Elternhaus verkaufen, vermieten oder behalten? Eine Entscheidungshilfe

Viele Familien sind hin- und hergerissen. Das Haus ist voller Erinnerungen, gleichzeitig laufen Kosten, und die Geschwister sehen die Sache unterschiedlich. Erinnerungen bezahlen keine Rechnungen, aber eine Entscheidung unter Druck kann teuer werden. Diese Seite ordnet die Kriterien, damit Sie in Ruhe und gemeinsam entscheiden können.

Welche Punkte entscheiden über verkaufen, vermieten oder behalten?

Die folgende Matrix zeigt, welcher Weg bei welcher Lage meist naheliegt. Sie ersetzt keine Beratung, hilft aber, das Gespräch in der Familie zu ordnen.

Selten zeigt eine Spalte eindeutig in eine Richtung. Meist entscheidet der Punkt, der am meisten drängt, oft die Pflegekosten oder die Uneinigkeit unter Geschwistern.

Was gilt, wenn mehrere Geschwister geerbt haben?

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Über die laufende Verwaltung, etwa eine Vermietung, entscheidet die Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile, nicht nach Köpfen (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 BGB). Verkaufen können die Erben das Haus nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB).

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung. Behalten geht deshalb auf Dauer nur, wenn alle einverstanden sind oder ein Erbe die anderen auszahlt. Oft ist der Wert der eigentliche Streitpunkt: Wem glauben wir? Eine gemeinsame Wertspanne für alle Erben hilft mehr als drei verschiedene Schätzungen. Mehr unter Erbengemeinschaft und Immobilie.

Welche Rolle spielen Pflegekosten bei der Entscheidung?

Lebt ein Elternteil im Pflegeheim, reicht die Rente oft nicht für den Eigenanteil. Zahlt das Sozialamt Hilfe zur Pflege, zählt ein Haus, in dem weder der Elternteil noch sein Ehepartner mehr wohnt, in der Regel als verwertbares Vermögen (§ 90 SGB XII). Das Sozialamt kann bis zum Verkauf als Darlehen zahlen (§ 91 SGB XII).

Vermieten kann eine Alternative sein, wenn die Miete einen Teil des Eigenanteils deckt. Die Einzelheiten stehen unter Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?.

Wann fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Erben übernehmen dabei das Anschaffungsdatum der Eltern, Beschenkte ebenfalls (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst gebaut, spielt die Frist meist keine Rolle.

Ausgenommen ist ein Haus, das zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob dabei Wohnzeiten der Eltern mitzählen, klärt ein Steuerberater. Übernimmt ein Miterbe das Haus gegen eine Ausgleichszahlung aus eigenem Geld, beginnt für den hinzuerworbenen Anteil eine neue Zehnjahresfrist. Mehr unter Steuern beim geerbten Haus.

Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Eigentümerwechsel?

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.7.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Austauschpflicht für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ist weggefallen (§ 72 GEG alt). Viele Ratgeber beschreiben sie noch als geltend. Wer erbt oder kauft, muss einen funktionierenden alten Kessel nach geltendem Recht nicht austauschen.

Geblieben sind zwei Pflichten für neue Eigentümer:

• Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35 GModG): Ist sie ungedämmt und erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss der neue Eigentümer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen sie innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang dämmen, alternativ das Dach. Das gilt, wenn der Eigentümer am 1.2.2002 selbst eine Wohnung im Haus bewohnt hat (§ 35 Abs. 3 GModG). Ob schon der Erbfall als Eigentümerwechsel zählt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Bußgeld bis 50.000 Euro.
• Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen (§ 69 GModG): Ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen sind unter denselben Voraussetzungen innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentümerwechsel zu dämmen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG).

Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Dämmpflicht für die Geschossdecke, wenn sich die Maßnahme nicht in angemessener Frist amortisiert (§ 35 Abs. 4 GModG). Wer nach dem 29.7.2026 eine neue Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 (§ 43 GModG). Beim Verkauf braucht ein Haus in der Regel einen gültigen Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss (§ 80 GModG); Ausnahmen gelten für kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG).

Was kostet ein leeres Haus jeden Monat?

