Betreuung vor Ort

Haus als Betreuer in Heilbronn verkaufen

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wer als Betreuer in Heilbronn ein Haus des Betreuten verkauft, braucht die Genehmigung des zuständigen Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Für den Wertnachweis bietet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten und Marktberichte an. Wirksam wird die Genehmigung erst mit Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer. Diese Seite nennt die zuständigen Stellen vor Ort und die aktuellen Marktdaten.

Welche Stellen sind in Heilbronn für den Hausverkauf durch Betreuer zuständig?

Für den Verkauf durch einen Betreuer sind in Heilbronn vier Stellen wichtig: das Betreuungsgericht für die Genehmigung, die Betreuungsbehörde für Beratung, der Gutachterausschuss für Gutachten und Marktdaten und das Grundbuchamt für Auszüge und den Vollzug.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Heilbronn - Zentrales Grundbuchamt³	Bahnhofstraße 3 (Neckarturm), 74072 Heilbronn (Tel. 07131/3898-500)
Betreuungsgericht	Amtsgericht Heilbronn - Nachlass- und Betreuungsgericht¹¹	Rosenbergstraße 59, 74074 Heilbronn (Tel. 07131/1236-0)
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss Heilbronn (Geschäftsstelle beim Vermessungs- und Katasteramt)²	Cäcilienstraße 49, 74072 Heilbronn (Tel. 07131 56-3158, E-Mail: gutachterausschuss@heilbronn.de)
Betreuungsbehörde	Städtische Betreuungsbehörde Heilbronn (Amt für Familie, Jugend und Senioren)¹	Wilhelmstraße 23, 1. OG, 74072 Heilbronn (Tel. 07131 56-0)

Die Betreuungsbehörde erreichen Sie unter Betreuungsbehörde der Stadt Heilbronn (Amt für Familie, Jugend und Senioren), Wilhelmstraße 23, 1. OG, 74072 Heilbronn, Tel. 07131 56-0 (Beglaubigung von Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen nach Terminvereinbarung)¹. Den Gutachterausschuss erreichen Sie unter Gutachterausschuss Heilbronn (Geschäftsstelle beim Vermessungs- und Katasteramt), Cäcilienstraße 49, 74072 Heilbronn, Tel. 07131 56-3158, E-Mail: gutachterausschuss@heilbronn.de². Das Grundbuchamt: Amtsgericht Heilbronn - Grundbuchamt, Bahnhofstraße 3 (Neckarturm), 74072 Heilbronn, Tel. 07131/3898-500 (Mo und Mi bis Fr 8:30 bis 11:30 Uhr, Mo und Do 14:00 bis 15:30 Uhr nach telefonischer Terminvereinbarung)³.

Wie läuft die Genehmigung beim Betreuungsgericht in Heilbronn ab?

Der Ablauf folgt dem Bundesrecht und ist in Heilbronn derselbe wie überall. Die ausführliche Fassung mit Normen steht auf der Seite Immobilie als Betreuer verkaufen.

Aufgabenkreis prüfen. Umfasst die Bestellung die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten?
Wohnraum klären. Hat der Betreute selbst im Haus gewohnt, gilt § 1833 BGB: Aufgabe nach seinen Wünschen, Anzeige an das Gericht, Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 BGB.
Verkaufsbegründung und Wertnachweis vorbereiten. Fragen Sie beim Rechtspfleger des Betreuungsgerichts, welchen Wertnachweis er erwartet.
Kaufvertrag beurkunden. Bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
Antrag beim Betreuungsgericht. Das Gericht soll den Betreuten persönlich anhören (§ 299 FamFG) und bestellt bei Bedarf einen Verfahrenspfleger (§ 276 FamFG).
Beschluss, Rechtskraft, Mitteilung. Beschwerdefrist zwei Wochen ab Bekanntgabe (§ 63 FamFG), Wirksamkeit mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), Mitteilung an den Käufer (§ 1856 BGB), in der Praxis per Doppelvollmacht über den Notar.
Vollzug beim Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen ein.

