Elternhaus in Stuttgart: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Welche Zahlen zum Elternhaus in Stuttgart sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 35 € zuzüglich Versandkosten als gedruckte Ausgabe (Internetversion ohne die zur Wertermittlung erforderlichen Daten aus Abschnitt 6 kostenfrei als PDF-Download)¹¹. Der Mietspiegel gilt von Januar 2025 bis Dezember 2026 (vom Gemeinderat am 6. Dezember 2024 als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt)¹².

Welche Stellen sind in Stuttgart zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgerichte für die Landeshauptstadt Stuttgart sind nach Stadtbezirken getrennt das Amtsgericht Stuttgart (zuständig für die 14 Stadtbezirke Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Nord, Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd, Stuttgart-West, Birkach, Botnang, Degerloch, Hedelfingen, Möhringen, Plieningen, Sillenbuch, Vaihingen und Wangen) sowie das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (zuständig für die 9 Stadtbezirke Bad Cannstatt, Feuerbach, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Stammheim, Untertürkheim, Weilimdorf und Zuffenhausen)¹³. Zweitens: In Baden-Württemberg sind die Grundbuchämter bei 13 Amtsgerichten zentralisiert: Für Stuttgart ist das Amtsgericht Böblingen (Grundbuchamt) für die 14 Stadtbezirke Birkach, Botnang, Degerloch, Hedelfingen, Mitte, Möhringen, Nord, Ost, Plieningen, Sillenbuch, Süd, Vaihingen, Wangen und West zuständig, während das Amtsgericht Waiblingen (Grundbuchamt) die 9 Stadtbezirke Bad Cannstatt, Feuerbach, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Stammheim, Untertürkheim, Weilimdorf und Zuffenhausen führt¹. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

• Nachlassgericht: Amtsgericht Stuttgart (Nachlassgericht), Hauffstraße 5, 70190 Stuttgart, Telefon 0711 921-3800 (Zentrale 0711 921-0), E-Mail poststelle@agstuttgart.justiz.bwl.de, Termine in laufenden Verfahren nur nach vorheriger Terminabsprache; Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (Nachlassabteilung), Badstraße 23, 70372 Stuttgart, Telefon 0711 5004-0, E-Mail poststelle@agbadcannstatt.justiz.bwl.de, Telefonzeiten Nachlassabteilung Montag, Dienstag und Donnerstag 9:00 bis 11:30 Uhr¹⁴.
• Grundbuchamt: Amtsgericht Böblingen (Grundbuchamt), Otto-Lilienthal-Straße 24, 71034 Böblingen, Telefon 07031 6860-0, E-Mail Poststelle@gbaboeblingen.justiz.bwl.de, Öffnungszeiten Montag bis Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr (nur nach Terminvereinbarung); Amtsgericht Waiblingen (Grundbuchamt), Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen, Telefon 07151 1664-0, E-Mail poststelle@gbawaiblingen.justiz.bwl.de, Infothek Montag bis Freitag 8:30 bis 12:00 Uhr¹⁵.
• Gutachterausschuss: Geschäftsstelle Kronenstraße 20, 70173 Stuttgart, Telefon 0711 216-59576, E-Mail wertermittlung@stuttgart.de (Kundenzentrum Stadtmessungsamt Telefon 0711 216-59601, E-Mail stadtmessungsamt@stuttgart.de, Öffnungszeiten Montag bis Donnerstag 9:00 bis 12:00 Uhr und 13:30 bis 16:00 Uhr, Freitag 9:00 bis 12:00 Uhr)¹⁶.
• Pflegestützpunkt: Amt für Soziales und Teilhabe, Bürgerservice Leben im Alter, Eberhardstraße 33, 70173 Stuttgart, Telefon 0711 216-59200 (Zentrale Bürgerservice) sowie regionalisierte Durchwahlen 0711 216-59069 bis 216-59109, E-Mail pflegestuetzpunkt@stuttgart.de, Sprechzeiten Montag, Mittwoch, Freitag 9 bis 12 Uhr und Donnerstag 16 bis 17 Uhr¹⁷.
• Betreuungsbehörde: Amt für Soziales und Teilhabe, Betreuungsbehörde, Christophstraße 11, 70178 Stuttgart, Telefon 0711 216-0 (Behördennummer 115), Sprechzeiten nach telefonischer Vereinbarung¹⁸.

