Elternhaus in Konstanz: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Q: Welches Gericht stellt in Konstanz den Erbschein aus?

Amtsgericht Konstanz11. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Wer in Konstanz ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Amtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt (zentrales Grundbuchamt BW für den Bezirk Konstanz)¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

3.874 €⁷Eigenanteil im Pflegeheim im Monat, Median von 6 Heimen

11⁷Pflegeheime in der Stadt

86.845²Einwohner

Welche Zahlen zum Elternhaus in Konstanz sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Konstanz
Einwohner	86.845 (amtliche Fortschreibung 30.06.2024) bzw. 86.691 (31.12.2025, Statistisches Landesamt BW)²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	17.701 Einwohner über 65 Jahre (rund ein Fünftel bzw. ca. 20 % der Konstanzer Bevölkerung, Stand 2025)³
Gebrauchte Eigentumswohnung	4.100 - 6.700 EUR/m² (mittlere bis gute Wohnlage, Vergleichsfaktoren WET zum 01.01.2026; bevorzugte Wohnlage bis 14.600 EUR/m²)⁴
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	9,27 - 19,94 EUR/m² Basis-Nettomiete (je nach Wohnfläche 25 bis 90+ m² und Baujahr bis 1918 bis 2023-2025, Tabelle 1 Konstanz)⁵
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.657 € im Monat⁶
Eigenanteil in den Heimen der Stadt	3.457 € bis 4.294 € im Monat⁷
Hebesatz der Grundsteuer	168 v. H. (168 %) für Grundsteuer A und Grundsteuer B ab 2025/2026 (Gemeinderatsbeschluss vom 24.10.2024)⁸

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 54,00 EUR zzgl. MwSt. (vollständiger Immobilienmarktbericht als PDF-Dokument oder in Papierform)⁹. Der Mietspiegel gilt 01.12.2025 bis 30.11.2027 (Qualifizierter gemeinsamer Mietspiegel Konstanz, Allensbach, Reichenau 2025, gültig für zwei Jahre)¹⁰.

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Wertspanne anfordern

Welche Stellen sind in Konstanz zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Konstanz - Nachlassgericht²⁰	Nebengebäude Rheingasse 20, 78462 Konstanz (Postanschrift: Lilienthalstraße 16/18, 78467 Konstanz), Tel. 07531 3597-0, E-Mail: poststelle@agkonstanz.justiz.bwl.de
Grundbuchamt	Amtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt²¹	Carlo-Schmid-Straße 7/9, 78050 Villingen-Schwenningen, Tel. 07721 6811-0, E-Mail: poststelle@gbavillingen-schwenningen.justiz.bwl.de
Betreuungsgericht	Amtsgericht Konstanz - Betreuungsgericht²²	Nebengebäude Rheingasse 20, 78462 Konstanz (Postanschrift: Lilienthalstraße 16/18, 78467 Konstanz), Tel. 07531 3597-0
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Konstanz - Versteigerungsabteilung²³	Hauptgebäude Lilienthalstraße 16/18, 78467 Konstanz, Tel. 07531 3597-0
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Konstanz²⁴	Untere Laube 24, 78459 Konstanz, Tel. 07531 900-5000, E-Mail: gutachterausschuss@konstanz.de
Pflegestützpunkt	Pflegestützpunkt Landkreis Konstanz - Außenstelle Stadt Konstanz²⁵	Benediktinerplatz 2, 78467 Konstanz, Tel. +49 7531 900-2408, E-Mail: marianne.stumpf@konstanz.de
Hilfe zur Pflege	Landratsamt Konstanz - Sozialamt (Hilfe zur Pflege)²⁶	Benediktinerplatz 1, 78467 Konstanz, Tel. +49 7531 800-4600, E-Mail: Sozialamt@LRAKN.de
Betreuungsbehörde	Landratsamt Konstanz - Betreuungsbehörde¹⁴	Scheffelstraße 15, 78315 Radolfzell, Tel. +49 7531 800-2663, E-Mail: Betreuung@LRAKN.de

