Hamburg und Umgebung

Elternhaus in Hamburg: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Hamburg ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. In Hamburg führt jedes der acht Amtsgerichte¹. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

Welche Zahlen zum Elternhaus in Hamburg sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Kennzahl	Wert in Hamburg
Einwohner	1.980.285 Einwohner mit Haupt- und alleinigem Wohnsitz (Melderegister Stand 31.12.2025)²
Anteil der Menschen über 65 Jahre	18,1 Prozent (357.899 Personen ab 65 Jahren am 31.12.2025)³
Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr	9,040 Milliarden Euro Geldumsatz (9.040 Millionen Euro bei 10.120 Kaufverträgen im Berichtsjahr 2025)⁴
Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser	2.690 Ein- und Zweifamilienhäuser (2024: 2.551), darunter 1.056 freistehende Einfamilienhäuser, 537 Doppelhaushälften, 570 Mittelreihenhäuser und 259 Endreihenhäuser⁵
Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus	freistehende Einfamilienhäuser im Mittel 927.000 € Gesamtkaufpreis (Median 681.000 €, Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt im Mittel 759.000 €, Median 565.000 €; Gebäudefaktor-Basiswert 5.355 € je m² Wohnfläche bei 120 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück in mittlerer Lage, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.540 € je m²)⁶
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	bei Doppelhaushälften im Mittel 624.000 € Gesamtkaufpreis (Median 545.000 €, Spanne 150.000 € bis 3.700.000 €, 402 ausgewertete Kauffälle; Stellungsfaktor 0,910 im Gebäudefaktormodell gegenüber freistehenden Einfamilienhäusern)⁷
Gebrauchtes Reihenmittelhaus	bei Mittelreihenhäusern im Mittel 473.000 € Gesamtkaufpreis (Median 430.000 €, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.292 € je m² Wohnfläche) und bei Endreihenhäusern im Mittel 565.000 € (Median 500.000 €)⁸
Gebrauchte Eigentumswohnung	Bestands-Eigentumswohnungen (ohne Neubau) im Mittel 5.808 € je m² Wohnfläche (alle Eigentumswohnungen inklusive Neubau im Mittel 6.345 € je m² und 515.000 € Gesamtkaufpreis bei 76 m² Wohnfläche; Standardwohnung Altbau 80 m² in mittlerer Lage 441.000 € bzw. rund 5.513 € je m²)⁹
Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel	9,94 € je m² Nettokaltmiete im Gesamt-Median (2/3-Spanne 7,54 € bis 14,25 € je m², Neuvertragsmieten 11,79 € je m², Bestandsmieten 8,61 € je m²; Hamburger Mietenspiegel 2025, ohne Wohnungen in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern)¹⁰
Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr	3.481 € im Monat¹¹
Hebesatz der Grundsteuer	975 Prozent für die Grundsteuer B (ab 2025; Grundsteuer A 100 Prozent, Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke 8.000 Prozent)¹²

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 0 € als kostenfreien PDF-Download (gedruckte Broschüre für Abokunden 60 € nach GebOVerm Nr. 12.4.1)¹³. Der Mietspiegel gilt seit dem 9. Dezember 2025 für zwei Jahre als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB (Erhebungsstichtag 1. April 2025)¹⁴.