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite Zuständige Stellen in Stuttgart.

Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

In welcher Reihenfolge gehen Familien in Stuttgart meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

1. Testament und Erbfolge klären. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
2. Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
3. Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
4. Grundbuch berichtigen. Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
5. Haus sichern, ausräumen, entscheiden. Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Was ist in Stuttgart anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

Erbbaurechte. Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen Erbbaurechte der Landeshauptstadt Stuttgart (Liegenschaftsamt) im Wohnungsbau mit einem Erbbauzins von einheitlich 2 Prozent im Jahr aus dem Bodenwert (Ermäßigung um je 0,25 Prozentpunkte pro kindergeldberechtigtem Kind oder pflegebedürftigem Angehörigen auf mindestens 1 Prozent, Laufzeit 100 Jahre, Beleihung und Entschädigung bei Zeitablauf bis 100 Prozent) sowie 160 bis 2040 laufende Kleinsiedler-Erbbaurechte (Verlängerungsangebot bis 2065 zu 0,4 Prozent Erbbauzins)¹⁹. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

Leerstand und Zweckentfremdung. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 4 der Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS, gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2030) darf Wohnraum nicht länger als sechs Monate ununterbrochen leer stehen; keine Zweckentfremdung liegt in der Regel vor bei zügigem Umbau, Instandsetzung, Modernisierung oder alsbaldiger Veräußerung zum ortsüblichen Verkehrswert (§ 3 Abs. 2 Nr. 2) sowie erfolglosen Vermietungsbemühungen zur zulässigen Miete (§ 3 Abs. 2 Nr. 1), bei ungenehmigter Zweckentfremdung droht ein Bußgeld bis zu 100.000 € (§ 12 Abs. 2)²⁰. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

Erhaltungssatzungen. In Stuttgart gilt: soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutzsatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) gelten in vier Gebieten (01 Nordbahnhof-, Mittnacht-, Rosensteinstraße, 02 Friedhofstraße, 03 Seelberg in Bad Cannstatt, 04 Heslacher Tal) mit zusammen 8.022 Wohnungen, in denen Rückbau, Modernisierungen, Nutzungsänderungen und nach der bis 18. November 2028 verlängerten Umwandlungsverordnung Baden-Württemberg auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sind²¹. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

Zweitwohnung. Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 20 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete (§ 6 Abs. 1 Zweitwohnungssteuersatzung ab 1. Januar 2026)²².

Was kostet ein Pflegeheim in Stuttgart?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 56 Pflegeheim-Einträge in 19 Stadtbezirken im amtlichen Verzeichnis des Bürgerservice Leben im Alter (für 23 davon veröffentlichen der städtische Eigenbetrieb leben und wohnen sowie freie Träger öffentliche Entgeltübersichten)²³. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 3.430 € bis 4.144 € im Monat im ersten Aufenthaltsjahr in der Seniorenpflege nach Abzug von 15 Prozent Leistungszuschlag gemäß § 43c SGB XI (Spezialbereich Junge Pflege im Generationenhaus Heslach bis 5.036 €; Landesdurchschnitt Baden-Württemberg laut vdek zum 1. Juli 2026: 3.657 € im ersten Jahr)⁹, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.657 € im Monat⁸ im ersten Jahr, danach 3.297 € ab dem 13. Monat, 2.817 € ab dem 25. Monat und 2.216 € ab dem 37. Monat⁸. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite Pflegeheim und Elternhaus in Stuttgart.

Welche Stadtteile gehören zu Stuttgart?

