Haus mit Kredit geerbt: weiterzahlen, verkaufen oder ausschlagen?

Was passiert mit dem Kredit auf dem Haus, wenn die Eltern sterben?

Mit dem Tod geht das Vermögen der Eltern als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB), mit dem Haus und mit den Schulden. Die Erben haften für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB). Der Darlehensvertrag endet durch den Tod nicht von selbst. Die Erben treten an die Stelle der Eltern und schulden die Raten weiter.

Mehrere Erben haften gegenüber der Bank als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Die Bank kann also von jedem Miterben die ganze Summe verlangen. Bis zur Teilung des Nachlasses kann jeder Miterbe aber verweigern, die Schulden aus seinem eigenen Vermögen zu begleichen (§ 2059 BGB). Die Bank hält sich dann an den ungeteilten Nachlass, vor allem an das Haus, auf dem ihre Grundschuld lastet.

Was der Vertrag für den Todesfall vorsieht, steht in den Kreditunterlagen. Lesen Sie ihn, bevor Sie mit der Bank sprechen, und fragen Sie nach Restschuld, Zinsbindung und Höhe der Rate.

Wie finden Sie heraus, ob der Nachlass überschuldet ist?

Überschuldet ist ein Nachlass, wenn die Schulden höher sind als das Vermögen. Für eine erste Einschätzung stellen Sie beide Seiten gegenüber. Beim Haus zählt der Wert, den ein Verkauf realistisch bringen würde, nicht der Kaufpreis von damals.

Angenommen, die Zahlen stimmen so: Dann ist der Nachlass nicht überschuldet, und Ausschlagen wäre ein Verlust. Unsicher wird es, wenn der Hauswert unklar ist oder weitere Gläubiger auftauchen können. Kontoauszüge der letzten Monate, Post, Kreditverträge und Mahnungen geben Hinweise auf Schulden, die Sie noch nicht kennen.

Weiterzahlen, verkaufen oder ausschlagen: Welcher Weg passt?

Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, ob das Haus mehr wert ist als die Schulden und ob jemand darin wohnen will.

Wer das Haus behalten will, muss das Erbe annehmen. Eine Ausschlagung nur der Schulden oder nur eines Teils der Erbschaft ist unwirksam (§ 1950 BGB). Wer ausschlägt, verliert also auch das Haus.

Wann und wie können Sie das Erbe ausschlagen?

Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich (§ 1944 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt, wenn Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe erfahren, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, beträgt die Frist sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).

Sie erklären die Ausschlagung gegenüber dem Nachlassgericht, entweder dort zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form beim Notar (§ 1945 BGB). Ein Brief oder eine E-Mail reichen nicht. Das Erbe fällt dann an den, der ohne Sie Erbe wäre (§ 1953 Abs. 2 BGB), oft an Ihre eigenen Kinder. Ist der Nachlass überschuldet, sollten auch sie fristgerecht ausschlagen. Bei minderjährigen Kindern klärt das Nachlassgericht, wer für sie handelt.

Haben Sie die Frist verpasst oder sich über die Lage geirrt, kann die Annahme in engen Grenzen angefochten werden, wieder binnen sechs Wochen ab Kenntnis des Anfechtungsgrunds (§ 1954 BGB). Ob ein Anfechtungsgrund vorliegt, klärt ein Anwalt für Erbrecht.

Wie beschränken Sie die Haftung auf den Nachlass?

Nehmen Sie das Erbe an, haften Sie grundsätzlich auch mit Ihrem eigenen Vermögen. Diese Haftung lässt sich auf den Nachlass beschränken. Die Haftung beschränkt sich auf den Nachlass, wenn eine Nachlassverwaltung angeordnet oder ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet ist (§ 1975 BGB).

