Elternhaus in Lübeck: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Wer in Lübeck ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Amtsgericht Lübeck (Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck)¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

3.604 €¹¹Eigenanteil im Pflegeheim im Monat, Median von 35 Heimen

206⁵verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025

575 %¹²Hebesatz der Grundsteuer

23,4 %³der Einwohner sind 65 Jahre oder älter

Welche Zahlen zum Elternhaus in Lübeck sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Lübeck
Einwohner	219.044 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2023)²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	23,4 % (15,1 % 65- bis 79-Jährige und 8,3 % ab 80-Jährige, Stand 2023)³
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	Rund 764 Mio. Euro Geldumsatz bei 1.822 Kaufverträgen im Jahr 2025 (+13 % Umsatz gegenüber Vorjahr)⁴
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	206 Kauffälle im Weiterverkauf ohne Erbbaurecht im Jahr 2025 (Volumen 96.685.841 Euro)⁵
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	3.143 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 469.349 Euro bei 206 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025)⁵
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	3.167 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 299.483 Euro bei 125 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025)⁶
Gebrauchtes Reihenmittelhaus	3.003 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 306.370 Euro bei 142 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025)⁷
Gebrauchte Eigentumswohnung	Ca. 3.500 Euro/m² Wohnfläche im Wiederverkauf von Eigentumswohnungen⁸
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	7,40 Euro/m² bis 14,95 Euro/m² (Mittelwerte in mittlerer Wohnlage nach Baujahr und Größe; 2/3-Spanne 5,94 Euro/m² bis 18,33 Euro/m²)⁹
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.148 € im Monat¹⁰
Eigenanteil in den Heimen der Stadt	2.761 € bis 4.475 € im Monat¹¹
Hebesatz der Grundsteuer	575 % (575 v. H. ab 01.01.2025; Grundsteuer A: 412 v. H.)¹²

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet Kostenfreie digitale Bodenrichtwertkarte über den DigitalenAtlasNord (DANord) des Landes Schleswig-Holstein abrufbar¹³. Der Mietspiegel gilt Stichtag 01.05.2025 (Qualifizierter Mietspiegel 2025 der Hansestadt Lübeck)⁹.

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Wertspanne anfordern

Welche Stellen sind in Lübeck zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Lübeck - Nachlassgericht¹⁴	Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck
Grundbuchamt	Amtsgericht Lübeck - Grundbuchamt¹	Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck
Betreuungsgericht	Amtsgericht Lübeck - Betreuungsgericht²⁶	Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Lübeck - Zwangsversteigerungsabteilung²⁷	Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck (LVermGeo SH)²⁸	Brolingstraße 53 b-d, 23554 Lübeck
Pflegestützpunkt	Pflegestützpunkt der Hansestadt Lübeck²⁹	Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck
Hilfe zur Pflege	Hansestadt Lübeck - Bereich Soziale Sicherung³⁰	Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck
Betreuungsbehörde	Betreuungsbehörde der Hansestadt Lübeck³¹	Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Amtsgericht Lübeck (Nachlassgericht, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck)¹⁴. Zweitens: Amtsgericht Lübeck (Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck)¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Amtsgericht Lübeck, Nachlassgericht, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck, Tel. 0451 371-0, Fax 0451 371-1523, E-Mail nachlass@ag-luebeck.landsh.de¹⁵.
Grundbuchamt: Amtsgericht Lübeck, Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck, Tel. Servicepoint 0451 371-2525, Fax 0451 371-1523, E-Mail Grundbuch@AG-Luebeck.LandSH.de¹⁶.
Gutachterausschuss: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck beim LVermGeo SH, Brolingstraße 53 b-d, 23554 Lübeck, Tel. 0451 30090-406, E-Mail Poststelle-Luebeck@LVermGeo.landsh.de¹⁷.
Pflegestützpunkt: Pflegestützpunkt der Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor, Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck (sowie Kolberger Platz 1), Tel. 0451 122-4903 / -4931, E-Mail pflegestützpunkt@luebeck.de¹⁸.
Betreuungsbehörde: Betreuungsbehörde der Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor, Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck, Tel. 0451 115 / 0451 122-2520 (Beglaubigungsgebühr 10,00 Euro)¹⁹.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Lübeck.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Lübeck geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Lübeck
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Lübeck
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Sie vergleichen Heime und Kosten	Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Lübeck meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Erbschein und TestamentAmtsgericht Lübeck - Nachlassgericht
Grundbuch berichtigenAmtsgericht Lübeck - Grundbuchamt
Wert ermittelnGutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck (LVermGeo SH)
Beratung zur PflegePflegestützpunkt der Hansestadt Lübeck