Stuttgart gliedert sich in 23 Stadtbezirke, unterteilt in 152 Stadtteile²⁴. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

Mitte, Nord, Ost, Süd, West, Bad Cannstatt, Birkach, Botnang, Degerloch, Feuerbach, Hedelfingen, Möhringen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Plieningen, Sillenbuch, Stammheim, Untertürkheim, Vaihingen, Wangen, Weilimdorf, Zuffenhausen

Häufige Fragen

Quellen

1. Justizportal Baden-Württemberg, Übersicht der 13 Grundbuchämter und ihrer jeweiligen Bezirke
2. Statistisches Amt der Landeshauptstadt Stuttgart, Informationen zur Einwohnerentwicklung September 2026 (S. 2 bis 3)
3. Gutachterausschuss Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 7, S. 14)
4. Gutachterausschuss Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 4.8 (S. 24)
5. Gutachterausschuss Stuttgart, Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt 4. Quartal 2025 (S. 14) und Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 24)
6. Gutachterausschuss Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 4.8 (S. 24) und Tabelle 5.9 (S. 28)
7. Gutachterausschuss Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 7)
8. vdek, Eigenanteile im Pflegeheim nach Bundesländern (Baden-Württemberg)
9. Öffentliche Entgeltübersichten der Stuttgarter Pflegeheimträger (Eigenbetrieb leben und wohnen, Paritätische Sozialdienste, Evangelische Heimstiftung, Wohlfahrtswerk, Stiftung Evangelische PflegeHeimat)
10. Landeshauptstadt Stuttgart, Satzung über die Erhebung von Realsteuern (Stadtrecht 9/4), S. 1
11. Gutachterausschussgebührensatzung der Landeshauptstadt Stuttgart vom 4. Dezember 2025, § 4 Abs. 6 (S. 2)
12. Landeshauptstadt Stuttgart, Qualifizierter Mietspiegel 2025/2026 (S. 4)
13. Amtsgericht Stuttgart und Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Örtliche Zuständigkeit in Nachlasssachen
14. Amtsgericht Stuttgart, Flyer Nachlassgericht (S. 1) und Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Nachlassabteilung
15. Amtsgericht Böblingen und Amtsgericht Waiblingen, Kontakt und Sprechzeiten Grundbuchamt
16. Gutachterausschuss Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 2, S. 42, S. 46)
17. Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für Soziales und Teilhabe: Flyer Pflegestützpunkt Stuttgart (S. 1 bis 2)
18. Landeshauptstadt Stuttgart, Organigramm Betreuungsbehörde
19. Landeshauptstadt Stuttgart, GRDrs 146/2021 Neuausrichtung Bodenpolitik, S. 2 und 18
20. Landeshauptstadt Stuttgart, Zweckentfremdungsverbotssatzung ZwEVS (Stadtrecht 6/17), S. 2 bis 7
21. Landeshauptstadt Stuttgart, Soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutzsatzung)
22. Landeshauptstadt Stuttgart, Zweitwohnungssteuersatzung (Stadtrecht 9/3), S. 4
23. Landeshauptstadt Stuttgart, Bürgerservice Leben im Alter: Dauerpflege - Pflegeheime, Angebote in Stuttgart (S. 1 bis 7)
24. Landeshauptstadt Stuttgart, Statistisches Amt, Daten zu Stadtbezirken
25. Amtsgericht Stuttgart, Flyer Nachlassgericht (S. 1) und Örtliche Zuständigkeit
26. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Nachlasssachen und Impressum
27. Justizportal Baden-Württemberg, Übersicht der 13 Grundbuchämter und Amtsgericht Böblingen
28. Justizportal Baden-Württemberg, Übersicht der 13 Grundbuchämter und Amtsgericht Waiblingen
29. Amtsgericht Stuttgart, Zuständigkeit
30. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Zwangsversteigerung
31. Gutachterausschuss Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 2, S. 46)
32. Landeshauptstadt Stuttgart, Flyer Pflegestützpunkt Stuttgart (S. 1 bis 2)
33. Landeshauptstadt Stuttgart, Bürgerservice: Pflegeheime - Sozialhilfeantrag stellen
34. Amtsgericht Stuttgart, Kontaktliste Nachlass und Betreuung (S. 4)
35. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Betreuungsabteilung und Gerichtsbezirk
36. Landeshauptstadt Stuttgart, GRDrs 146/2021 Neuausrichtung Bodenpolitik, S. 1 bis 3
37. Pfarreistiftung der Evangelischen Landeskirche in Württemberg, Informationen zum Erbbaurecht
38. Hofkammer des Hauses Württemberg, Geschäftsbereich Immobilien und Erbbaurechte