Für Fachleute

Für Betreuer, Testamentsvollstrecker und Nachlasspfleger

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer, Testamentsvollstrecker oder Nachlasspfleger eine Immobilie verwerten muss, braucht vor allem eine nachvollziehbare Wertbegründung für die Akte, einen belastbaren Käufer und jemanden, der Räumung, Leerstand und Unterlagen organisiert. Wohin mit dem Elternhaus liefert eine schriftliche Wertindikation mit Begründung, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot zur Vorlage beim Gericht und einen festen Ansprechpartner bis zum Notartermin.

Was liefern wir Betreuern, Testamentsvollstreckern und Nachlasspflegern?

Prozessbeteiligte brauchen keine Verkaufsprosa, sondern Unterlagen, die vor dem Gericht, den Erben oder den Nachlassgläubigern bestehen. Unser Angebot für Fachleute besteht aus vier Bausteinen, die Sie einzeln oder zusammen anfragen können.

Baustein	Was Sie bekommen	Wofür Sie es brauchen
Wertindikation mit Begründung	Schriftliche Wertspanne mit Vergleichsdaten, Lage, Zustand, Abschlägen und Quellen	Akte, Verkaufsbegründung, Rücksprache mit Gericht oder Erben
Schriftliches Kaufangebot	Schriftliches Angebot eines Ankaufpartners mit Preis, Bedingungen und Zeitplan	Vorlage beim Betreuungsgericht oder Nachlassgericht, Vergleich mit dem Marktweg
Räumung und Verkauf aus einer Hand	Koordination von Entrümpelung, Wertgegenständen, Schlüsseln, Besichtigungen, Notar	Entlastung bei mehreren Fällen gleichzeitig
Leerstandsbetreuung	Kontrollgänge, Heizung, Post, Versicherungsfragen, Winterschutz	Sicherung des Objekts bis zum Verkauf

Die Wertindikation ist kein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Ob das Gericht ein förmliches Gutachten verlangt, entscheidet das Gericht. Wenn ja, ist ein öffentlich bestellter Sachverständiger oder der örtliche Gutachterausschuss der richtige Weg.

Schildern Sie Objekt und Frist, wir melden uns mit einer Einschätzung, was für Ihre Akte nötig ist.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Womit fangen die meisten Fälle an?

Der erste Bedarf ist selten der Verkauf, sondern die Räumung. Solange Möbel, Unterlagen und Hausrat im Haus stehen, lässt sich weder ein Wert begründen noch besichtigen. Wir organisieren deshalb zuerst die Sichtung: Was hat Wert, was ist für Angehörige wichtig, welche Papiere gehören in die Akte, was wird entsorgt.

Steht das Haus danach leer, beginnt die Leerstandsbetreuung. Dazu gehört, die Gebäudeversicherung über den Leerstand zu informieren, weil Leerstand als Gefahrerhöhung nach § 23 VVG gelten kann. Heizung, Frostschutz und regelmäßige Kontrollgänge kommen hinzu.

Wie läuft die Zusammenarbeit mit uns ab?

Die Zusammenarbeit ist für wiederkehrende Fälle gebaut. Sie schildern den Fall einmal, danach haben Sie einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt. Keine Anrufflut: ein Rückruf, ein Ansprechpartner, keine Weitergabe Ihrer Daten an Partner ohne Ihr Ja.

Fall schildern. Rolle, Objekt, Ort, ob eine gerichtliche Genehmigung nötig ist und welche Frist läuft. Das geht über das Formular unten oder telefonisch.
Rückruf und Unterlagencheck. Wir klären, welche Unterlagen vorhanden sind (Bestellungsurkunde, Zeugnis, Grundbuchauszug, Energieausweis) und was fehlt.
Besichtigung. Wir sehen uns das Objekt an, auf Wunsch gemeinsam mit Ihnen oder einer Vertrauensperson des Betroffenen.
Wertindikation. Sie erhalten die Begründung schriftlich, so dass Sie sie zur Akte nehmen oder dem Gericht vorlegen können.
Verwertungsweg festlegen. Marktverkauf über einen Makler, Direktankauf mit schriftlichem Angebot oder zunächst Vermietung. Die Entscheidung treffen Sie.
Begleitung bis zum Vollzug. Räumung, Käuferauswahl, Abstimmung mit dem Notar und, wo nötig, mit dem Gericht.

Welche Rechtsgrundlagen gelten für die drei Rollen?

Die drei Rollen unterscheiden sich vor allem darin, ob ein Gericht den Verkauf genehmigen muss. Seit der Reform des Betreuungsrechts 2023 gelten neue Paragrafen, viele Ratgeber nennen noch die alten.