Wie lange das Betreuungsgericht für die Genehmigung braucht, können wir nicht verlässlich angeben.

Eine schriftliche Wertindikation für ein Objekt in Heilbronn, mit Quellen und Begründung der Abschläge.

Wertbegründung für die Akte anfragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Heilbronn?

Verlangt das Betreuungsgericht ein förmliches Gutachten, ist der Gutachterausschuss eine Anlaufstelle. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten Abhängig vom ermittelten Verkehrswert nach Gutachterausschussgebührensatzung (Beispiel: 1.600 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer bei 200.000 Euro Verkehrswert; Gutachten zur Überprüfung des Grundsteuerwerts pauschal 460 Euro plus Mehrwertsteuer, bei Antragsrücknahme 115 Euro plus Mehrwertsteuer)⁴.

Ob ein solches Gutachten nötig ist oder eine begründete Wertindikation mit schriftlichem Kaufangebot reicht, entscheidet das Gericht. Bei kleineren Objekten oder klarer Marktlage lohnt sich die Rückfrage vor der Beauftragung. Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es für 40 Euro für den jeweils aktuellen gedruckten Immobilienmarktbericht (ältere Ausgaben inklusive Immobilienmarktbericht 2025 als PDF kostenfrei; schriftliche Bodenrichtwertauskunft 20 Euro)⁵.

Welche Marktdaten helfen beim Wertnachweis in Heilbronn?

Für die Verkaufsbegründung sind die Zahlen des Gutachterausschusses die belastbarste Quelle, weil sie auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen und nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Objektart	Durchschnitt laut Immobilienmarktbericht
Gebrauchte Eigentumswohnung	3.114 Euro/m² Wohnfläche durchschnittlicher Kaufpreis über alle gebrauchten Eigentumswohnungen (ohne Senioren- und Studentenwohnungen) im Jahr 2024 (Vorjahr: 3.282 Euro/m²; repräsentativer Typ 60 bis 110 m² Baujahr 1965 bis 1974: 2.894 Euro/m² aus 86 Verkäufen)⁶
Freistehendes Einfamilienhaus	906.269 Euro durchschnittlicher Kaufpreis (4.772 Euro/m² Wohnfläche bei 179 m² Wohnfläche und 587 m² Grundstücksfläche, 26 Verkäufe) für gebrauchte freistehende Ein- bis Zweifamilienhäuser in der Kernstadt 2024; in den Stadtteilen durchschnittlich 475.061 Euro (3.369 Euro/m² bei 145 m² Wohnfläche, 82 Verkäufe)⁷
Doppelhaushälfte	456.336 Euro durchschnittlicher Kaufpreis (3.790 Euro/m² Wohnfläche bei 121 m² Wohnfläche und 318 m² Grundstücksfläche, 21 Verkäufe) für gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenendhäuser in der Kernstadt 2024; in den Stadtteilen durchschnittlich 408.647 Euro (3.409 Euro/m² bei 122 m² Wohnfläche, 41 Verkäufe)⁷
Reihenmittelhaus	348.000 Euro Richtpreis (3.263 Euro/m² Wohnfläche bei 107 m² Wohnfläche und 223 m² Grundstücksfläche, 14 Verkäufe) für gebrauchte Reihenmittelhäuser der Baujahre 1960 bis 1969 in den inneren Stadtteilen sowie 404.000 Euro Richtpreis (3.376 Euro/m², 7 Verkäufe) für Baujahre 1970 bis 1977; Gesamtschnitt aller 194 verkauften Doppel- und Reihenhäuser bei 3.407 Euro/m²⁸

Verkauft wurden laut Marktbericht 349 Kaufverträge für Ein- bis Dreifamilienhäuser im Jahr 2024 (302 Ein- bis Zweifamilienhäuser mit 144.952.751 Euro Umsatz und 47 Dreifamilienhäuser mit 26.411.722 Euro Umsatz; 105 in der Kernstadt, 244 in den Stadtteilen)⁹. Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts. Zustand, Modernisierungsstau, Lage im Stadtteil und Rechte Dritter wie ein Wohnrecht verschieben den Wert deutlich. Eine Wertindikation sollte diese Abschläge einzeln begründen.