Ein leeres Haus verursacht laufende Kosten, auch wenn niemand darin wohnt. Welche Beträge anfallen, hängt von Haus, Gemeinde und Verträgen stark ab. Diese Kostenarten fallen fast immer an:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung, bei Leerstand oft mit Auflagen
• Heizung, im Winter mindestens Frostschutz
• Grundgebühren für Strom, Wasser, Abwasser und Müll
• Schornsteinfeger und Wartung der Heizung
• Garten, Winterdienst und regelmäßige Kontrolle des Hauses
• Hausgeld bei einer Eigentumswohnung
• Rücklage für Reparaturen, die durch Leerstand eher steigen

Informieren Sie die Gebäudeversicherung unverzüglich, wenn das Haus leer steht (§ 23 VVG). Wer das versäumt, riskiert den Versicherungsschutz bei einem Wasserschaden oder Einbruch (§ 26 VVG).

Angenommen, ein leeres Haus kostet monatlich 120 Euro Grundsteuer und Versicherung, 100 Euro Heizung auf Frostschutz, 40 Euro Grundgebühren und 60 Euro für Garten und Kontrolle. Das sind 320 Euro im Monat oder 3.840 Euro im Jahr. Diese Werte sind frei gewählte Annahmen für die Rechnung, keine Durchschnittswerte.

Angenommen weiter, eine Renovierung für die Vermietung kostet 15.000 Euro, die Kaltmiete liegt bei 1.100 Euro, und nicht umlegbare Kosten plus Rücklage betragen 250 Euro im Monat. Dann bleiben 850 Euro im Monat vor Steuern. Die Renovierung wäre nach knapp 18 Monaten wieder eingespielt, und die Leerstandskosten entfallen. Steuern, Mietausfall und Verwaltungsaufwand sind in dieser Rechnung nicht enthalten.

Wie treffen Sie die Entscheidung Schritt für Schritt?

Ein typischer Weg vom Erbfall oder Heimeinzug bis zur Entscheidung dauert nach Erfahrungsberichten in vielen Familien eineinhalb bis zweieinhalb Jahre. Das ist kein Versäumnis, sondern oft der richtige Takt.

1. Formalien klären. Wer ist Eigentümer, wer darf handeln: Erbschein, Vollmacht, Betreuung.
2. Das Haus sichern. Versicherung informieren, Heizung, Post, Schlüssel.
3. Ausräumen, Zimmer für Zimmer. Fotos machen, Erinnerungsstücke verteilen, weitergeben, was jemand anderem Freude macht.
4. Zahlen sammeln. Wertspanne, laufende Kosten, Sanierungsbedarf, Anschaffungsdatum für die Spekulationsfrist.
5. Wünsche aller Beteiligten hören. Jede Person getrennt, damit auch die Leiseren gehört werden.
6. Die drei Wege durchrechnen. Verkaufen, vermieten, behalten mit denselben Annahmen.
7. Gemeinsam entscheiden. Schriftlich festhalten, wer was übernimmt.

Wer weit entfernt wohnt, kann fast alle Schritte aus der Ferne erledigen. Mal eben hinfahren, wenn etwas ist, geht dann nicht. Eine Vertrauensperson vor Ort oder ein Dienstleister für Kontrolle und Räumung entlastet. Lokale Wertspannen und Ansprechpartner finden Sie für diese Städte:

• Freiburg im Breisgau

Wie verabschiedet man sich vom Elternhaus?

Der Abschied vom Elternhaus ist für viele schwerer als jede Frist. Das Haus ist der Ort der Kindheit und oft das Letzte, was von den Eltern bleibt. Dass es wehtut, ist kein Zeichen, dass die Entscheidung falsch ist.

Was vielen hilft: Nehmen Sie sich Zeit für das Ausräumen. Fotografieren Sie die Räume, bevor sie leer sind. Geben Sie Dinge an Menschen weiter, die sich darüber freuen. Planen Sie einen bewussten letzten Besuch, allein oder mit der Familie. Ein Verkauf in Würde bedeutet auch, dass Sie das Tempo bestimmen und nicht ein Käufer.

Häufige Fragen