• Nachlassverwaltung: Das Nachlassgericht ordnet sie auf Antrag des Erben an (§ 1981 Abs. 1 BGB). Ein Nachlassverwalter verwaltet den Nachlass und bezahlt die Schulden daraus (§ 1985 BGB). Das passt, wenn der Nachlass voraussichtlich reicht, Sie aber kein Risiko für Ihr eigenes Geld eingehen wollen.
• Nachlassinsolvenz: Wissen Sie, dass der Nachlass zahlungsunfähig oder überschuldet ist, müssen Sie unverzüglich die Eröffnung beantragen. Fahrlässige Unkenntnis steht dem Wissen gleich. Sonst haften Sie den Gläubigern für den Schaden (§ 1980 BGB).
• Dürftigkeitseinrede: Reicht der Nachlass nicht einmal für die Kosten dieser Verfahren, können Sie die Zahlung verweigern, soweit der Nachlass nicht reicht. Sie müssen den Nachlass dann zur Zwangsvollstreckung herausgeben (§ 1990 BGB).

Ein Nachlassverzeichnis beim Nachlassgericht (Inventar, § 1993 BGB) schafft Klarheit über Bestand und Schulden. Setzt das Gericht auf Antrag eines Gläubigers eine Inventarfrist und lassen Sie sie verstreichen, haften Sie unbeschränkt (§ 1994 BGB).

Wie verkaufen Sie ein geerbtes Haus mit laufendem Kredit?

Ein Haus mit Grundschuld lässt sich verkaufen. Der Notar holt bei der Bank die Ablösesumme ein, der Käufer zahlt diesen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, und die Bank bewilligt die Löschung ihrer Grundschuld. Den Rest bekommen die Erben.

Bei festem Zins hängt es von der Zinsbindung ab, was die vorzeitige Ablösung kostet. Bei einem durch Grundschuld gesicherten Darlehen mit festem Zins können Sie vorzeitig kündigen, wenn Sie das Haus anderweitig verwerten wollen, etwa durch Verkauf, und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), bei variablem Zins jederzeit mit drei Monaten Frist (§ 489 Abs. 2 BGB). Lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich berechnen, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen.

Was tun Sie mit einer alten Grundschuld, wenn der Kredit längst bezahlt ist?

Manchmal steht im Grundbuch noch eine Grundschuld, obwohl der Kredit seit Jahren getilgt ist. Eine Grundschuld erlischt nicht von selbst. Gelöscht wird sie mit einer Löschungsbewilligung der Bank und der Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO), als Eigentümer stimmen die Erben zu.

Fordern Sie die Löschungsbewilligung bei der Bank an, mit Sterbeurkunde und Erbnachweis. Ob Sie die Grundschuld löschen oder für eine spätere Finanzierung stehen lassen, entscheiden Sie in Ruhe. Beim Verkauf erledigt der Notar die Löschung mit.

Wie gehen Sie in den ersten Wochen vor?

1. Frist notieren. Rechnen Sie aus, wann die sechs Wochen ablaufen (§ 1944 BGB). Diese Frist verlängert sich nicht dadurch, dass die Lage unklar ist.
2. Bank informieren. Schicken Sie die Sterbeurkunde und fragen Sie nach Restschuld, Zinsbindung, Rate und Unterlagen. Klären Sie, wer die Raten bis zur Entscheidung zahlt.
3. Versicherungen prüfen. Suchen Sie in den Unterlagen nach einer Restschuld- oder Risikolebensversicherung zum Kredit. Melden Sie den Todesfall dort zügig, denn je nach Vertrag übernimmt sie die Restschuld ganz oder teilweise.
4. Vermögen und Schulden auflisten. Haus, Konten, Kredite, offene Rechnungen. Lassen Sie den Wert des Hauses grob einschätzen.
5. Entscheiden. Weiterzahlen, verkaufen, Haftung beschränken oder ausschlagen. Bei knapper Lage holen Sie vor Fristende Rat bei einem Anwalt für Erbrecht.
6. Grundbuch und Erbnachweis klären, wenn Sie annehmen. Das zuständige Nachlassgericht in Ihrer Stadt finden Sie hier:

• Freiburg im Breisgau

Häufige Fragen