Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Köln verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Köln ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Köln für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Köln vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Köln, Grundbuchamt (Abteilungen 10 bis 28)³	Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln (Postanschrift: 50922 Köln)
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Geschäftsstelle)²	Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln (Postanschrift: Stadthaus, 50605 Köln)
Betreuungsbehörde	Stadt Köln, Amt für Soziales, Arbeit und Senioren - Betreuung für Volljährige/Koordination (Betreuungsstelle)¹	Ottmar-Pohl-Platz 1 (Kalk Karree), 51103 Köln, Telefon 0221 221-27610
Betreuungsgericht	Amtsgericht Köln - Betreuungsgericht¹¹	Luxemburger Straße 101, 50939 Köln (Postanschrift: 50922 Köln), Telefon 0221 477-0

Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter Telefon 0221 221-27610 (Fax 0221 221-27546), Amt für Soziales, Arbeit und Senioren - Betreuung für Volljährige/Koordination im Kalk Karree, Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln (Montag bis Freitag 9:00 bis 12:00 Uhr und Montag bis Donnerstag 14:00 bis 16:00 Uhr nach Terminvereinbarung)¹. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Geschäftsstelle Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln (Postanschrift: Stadthaus, 50605 Köln), Telefon 0221 221-23017, E-Mail gutachterausschuss@stadt-koeln.de, Auskunft Montag bis Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr². Das Grundbuchamt: Grundbuchauszüge (Abteilung 10) Telefon 0221 7711-581, Bürgerservicestelle (Abteilung 25, Zimmer 69, 69A und 70) Telefon 0221 7711-472, 0221 7711-528 und 0221 7711-549, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8:00 bis 11:45 Uhr nur nach Online-Terminvereinbarung³.

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Köln ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Köln derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Köln, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Köln?

Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten 2.200 € bei einem Verkehrswert von 400.000 € und 2.900 € bei 750.000 € (Grundaufwand bis 1 Mio. €: 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich 1.400 €, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer)⁴.

Ob ein solches Gutachten nötig ist oder eine begründete Wertindikation mit schriftlichem Kaufangebot reicht, entscheidet das Gericht. Bei kleineren Objekten oder klarer Marktlage lohnt sich die Rückfrage vor der Beauftragung. Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es für 0 € als gebührenfreien PDF-Download auf BORIS-NRW oder für 54 € je Exemplar über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses².

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Köln?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	im Median 4.487 € je m² Wohnfläche (285.000 € Kaufpreis-Median bei 69 m² Wohnfläche; stadtweiter Mittelwert aller Eigentumswohnungen 4.709 € je m², vermietete Bestandswohnungen im Mittel 4.239 € je m²)⁵
Freistehendes Einfamilienhaus	im Bestand stadtweit im Median 4.048 € je m² Wohnfläche (alle geeigneten Ein- und Zweifamilienhäuser inklusive Neubau: Median 4.092 € je m², Kaufpreis-Median 520.800 € bei 132 m² Wohnfläche und 326 m² Grundstücksfläche)⁶
Doppelhaushälfte	im Weiterverkauf 316 Doppelhaushälften mit 181.641.893 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 574.816 € je Objekt); in den Stadtteiltabellen gemeinsam mit Reihenendhäusern je nach Stadtteil im Mittel 2.790 € bis 9.296 € je m² Wohnfläche⁷
Reihenmittelhaus	im Weiterverkauf 428 Reihenmittelhäuser mit 219.941.771 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 513.883 € je Objekt); je nach Stadtteil im Mittel 2.479 € bis 7.022 € je m² Wohnfläche⁸

Verkauft wurden laut Marktbericht 1.406 Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025 (2024: 1.345), davon 1.355 im Weiterverkauf und 51 im Neubau⁹. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Köln gilt dazu eine kommunale Regel: Ein Leerstand von Wohnraum einschließlich Einfamilienhäusern über sechs Monate hinaus muss dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich angezeigt werden, längeres Leerstehenlassen bedarf einer Genehmigung, Verstöße können mit bis zu 500.000 € Bußgeld geahndet werden¹⁰. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Köln früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Köln übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Köln?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Köln immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.