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Amtsgericht Konstanz¹¹. Zweitens: Amtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt (zentrales Grundbuchamt BW für den Bezirk Konstanz)¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Amtsgericht Konstanz - Nachlassgericht, Nebengebäude Rheingasse 20, 78462 Konstanz (Postanschrift: Lilienthalstraße 16/18, 78467 Konstanz), Tel. 07531 3597-0, E-Mail: poststelle@agkonstanz.justiz.bwl.de, Öffnungszeiten Mo-Fr 09:00-11:00 Uhr¹¹.
Grundbuchamt: Amtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt, Carlo-Schmid-Straße 7/9, 78050 Villingen-Schwenningen, Tel. 07721 6811-0, Fax +49 800 66449281121, E-Mail: poststelle@gbavillingen-schwenningen.justiz.bwl.de¹.
Gutachterausschuss: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Konstanz, Geschäftsstelle: Untere Laube 24, 78459 Konstanz (Besucheradresse 78462 Konstanz), Tel. 07531 900-5000, E-Mail: gutachterausschuss@konstanz.de¹².
Pflegestützpunkt: Pflegestützpunkt Landkreis Konstanz - Außenstelle Stadt Konstanz, Benediktinerplatz 2, 78467 Konstanz, Tel. +49 7531 900-2408, E-Mail: marianne.stumpf@konstanz.de¹³.
Betreuungsbehörde: Landratsamt Konstanz - Betreuungsbehörde, Scheffelstraße 15, 78315 Radolfzell, Tel. +49 7531 800-2663 / -2664, E-Mail: Betreuung@LRAKN.de¹⁴.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Konstanz.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Konstanz geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Konstanz
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Konstanz
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Sie vergleichen Heime und Kosten	Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Konstanz meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Erbschein und TestamentAmtsgericht Konstanz - Nachlassgericht
Grundbuch berichtigenAmtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt
Wert ermittelnGutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Konstanz
Beratung zur PflegePflegestützpunkt Landkreis Konstanz - Außenstelle Stadt Konstanz

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Konstanz anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte

Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen Stadt Konstanz (vergibt städtische Grundstücke im Rahmen langfristiger Erbbauverträge; Verwaltung Untere Laube 24, 78462 Konstanz)¹⁵. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Leerstand und Zweckentfremdung

Zweckentfremdungsverbot gilt (Satzung verlängert bis 13.03.2030; Leerstand > 6 Monate und ungenehmigte Ferienwohnungsvermietung verboten, Bußgeld bis 100.000 EUR)¹⁶. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Vorkaufsrecht der Stadt

In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt 2 Monate (gesetzliche Frist nach § 28 Abs. 2 BauGB)¹⁷ Zeit.

Zweitwohnung

Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 35 v. H. (35 %) der Jahresnettokaltmiete (§ 4 Abs. 1 Zweitwohnungssteuersatzung, in Kraft seit 01.01.2022)¹⁸.

Was kostet ein Pflegeheim in Konstanz?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 11 Pflegeheime⁷. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 3.457 € bis 4.294 € im Monat⁷, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Im Vergleich mit den Städten in der Nähe:

Freiburg4.243 €

Ulm4.084 €

Konstanz3.874 €

Villingen-Schwenningen3.869 €

Median des Eigenanteils im Monat vor Zuschuss, eigene Rechnung aus den Heimlisten der Städte.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.657 € im Monat⁶ im ersten Jahr, danach 3.297 € ab dem 13. Monat, 2.817 € ab dem 25. Monat und 2.216 € ab dem 37. Monat⁶. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Konstanz.

Welche Stadtteile gehören zu Konstanz?

Konstanz gliedert sich in 15 Stadtteile und 51 Stadtviertel (Altstadt, Paradies, Petershausen-West, Petershausen-Ost, Königsbau, Allmannsdorf, Staad, Fürstenberg, Wollmatingen, Industriegebiet, Egg, Litzelstetten, Dingelsdorf, Dettingen, Wallhausen)¹⁹. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Altstadt, Paradies, Petershausen-West, Petershausen-Ost, Königsbau, Allmannsdorf, Staad, Fürstenberg, Wollmatingen, Industriegebiet, Egg, Litzelstetten, Dingelsdorf, Dettingen, Wallhausen

Was gilt, wenn das Haus knapp außerhalb von Konstanz steht?

Für das Umland sind meist andere Gerichte und ein anderer Gutachterausschuss zuständig. Der Fahrplan oben funktioniert mit jeder Postleitzahl und setzt die passenden Stellen ein, soweit wir sie recherchiert haben. Zum Umland von Konstanz gehören:

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Konstanz geführt?

Amtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt (zentrales Grundbuchamt BW für den Bezirk Konstanz)¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Amtsgericht Villingen-Schwenningen - Grundbuchamt, Carlo-Schmid-Straße 7/9, 78050 Villingen-Schwenningen, Tel. 07721 6811-0, Fax +49 800 66449281121, E-Mail: poststelle@gbavillingen-schwenningen.justiz.bwl.de¹.

Welches Gericht stellt in Konstanz den Erbschein aus?

Amtsgericht Konstanz¹¹. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Zweckentfremdungsverbot gilt (Satzung verlängert bis 13.03.2030; Leerstand > 6 Monate und ungenehmigte Ferienwohnungsvermietung verboten, Bußgeld bis 100.000 EUR)¹⁶. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Konstanz Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Pflegestützpunkt Landkreis Konstanz - Außenstelle Stadt Konstanz, Benediktinerplatz 2, 78467 Konstanz, Tel. +49 7531 900-2408, E-Mail: marianne.stumpf@konstanz.de¹³.