflegebuero@duesseldorf.de beim zentralen Pflegebüro der Landeshauptstadt Düsseldorf, Amt für Soziales und Jugend, Willi-Becker-Allee 8, 40227 Düsseldorf (Sprechzeiten Montag bis Donnerstag 9 bis 14 Uhr, Freitag 9 bis 12 Uhr und nach Vereinbarung)¹⁶.
Betreuungsbehörde: Willi-Becker-Allee 7, 40227 Düsseldorf, Telefon 0211 89-98959 (Montag bis Donnerstag 9 bis 15 Uhr, Freitag 9 bis 13 Uhr), E-Mail betreuungsbehoerde@duesseldorf.de, persönliche Beratung und Beglaubigungen nach vorheriger Terminvereinbarung¹⁷.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Düsseldorf.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Düsseldorf geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Düsseldorf
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Düsseldorf
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Das Haus muss ausgeräumt werden	Haushaltsauflösung und Entsorgung
Sie suchen Beratung oder Trauerbegleitung	Beratung und Trauerbegleitung

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Düsseldorf meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Düsseldorf anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte. Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen Erbbaurechte der Landeshauptstadt Düsseldorf (Liegenschaftsamt, Amt 65) sowie kirchlicher Träger (insbesondere Erzbistum Köln); die Gesamtzahl der bestehenden Verträge ist amtlich nicht veröffentlicht, der Gutachterausschuss setzt im Erbbaurechtsmodell einen Erbbauzinssatz von 3,5 Prozent im Jahr für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 5,0 Prozent für Renditeobjekte an (2024: 54 Kauffälle von Erbbauobjekten)¹⁸. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Leerstand und Zweckentfremdung. Nach der Wohnraumschutzsatzung vom 10. März 2022 gilt ein ununterbrochener Leerstand von mehr als sechs Monaten als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (§ 7 Abs. 2 Nr. 5) und ist unverzüglich anzuzeigen (§ 10 Abs. 1); ausgenommen sind eigengenutzte Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen (§ 6 Abs. 4), bei Verstößen drohen Bußgelder bis 500.000 € (§ 15 Abs. 3)¹⁹. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen. In Düsseldorf gilt: seit Mai 2025 besteht eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Bilk-Mitte (rund 83 Hektar); eine Landesverordnung zum Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB besteht in Nordrhein-Westfalen nicht²⁰. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt. In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt drei Monate nach vollständiger Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB)²¹ Zeit.

Zweitwohnung. Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 0 Euro, da die Landeshauptstadt Düsseldorf keine Zweitwohnungsteuer erhebt²².

Was kostet ein Pflegeheim in Düsseldorf?

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.671 € im Monat¹⁰ im ersten Jahr, danach 3.373 € ab dem 13. Monat, 2.977 € ab dem 25. Monat und 2.481 € ab dem 37. Monat¹⁰. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Düsseldorf.

Welche Stadtteile gehören zu Düsseldorf?

Düsseldorf gliedert sich in 10 Stadtbezirke und 50 Stadtteile²³. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf, Golzheim, Flingern Süd, Flingern Nord, Düsseltal, Friedrichstadt, Unterbilk, Hafen, Hamm, Volmerswerth, Bilk, Oberbilk, Flehe, Oberkassel, Heerdt, Lörick, Niederkassel, Stockum, Lohausen, Kaiserswerth, Wittlaer, Angermund, Kalkum, Lichtenbroich, Unterrath, Rath, Mörsenbroich, Gerresheim, Grafenberg, Ludenberg, Hubbelrath, Knittkuhl, Lierenfeld, Eller, Vennhausen, Unterbach, Wersten, Himmelgeist, Holthausen, Reisholz, Benrath, Urdenbach, Itter, Hassels, Garath, Hellerhof

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Düsseldorf geführt?

Das Grundbuch für ganz Düsseldorf führt die Grundbuchabteilung 70 des Amtsgerichts Düsseldorf, zuständig für alle Grundbuchbezirke der Stadt von Altstadt, Angermund und Benrath bis Urdenbach, Wersten und Wittlaer¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Telefon 0211 8306-0 (Zentrale) sowie Grundbuchabteilung 70 unter 0211 8306-13700, 0211 8306-13701 und 0211 8306-13702, Fax 0211 87565-1160, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr sowie Donnerstag 13:30 bis 14:30 Uhr¹⁴.

Welches Gericht stellt in Düsseldorf den Erbschein aus?

Nachlassgericht für ganz Düsseldorf ist die Nachlassabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf, denn der Bezirk des Amtsgerichts Düsseldorf umfasst die gesamte kreisfreie Stadt Düsseldorf¹². Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Düsseldorf ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht im Bestand (Baujahre 1975 bis 2004, n=77) im Mittel 4.644 € je m² Wohnfläche bei durchschnittlich 142 m² Wohnfläche (Baujahre 1948 bis 1974: 4.504 € je m² bei 141 m², bis 1947: 4.273 € je m² bei 153 m², ab 2005 ohne Neubau: 6.262 € je m² bei 163 m²; typische Kaufpreisspanne freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 230.000 € bis 2.100.000 €, typische Immobilienrichtwerte 4.300 € bis 13.000 € je m²)⁶. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Nach der Wohnraumschutzsatzung vom 10. März 2022 gilt ein ununterbrochener Leerstand von mehr als sechs Monaten als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (§ 7 Abs. 2 Nr. 5) und ist unverzüglich anzuzeigen (§ 10 Abs. 1); ausgenommen sind eigengenutzte Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen (§ 6 Abs. 4), bei Verstößen drohen Bußgelder bis 500.000 € (§ 15 Abs. 3)¹⁹. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Düsseldorf Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Telefon 0211 899 899 8 oder E-Mail pflegebuero@duesseldorf.de beim zentralen Pflegebüro der Landeshauptstadt Düsseldorf, Amt für Soziales und Jugend, Willi-Becker-Allee 8, 40227 Düsseldorf (Sprechzeiten Montag bis Donnerstag 9 bis 14 Uhr, Freitag 9 bis 12 Uhr und nach Vereinbarung)¹⁶.