Was gilt, wenn das Haus nach dem Heimeinzug leer steht?

Viele Betreuungsverkäufe beginnen mit einem leeren Haus, weil der Betreute ins Pflegeheim gezogen ist. In Heilbronn gilt dazu eine kommunale Regel: Keine kommunale Zweckentfremdungssatzung im Heilbronner Stadtrecht erlassen (Rubrik 6 Bau- und Wohnungswesen umfasst die Satzungen 6/1 bis 6/10 ohne Zweckentfremdungsverbotssatzung nach dem ZwEWG Baden-Württemberg)¹⁰. Klären Sie bei längerem Leerstand mit der Stadt, ob die Regel für das Objekt greift und ob ein laufendes Verkaufsverfahren berücksichtigt wird.

Unabhängig davon muss die Gebäudeversicherung über den Leerstand informiert werden, und das Haus braucht Frostschutz und Kontrollgänge. Die Räumung ist oft der erste Schritt, bevor überhaupt bewertet und besichtigt werden kann.

Sichtung, Räumung, Leerstandsbetreuung und Käufersuche mit einem festen Ansprechpartner.

Räumung und Verkauf aus einer Hand

Welche Unterlagen sollten Betreuer in Heilbronn früh bestellen?

Einige Unterlagen dauern länger, deshalb lohnt es sich, sie gleich zu Beginn anzufordern.

Unterlage	Stelle
Grundbuchauszug	Grundbuchamt oder beurkundender Notar
Verkehrswertgutachten, falls verlangt	Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss
Bauakte, Grundrisse	Bauaufsichtsbehörde, die die Bauakte führt
Energieausweis nach § 80 GModG	Aussteller nach GModG
Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis	Betreuungsgericht

Was können wir für Betreuer in Heilbronn übernehmen?

Wohin mit dem Elternhaus liefert eine Wertindikation mit Begründung für die Akte, auf Wunsch ein schriftliches Kaufangebot eines Ankaufpartners zur Vorlage beim Gericht, die Räumung und die Betreuung des leeren Hauses. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der den Stand kennt, auch wenn Sie mehrere Fälle gleichzeitig führen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und sind nicht unabhängig; wenn das Gericht ein unabhängiges Gutachten will, verweisen wir an den Gutachterausschuss. Mehr unter Für Fachleute.

Häufige Fragen

Welches Gericht genehmigt den Hausverkauf durch Betreuer in Heilbronn?

Das Betreuungsgericht, bei dem die Betreuung anhängig ist (§ 272 Abs. 1 Nr. 1 FamFG). Für Betreuungen, die hier geführt werden, steht die Adresse in der Tabelle oben.

Verlangt das Betreuungsgericht in Heilbronn immer ein Gutachten?

Das legt das Gericht im Einzelfall fest. Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger, bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten beauftragen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, Kontakt siehe oben, oder über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Als Betreuer legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar (§ 12 Abs. 1 GBO), am besten mit der Bestellungsurkunde.

Hilft die Betreuungsbehörde beim Verkauf?

Die Betreuungsbehörde berät und unterstützt Betreuer auf deren Wunsch bei ihren Aufgaben (§ 5 Abs. 2 BtOG). Den Verkauf selbst, die Wertermittlung und die Käufersuche übernimmt sie nicht.

Was ist, wenn ein Angehöriger das Haus kaufen will?

Ein Verkauf an Angehörige ist möglich, braucht aber dieselbe Genehmigung. Gerade hier achtet das Gericht auf einen nachvollziehbaren Wertnachweis, damit der Betreute nicht benachteiligt wird.