Pflege
Reicht der Hauserlös in Frankfurt für das Pflegeheim?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Aufgrund des hohen Immobilienpreisniveaus in Frankfurt am Main reicht der Verkaufserlös eines typischen schuldenfreien Einfamilienhauses selbst bei den überdurchschnittlich hohen Frankfurter Pflegeheim-Eigenanteilen (Spanne mit Investitionskosten im ersten Aufenthaltsjahr: 3.063,24 € bis 5.298,54 €, rechnerischer Median über 43 Einrichtungen: 3.940,73 € monatlich) über mehr als ein bis zwei Jahrzehnte, und zwar selbst in einer konservativen Modellrechnung vollständig ohne Anrechnung einer Altersrente und ohne Kapitalverzinsung.
Was gilt in Frankfurt im Einzelnen?
Legt man gemäß dem Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 des Gutachterausschusses für ein 140 m² großes freistehendes Einfamilienhaus in mittlerer Lage den amtlichen Durchschnittswert von 4.060 € je m² Wohn-/Nutzfläche zugrunde, ergibt sich ein Verkaufserlös von 568.400,00 € (über alle Verkäufe freistehender Einfamilienhäuser in mittleren bis einfachen Lagen liegt der Durchschnittskaufpreis sogar bei rund 750.000,00 €, in sehr guten bis gehobenen Lagen bei rund 1.300.000,00 €). Unter Berücksichtigung des nach § 43c SGB XI mit der Aufenthaltsdauer steigenden Leistungszuschlags der Pflegekasse (15 Prozent im ersten Jahr, 30 Prozent im zweiten Jahr, 50 Prozent im dritten Jahr und 75 Prozent ab dem vierten Jahr auf den einrichtungseinheitlichen Eigenanteil) finanziert ein Hauserlös von 568.400,00 € ohne Rente und ohne Zinsen im günstigsten Frankfurter Pflegeheim (Haus Margarete in Rödelheim) genau 284,2 Monate (23,69 Jahre), im mittleren Frankfurter Pflegeheim (Domicil Am Stadtpark in Höchst) 220,8 Monate (18,40 Jahre), im hessischen Landesdurchschnitt (vdek zum 1.
Juli 2026) 255,2 Monate (21,26 Jahre) und selbst im teuersten Frankfurter Pflegeheim (Sonnenhof am Park im Westend-Nord) 148,4 Monate (12,37 Jahre). Selbst wenn man den Leistungszuschlag dauerhaft auf dem Satz des ersten Aufenthaltsjahres (15 Prozent) einfriert, reicht der Erlös von 568.400,00 € für 185,6 Monate (15,46 Jahre) im günstigsten, 144,2 Monate (12,02 Jahre) im mittleren und 107,3 Monate (8,94 Jahre) im teuersten Frankfurter Pflegeheim.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Frankfurt?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus in Frankfurt am Main (Sachwertmodell unter 1 Mio. €) | Mittlere Lage: 4.060 € je m² Wohn-/Nutzfläche (bei durchschnittlich 161 m² Wohnfläche und 540 m² Grundstück); sehr gute bis gehobene Lage: 4.340 € je m² Wohn-/Nutzfläche | 2026-04-30 | Quelle, S. 71 |
| Durchschnittlicher Gesamtkaufpreis freistehender Einfamilienhäuser über alle Preisklassen in Frankfurt am Main | Mittlere bis einfache Lagen: rund 750.000 €; sehr gute bis gehobene Lagen: rund 1.300.000 € | 2026-04-30 | Quelle, S. 23 |
| Landesdurchschnitt Hessen laut vdek-Auswertung zum 1. Juli 2026 nach Aufenthaltsjahren | 1. Jahr (15 % Zuschlag): 3.431,00 €/Monat (41.172,00 €/Jahr); 2. Jahr (30 %): 3.096,00 €/Monat (37.152,00 €/Jahr); 3. Jahr (50 %): 2.650,00 €/Monat (31.800,00 €/Jahr); ab 4. Jahr (75 %): 2.091,00 €/Monat (25.092,00 €/Jahr) | 2026-07-01 | Quelle, S. 1 |
| Bundesdurchschnitt laut vdek-Auswertung zum 1. Juli 2026 zum Vergleich | 1. Jahr (15 % Zuschlag): 3.364,00 €/Monat; 2. Jahr (30 %): 3.051,00 €/Monat; 3. Jahr (50 %): 2.633,00 €/Monat; ab 4. Jahr (75 %): 2.111,00 €/Monat | 2026-07-01 | Quelle, S. 1 |
