Datenstudie · Kosten
Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in den großen Städten?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Seit der Grundsteuerreform 2025 reicht der Hebesatz der Grundsteuer B für Wohngrundstücke in den 60 größeren Städten von 160 % in Stuttgart bis 1.181 % in Darmstadt. Vergleichen lassen sich die Hebesätze aber nur innerhalb eines Bundeslandes: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen berechnen die Grundsteuer nach eigenen Modellen, deshalb sagt ein niedriger Hebesatz in Stuttgart nichts darüber, ob dort weniger Steuer anfällt als in Köln.
Was sind die wichtigsten Zahlen?
- Den höchsten Hebesatz für Wohngrundstücke hatten 2025 Darmstadt mit 1.181 %, Hamburg mit 975 % und Wuppertal mit 947 %. Laut Hebesatzsatzungen der Städte.
- Die niedrigsten Hebesätze haben Stuttgart mit 160 %, Konstanz mit 168 % und Heidelberg mit 185 %. In Baden-Württemberg zählt fast nur der Bodenwert, der Messbetrag fällt dort höher aus, der Hebesatz entsprechend niedriger. Laut Satzung.
- Mehrere Städte in Nordrhein-Westfalen sind 2026 von getrennten Hebesätzen für Wohnen und Gewerbe zu einem einheitlichen Satz zurückgekehrt. In Essen stieg der Satz für Wohngrundstücke dadurch von 655 % auf 925 %, in Dortmund von 625 % auf 800 %, in Duisburg von 886 % auf 1.169 %. Laut Satzung.
- Köln hob den Hebesatz 2026 von 475 % auf 550 % an. Nürnberg senkte ihn von 780 % auf 750 %. Laut Satzung.
- Freiburg liegt 2025 und 2026 bei 235 %, München bei 824 %, Berlin bei 470 %. Laut Satzung.
Welcher Hebesatz gilt in welcher Stadt?
Sortiert nach dem Hebesatz 2025. Hebesätze in Prozent, für Wohngrundstücke.
| Stadt | Hebesatz 2025 | Hebesatz 2026 | Modell des Landes |
|---|---|---|---|
| Darmstadt | 1.181 % | 1.181 % | Flächen-Faktor-Modell Hessen |
| Hamburg | 975 % | 975 % | Wohnlagemodell Hamburg |
| Wuppertal | 947 % | 947 % | Bundesmodell |
| Hannover | 900 % | 900 % | Flächen-Lage-Modell Niedersachsen |
| Duisburg | 886 % | 1.169 % | Bundesmodell |
| Frankfurt am Main | 854,69 % | 854,69 % | Flächen-Faktor-Modell Hessen |
| München | 824 % | 824 % | Flächenmodell Bayern |
| Mönchengladbach | 792 % | 792 % | Bundesmodell |
| Nürnberg | 780 % | 750 % | Flächenmodell Bayern |
| Bielefeld | 765 % | 765 % | Bundesmodell |
| Bremen | 755 % | 755 % | Bundesmodell |
| Braunschweig | 750 % | 750 % | Flächen-Lage-Modell Niedersachsen |
| Leverkusen | 750 % | 750 % | Bundesmodell |
| Göttingen | 735 % | 782 % | Flächen-Lage-Modell Niedersachsen |
| Bochum | 715 % | 715 % | Bundesmodell |
| Wiesbaden | 690,06 % | 690,06 % | Flächen-Faktor-Modell Hessen |
| Augsburg | 670 % | 670 % | Flächenmodell Bayern |
| Bonn | 657 % | keine Angabe | Bundesmodell |
| Essen | 655 % | 925 % | Bundesmodell |
| Aachen | 637 % | 637 % | Bundesmodell |
| Dortmund | 625 % | 800 % | Bundesmodell |
| Saarbrücken | 611 % | 611 % | Bundesmodell |
| Trier | 600 % | 600 % | Bundesmodell |
| Erlangen | 590 % | 625 % | Flächenmodell Bayern |
| Wolfsburg | 586 % | 586 % | Flächen-Lage-Modell Niedersachsen |
| Paderborn | 579 % | 579 % | Bundesmodell |
| Lübeck | 575 % | 575 % | Bundesmodell |
| Koblenz | 570 % | 570 % | Bundesmodell |
| Erfurt | 565 % | 565 % | Bundesmodell |
| Kiel | 565 % | 565 % | Bundesmodell |