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

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Welche Stellen sind in Hamburg zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Mitte (Nachlassgericht)¹⁵	Dammtorwall 13, 20354 Hamburg, Telefon 040 115 oder 040 42828-0
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Mitte (Grundbuchamt)¹	Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg, Telefon 040 115 (Vermittlung), Fax 040 4279-83238
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Mitte (Zwangsversteigerungsabteilung)²²	Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg, Telefon 040 115 oder 040 42828-0
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Altona (Nachlassgericht)²³	Max-Brauer-Allee 89, 22765 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Altona (Grundbuchamt)²³	Max-Brauer-Allee 89, 22765 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Altona (Zwangsversteigerung)²³	Max-Brauer-Allee 89, 22765 Hamburg, Telefon 040 115
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Nachlassgericht)²⁴	Spohrstraße 6, 22083 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Grundbuchamt)²⁴	Spohrstraße 6, 22083 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Zwangsversteigerung)²⁴	Spohrstraße 6, 22083 Hamburg, Telefon 040 115
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Nachlassgericht)²⁵	Ernst-Mantius-Straße 8, 21029 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Grundbuchamt)²⁵	Ernst-Mantius-Straße 8, 21029 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Zwangsversteigerung)²⁵	Ernst-Mantius-Straße 8, 21029 Hamburg, Telefon 040 115
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Nachlassgericht)²⁶	Dormienstraße 7, 22587 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Grundbuchamt)²⁶	Dormienstraße 7, 22587 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Zwangsversteigerung)²⁶	Dormienstraße 7, 22587 Hamburg, Telefon 040 115
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Harburg (Nachlassgericht)²⁷	Buxtehuder Straße 9, 21073 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Harburg (Grundbuchamt)²⁷	Buxtehuder Straße 9, 21073 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Harburg (Zwangsversteigerung)²⁷	Buxtehuder Straße 9, 21073 Hamburg, Telefon 040 115
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Nachlassgericht)²⁸	Lübeckertordamm 4, 20099 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Grundbuchamt)²⁸	Lübeckertordamm 4, 20099 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Zwangsversteigerung)²⁸	Lübeckertordamm 4, 20099 Hamburg, Telefon 040 115
Nachlassgericht	Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Nachlassgericht)²⁹	Schädlerstraße 28, 22041 Hamburg, Telefon 040 115
Grundbuchamt	Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Grundbuchamt)²⁹	Schädlerstraße 28, 22041 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Zwangsversteigerung)²⁹	Schädlerstraße 28, 22041 Hamburg, Telefon 040 115
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung¹⁶	Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg, Telefon 040 42826-6000 oder 040 115, E-Mail gutachterausschuss@gv.hamburg.de
Erbbaurechte	Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG)³⁰	Millerntorplatz 1, 20359 Hamburg

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: In Hamburg sind die acht Amtsgerichte Hamburg-Mitte, Hamburg-Altona, Hamburg-Barmbek, Hamburg-Bergedorf, Hamburg-Blankenese, Hamburg-Harburg, Hamburg-St. Georg und Hamburg-Wandsbek jeweils als Nachlassgericht für ihren Amtsgerichtsbezirk zuständig; das Nachlassgericht des Amtsgerichts Hamburg-Mitte sitzt am Dammtorwall 13, 20354 Hamburg¹⁵. Zweitens: In Hamburg führt jedes der acht Amtsgerichte (Hamburg-Mitte, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek) ein eigenes Grundbuchamt für die in seinem Amtsgerichtsbezirk belegenen Grundstücke; das Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg-Mitte befindet sich in der Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

Nachlassgericht: Nachlassgericht Amtsgericht Hamburg-Mitte, Dammtorwall 13, 20354 Hamburg, Vermittlung Telefon 040 115 oder 040 42828-0, Fax 040 4279-83900; telefonische Sprechzeiten bei den Hamburger Nachlassgerichten in der Regel Montag, Dienstag und Donnerstag 9 bis 11 Uhr, Erbausschlagungen Dienstag und Donnerstag 9 bis 12 Uhr, Erbscheinsanträge nach Terminvereinbarung¹⁵.
Grundbuchamt: Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg-Mitte, Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg, Telefon 040 115 (Vermittlung), Fax 040 4279-83238, Sprechzeiten Montag bis Freitag 9 bis 13 Uhr, Antragsannahme darüber hinaus bis 15 Uhr, freitags bis 14 Uhr¹.
Gutachterausschuss: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg, Telefon 040 42826-6000 (Montag bis Freitag 9 bis 12 Uhr) oder 040 115, E-Mail gutachterausschuss@gv.hamburg.de¹⁶.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Hamburg.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

Ihre Lage	Passende Seite
Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist	Haus in Hamburg geerbt
Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen	Erbengemeinschaft in Hamburg
Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen	Nachlassgericht und Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden	Grundbuch nach dem Erbfall
Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim	Pflegeheim und Elternhaus
Sie wollen wissen, was das Haus wert ist	Immobilienwert in Hamburg
Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen	Betreuer und Hausverkauf
Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims	Für Sozialdienste
Das Haus muss ausgeräumt werden	Haushaltsauflösung und Entsorgung
Sie suchen Beratung oder Trauerbegleitung	Beratung und Trauerbegleitung

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Hamburg meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

Fahrplan für Geschwister erstellen

Was ist in Hamburg anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte. Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen rund 4.400 im Erbbaurecht vergebene Grundstücke der Stadt Hamburg beim Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), der reguläre Erbbauzinssatz für Wohnnutzung beträgt 1,3 Prozent des aktuellen Bodenwerts im Jahr bei einer Regellaufzeit von 75 Jahren¹⁷. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Erhaltungssatzungen. In Hamburg gilt: soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 BauGB gelten in 16 Gebieten (verbunden mit einer Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch bei weniger als fünf Wohnungen), zudem gilt stadtweit die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen¹⁸. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Vorkaufsrecht der Stadt. In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt zwei bis drei Monate nach Eingang des vollständigen und rechtswirksamen Kaufvertrags¹⁹ Zeit.