Rolle	Befugnis zum Verkauf	Gerichtliche Genehmigung	Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt
Betreuer	im Rahmen des Aufgabenkreises Vermögenssorge	ja, Betreuungsgericht, § 1850 Nr. 1 und 5 BGB, bei selbst genutztem Wohnraum § 1833 Abs. 3 BGB	Bestellungsurkunde (§ 290 FamFG) und rechtskräftiger Genehmigungsbeschluss
Testamentsvollstrecker	Verfügung über Nachlassgegenstände, § 2205 BGB	nein	Testamentsvollstreckerzeugnis nach § 2368 BGB oder notarielle Verfügung mit Eröffnungsniederschrift
Nachlasspfleger	Sicherung des Nachlasses für die künftigen Erben, § 1960 BGB	ja, Nachlassgericht, § 1888 Abs. 1 i. V. m. § 1962 und § 1850 BGB	Bestallung und rechtskräftiger Genehmigungsbeschluss

Die Einzelheiten stehen auf den drei Fachseiten. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzen sie nicht; bei Zweifeln hilft der Rechtspfleger beim zuständigen Gericht oder der beurkundende Notar.

Warum ist eine dokumentierte Preisfindung so wichtig?

Wer fremdes Vermögen verwaltet, muss später erklären können, warum zu diesem Preis an diesen Käufer verkauft wurde. Beim Betreuer und beim Nachlasspfleger prüft das Gericht den Vorgang vor der Genehmigung. Der Testamentsvollstrecker braucht keine Genehmigung, darf aber nach § 2205 Satz 3 BGB nur ausnahmsweise unentgeltlich verfügen und haftet den Erben bei schuldhafter Pflichtverletzung für den Schaden (§ 2219 Abs. 1 BGB).

Eine gute Dokumentation enthält deshalb drei Dinge: eine Wertbegründung mit Quellen, einen Nachweis, welche Verwertungswege geprüft wurden, und die Angebote, die tatsächlich vorlagen. Unsere Unterlagen sind so aufgebaut, dass sie diese drei Punkte abdecken.

Sind wir unabhängig?

Nein. Wohin mit dem Elternhaus arbeitet mit Partnern zusammen, mit Maklern, Ankäufern, Gutachtern und Räumungsfirmen. Kommt ein Verkauf über einen Partner zustande, rechnet der Partner nach seinen üblichen Konditionen ab. Das sagen wir Ihnen offen, damit Sie es in der Akte vermerken können.

Wenn Sie für das Gericht eine Bewertung brauchen, die von keinem Verkaufsinteresse berührt ist, beauftragen Sie einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss. Unsere Wertindikation und ein schriftliches Kaufangebot lassen sich daneben legen: das Gutachten zeigt den Wert, das Angebot zeigt, was ein Käufer tatsächlich zahlt.

Ein schriftliches Angebot mit Preis und Bedingungen, das Sie dem Gericht neben die Wertbegründung legen können.

Schriftliches Kaufangebot anfordern

Wie arbeiten wir mit Sozialdiensten zusammen?

Sozialdienste in Pflegeheimen und Kliniken sind oft die ersten, die von einem leerstehenden Haus erfahren. Für sie fassen unsere Stadtseiten für Sozialdienste die wichtigsten Punkte zum Haus zusammen, die sie Angehörigen mitgeben können. Der Übergabeweg ist einfach: Die Angehörigen füllen den Fahrplan aus oder der Sozialdienst schildert den Fall mit Einverständnis der Familie über das Formular.

Für welche Städte gibt es lokale Abläufe?

Für diese Städte haben wir den Ablauf mit Betreuungsgericht, Betreuungsbehörde, Grundbuchamt und Gutachterausschuss sowie aktuelle Marktdaten zusammengestellt:

Freiburg im Breisgau

Häufige Fragen

Was kostet das erste Gespräch?

Das Gespräch ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Ein förmliches Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss zu dessen eigenen Gebühren.

Ersetzt die Wertindikation ein Gutachten für das Gericht?

Nicht in jedem Fall. Welchen Wertnachweis das Betreuungsgericht oder Nachlassgericht verlangt, legt das Gericht fest. Fragen Sie vor der Beauftragung beim zuständigen Rechtspfleger nach, dann wissen Sie, ob eine begründete Wertindikation mit Kaufangebot reicht oder ein Gutachten nötig ist.

Können wir mehrere Fälle gleichzeitig betreuen?

Ja. Die Zusammenarbeit ist für Berufsbetreuer und Kanzleien mit mehreren laufenden Fällen gedacht. Jeder Fall bekommt eine eigene Unterlagenliste und einen eigenen Stand, Ihr Ansprechpartner bleibt derselbe.

Was passiert mit dem Hausrat?

Wir koordinieren die Räumung und halten vorher fest, welche Gegenstände einen Wert haben oder für Angehörige wichtig sind. Persönliche Unterlagen und Wertgegenstände sollten vor der Räumung gesondert gesichert und an Sie übergeben werden. Wie das im Einzelfall läuft, stimmen wir vorher mit Ihnen ab.

Arbeiten Sie auch mit ehrenamtlichen Betreuern?

Ja. Ehrenamtliche Betreuer haben oft nur einen einzigen Verkauf und keinen Ablauf im Kopf. Für sie ist die Seite zum Verkauf durch Betreuer als Schritt für Schritt Anleitung geschrieben.