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Lübeck anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte

Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen 199 Kauffälle bebauter Grundstücke mit Erbbaurecht im Jahr 2025 (15 % Marktanteil am Geldumsatz, 67.996.500 Euro Volumen)²⁰. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Leerstand und Zweckentfremdung

Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum auf Basis des SHWoSchG (Genehmigungsvorbehalt für Umnutzungen, Ausnahmen u. a. für Kinderbetreuung und ärztliche Dienste)²¹. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen

In Lübeck gilt: 18 städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB im Stadtgebiet (u. a. Altstadt, Altstadt Ferienwohnung, Roeckstraße, Am Burgfeld, Alt-Travemünde)²². Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt

In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt 3 Monate gesetzliche Ausübungsfrist nach Kaufvertragsmitteilung (Verwaltungsgebühr für Negativzeugnis nach § 24 BauGB: 85 Euro)²³ Zeit.

Zweitwohnung

Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 9 % (9 v. H. der Bemessungsgrundlage aus modifiziertem Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Verfügbarkeitsgrad und Faktor 100)²⁴.

Was kostet ein Pflegeheim in Lübeck?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 37 Pflegeheime¹¹. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 2.761 € bis 4.475 € im Monat¹¹, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Median 3.604 €

2.500 €3.167 €3.833 €4.500 €

Jeder Punkt ist ein Heim in Lübeck mit veröffentlichten Kosten (35 Heime), Eigenanteil im Monat vor Zuschuss. Zeigen Sie auf einen Punkt, um den Namen zu sehen.

Im Vergleich mit den Städten in der Nähe:

Schwerin3.714 €

Lübeck3.604 €

Rostock3.602 €

Hamburg3.194 €

Median des Eigenanteils im Monat vor Zuschuss, eigene Rechnung aus den Heimlisten der Städte.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.148 € im Monat¹⁰ im ersten Jahr, danach 2.880 € ab dem 13. Monat, 2.524 € ab dem 25. Monat und 2.079 € ab dem 37. Monat¹⁰. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Lübeck.

Welche Stadtteile gehören zu Lübeck?

Lübeck gliedert sich in 10 Stadtteile mit 35 Stadtbezirken²⁵. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Innenstadt, St. Jürgen, Moisling, Buntekuh, St. Lorenz Süd, St. Lorenz Nord, St. Gertrud, Schlutup, Kücknitz, Travemünde

Was gilt, wenn das Haus knapp außerhalb von Lübeck steht?

Für das Umland sind meist andere Gerichte und ein anderer Gutachterausschuss zuständig. Der Fahrplan oben funktioniert mit jeder Postleitzahl und setzt die passenden Stellen ein, soweit wir sie recherchiert haben. Zum Umland von Lübeck gehören:

StockelsdorfBad SchwartauRatekau

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Lübeck geführt?

Amtsgericht Lübeck (Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck)¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Amtsgericht Lübeck, Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck, Tel. Servicepoint 0451 371-2525, Fax 0451 371-1523, E-Mail Grundbuch@AG-Luebeck.LandSH.de¹⁶.

Welches Gericht stellt in Lübeck den Erbschein aus?

Amtsgericht Lübeck (Nachlassgericht, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck)¹⁴. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Lübeck ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht 3.143 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 469.349 Euro bei 206 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025)⁵. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum auf Basis des SHWoSchG (Genehmigungsvorbehalt für Umnutzungen, Ausnahmen u. a. für Kinderbetreuung und ärztliche Dienste)²¹. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

Wo bekomme ich in Lübeck Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Pflegestützpunkt der Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor, Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck (sowie Kolberger Platz 1), Tel. 0451 122-4903 / -4931, E-Mail pflegestützpunkt@luebeck.de¹⁸.