Zweitwohnung. Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 8 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete²⁰.

Was kostet ein Pflegeheim in Hamburg?

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.481 € im Monat¹¹ im ersten Jahr, danach 3.157 € ab dem 13. Monat, 2.726 € ab dem 25. Monat und 2.186 € ab dem 37. Monat¹¹. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Hamburg.

Welche Stadtteile gehören zu Hamburg?

Hamburg gliedert sich in 7 Bezirke und 104 Stadtteile²¹. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Hamburg-Altstadt, HafenCity, Neustadt, St. Pauli, St. Georg, Hammerbrook, Borgfelde, Hamm, Horn, Billstedt, Billbrook, Rothenburgsort, Veddel, Wilhelmsburg, Kleiner Grasbrook, Steinwerder, Waltershof, Finkenwerder, Neuwerk, Altona-Altstadt, Sternschanze, Altona-Nord, Ottensen, Bahrenfeld, Groß Flottbek, Othmarschen, Lurup, Osdorf, Nienstedten, Blankenese, Iserbrook, Sülldorf, Rissen, Eimsbüttel, Rotherbaum, Harvestehude, Hoheluft-West, Lokstedt, Niendorf, Schnelsen, Eidelstedt, Stellingen, Hoheluft-Ost, Eppendorf, Groß Borstel, Alsterdorf, Winterhude, Uhlenhorst, Hohenfelde, Barmbek-Süd, Dulsberg, Barmbek-Nord, Ohlsdorf, Fuhlsbüttel, Langenhorn, Eilbek, Wandsbek, Marienthal, Jenfeld, Tonndorf, Farmsen-Berne, Bramfeld, Steilshoop, Wellingsbüttel, Sasel, Poppenbüttel, Hummelsbüttel, Lemsahl-Mellingstedt, Duvenstedt, Wohldorf-Ohlstedt, Bergstedt, Volksdorf, Rahlstedt, Lohbrügge, Bergedorf, Curslack, Altengamme, Neuengamme, Kirchwerder, Ochsenwerder, Reitbrook, Allermöhe, Billwerder, Moorfleet, Tatenberg, Spadenland, Neuallermöhe, Harburg, Neuland, Gut Moor, Wilstorf, Rönneburg, Langenbek, Sinstorf, Marmstorf, Eißendorf, Heimfeld, Moorburg, Altenwerder, Hausbruch, Neugraben-Fischbek, Francop, Neuenfelde, Cranz

Häufige Fragen

Wo wird das Grundbuch für Hamburg geführt?

In Hamburg führt jedes der acht Amtsgerichte (Hamburg-Mitte, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek) ein eigenes Grundbuchamt für die in seinem Amtsgerichtsbezirk belegenen Grundstücke; das Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg-Mitte befindet sich in der Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg¹. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg-Mitte, Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg, Telefon 040 115 (Vermittlung), Fax 040 4279-83238, Sprechzeiten Montag bis Freitag 9 bis 13 Uhr, Antragsannahme darüber hinaus bis 15 Uhr, freitags bis 14 Uhr¹.

Welches Gericht stellt in Hamburg den Erbschein aus?

In Hamburg sind die acht Amtsgerichte Hamburg-Mitte, Hamburg-Altona, Hamburg-Barmbek, Hamburg-Bergedorf, Hamburg-Blankenese, Hamburg-Harburg, Hamburg-St. Georg und Hamburg-Wandsbek jeweils als Nachlassgericht für ihren Amtsgerichtsbezirk zuständig; das Nachlassgericht des Amtsgerichts Hamburg-Mitte sitzt am Dammtorwall 13, 20354 Hamburg¹⁵. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.

Was ist ein Einfamilienhaus in Hamburg ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht freistehende Einfamilienhäuser im Mittel 927.000 € Gesamtkaufpreis (Median 681.000 €, Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt im Mittel 759.000 €, Median 565.000 €; Gebäudefaktor-Basiswert 5.355 € je m² Wohnfläche bei 120 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück in mittlerer Lage, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.540 € je m²)⁶. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.