| Osnabrück | 545 % | 545 % | Flächen-Lage-Modell Niedersachsen |
| Oldenburg | 539 % | 539 % | Flächen-Lage-Modell Niedersachsen |
| Regensburg | 510 % | 510 % | Flächenmodell Bayern |
| Würzburg | 510 % | 575 % | Flächenmodell Bayern |
| Krefeld | 506 % | 680 % | Bundesmodell |
| Halle (Saale) | 500 % | 500 % | Bundesmodell |
| Chemnitz | 493 % | 493 % | Bundesmodell |
| Kassel | 490 % | 490 % | Flächen-Faktor-Modell Hessen |
| Magdeburg | 483 % | 483 % | Bundesmodell |
| Mainz | 480 % | 480 % | Bundesmodell |
| Ingolstadt | 475 % | 630 % | Flächenmodell Bayern |
| Köln | 475 % | 550 % | Bundesmodell |
| Berlin | 470 % | 470 % | Bundesmodell |
| Leipzig | 450 % | 450 % | Bundesmodell |
| Rostock | 438 % | 488 % | Bundesmodell |
| Münster | 410 % | 492 % | Bundesmodell |
| Dresden | 400 % | 400 % | Bundesmodell |
| Jena | 400 % | 400 % | Bundesmodell |
| Ulm | 390 % | 390 % | Bodenwertmodell BW |
| Düsseldorf | 374 % | 374 % | Bundesmodell |
| Mannheim | 365 % | 365 % | Bodenwertmodell BW |
| Pforzheim | 348 % | 348 % | Bodenwertmodell BW |
| Heilbronn | 345 % | 345 % | Bodenwertmodell BW |
| Potsdam | 330 % | 330 % | Bundesmodell |
| Reutlingen | 320 % | 320 % | Bodenwertmodell BW |
| Karlsruhe | 270 % | 270 % | Bodenwertmodell BW |
| Freiburg im Breisgau | 235 % | 235 % | Bodenwertmodell BW |
| Heidelberg | 185 % | 185 % | Bodenwertmodell BW |
| Konstanz | 168 % | 168 % | Bodenwertmodell BW |
| Stuttgart | 160 % | 160 % | Bodenwertmodell BW |
Quellen: Haushalts- und Hebesatzsatzungen der Städte, Stand Oktober 2026. Die Werte 2025 haben wir für 18 Städte einzeln an der Satzung geprüft, die Werte 2026 für Nordrhein-Westfalen an der Übersicht des Bundes der Steuerzahler NRW. Für die übrigen Städte stammen die Werte 2026 teils aus Ratsbeschlüssen. Für Bonn 2026 nennen Quellen unterschiedliche Werte, deshalb fehlt er hier.
Warum lassen sich die Hebesätze nicht über Ländergrenzen vergleichen?
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Schritten: Das Finanzamt stellt einen Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag fest, multipliziert ihn mit einer Steuermesszahl und erhält den Messbetrag. Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Elf Länder nutzen das Bundesmodell, das auf Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und Mieten aufbaut, das Saarland und Sachsen mit eigenen Messzahlen. Bayern rechnet nur mit Flächen, Hamburg mit Flächen und Wohnlage, Hessen und Niedersachsen mit Flächen und einem Lagefaktor, Baden-Württemberg fast nur mit dem Bodenwert. Dieselbe Hausgröße führt deshalb je nach Land zu ganz unterschiedlichen Messbeträgen.
Was heißt das für ein geerbtes Haus?
Die Grundsteuer zahlt, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer ist (§ 9 und § 10 GrStG). Nach einem Erbfall geht die Pflicht auf die Erben über, in einer Erbengemeinschaft auf alle gemeinsam. Den Bescheid und den Messbetrag finden Sie in den Unterlagen der Eltern. Mehr zu allen Kosten des leeren Hauses unter Laufende Kosten bis zum Verkauf.
Daten herunterladen
Wie zitiere ich diese Studie?
Wohin mit dem Elternhaus, Datenstudie „Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in den großen Städten?“, Stand Oktober 2026, auf Basis der Hebesatzsatzungen der Städte. CC BY 4.0.