| Gesetzlicher Vermögensschonbetrag bei anschließendem Bezug von Hilfe zur Pflege (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII) | 10.000 € für eine alleinstehende pflegebedürftige Person und 20.000 € für nicht getrennt lebende Ehegatten oder Lebenspartner bleiben bei der Vermögensverwertung als Schonvermögen anrechnungsfrei | 2026-11-01 | Quelle |
| Schutz des Hausgrundstücks bei Verbleib eines Ehegatten im Haus (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII) | Wohnt der nicht getrennt lebende Ehegatte oder Lebenspartner weiter im angemessenen Frankfurter Einfamilienhaus (Regelwert bis 500 m² Grundstücksfläche), muss das Haus für die Heimkosten des anderen Ehegatten nicht verwertet werden | 2018-09-01 | Quelle, S. 19 |
| Sozialhilfedarlehen während der Verkaufsphase des Elternhauses (§ 91 SGB XII) | Solange das Haus noch verkauft wird und der Erlös noch nicht zugeflossen ist, gewährt das Jugend- und Sozialamt Frankfurt am Main (Rathaus für Senioren, Hansaallee 150) die Hilfe zur Pflege als Darlehen nach § 91 SGB XII | 2018-09-01 | Quelle, S. 39 bis 40 |
| Marktübliche Nettoanfangsrendite und Reinertrag bei Vermietung eines Frankfurter Einfamilienhauses statt Verkauf | Durchschnittlicher Jahresreinertrag vermieteter Einfamilienhäuser in Frankfurt am Main laut Gutachterausschuss: 14.572 € bis 19.420 € in mittlerer/einfacher Lage, 17.212 € bis 23.222 € in sehr guter/gehobener Lage und 25.052 € in zentraler Lage | 2026-04-30 | Quelle, S. 89 bis 90 |
| Verkaufswert von Reihenmittelhäusern und Doppelhaushälften in Frankfurt am Main zum Vergleich | Reihenmittelhäuser: Durchschnittskaufpreis 483.100 € (4.053 €/m² in einfacher Lage bis 6.003 €/m² in sehr guter Lage); Doppelhaushälften und Reihenendhäuser: 4.680 €/m² (einfache Lage), 4.880 €/m² (mittlere Lage), 4.950 €/m² (sehr gute/gehobene Lage) | 2026-04-30 | Quelle, S. 60 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWie gehen Sie in Frankfurt am besten vor?
- Den monatlichen Eigenanteil im gewünschten Heim erfragen.
- Eine realistische Wertspanne für das Haus einholen.
- Rechnen, wie viele Monate oder Jahre der Erlös die Heimkosten deckt.
- Vor einem Verkauf klären, wer verkaufen darf: Eltern selbst, Bevollmächtigte oder Betreuer.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Wie lange reicht der Erlös eines Reihenmittelhauses in Frankfurt am Main (Durchschnittskaufpreis 483.100 €) für das mittlere Pflegeheim?
Beantwortet durch: Fakt 31-04, 31-14 und Abschnitt Berechnungen (nach Abzug der ersten drei Jahre von 126.372,72 € verbleiben 356.727,28 €, die ab dem 4. Jahr bei 2.391,38 €/Monat für weitere 149,2 Monate reichen; insgesamt finanziert der Verkauf eines durchschnittlichen Frankfurter Reihenmittelhauses ohne Rente und ohne Zinsen also 185,2 Monate bzw. 15,43 Jahre im mittleren Pflegeheim). Herkunft der Frage: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 S. 60 (Quelle).
Reicht in Frankfurt am Main unter Umständen schon die Vermietung des Elternhauses zusammen mit der Rente aus, sodass der Hauserlös gar nicht angetastet werden muss?
Beantwortet durch: Fakt 31-04, 31-13 und Lokale Besonderheiten Punkt 3 (Ja; ein vermietetes Einfamilienhaus in Frankfurt erzielt laut Gutachterausschuss im Mittel einen jährlichen Reinertrag von 14.572 € bis 25.052 €, also 1.214 € bis 2.088 € monatlich; zusammen mit einer Altersrente von z. B. 1.700 € bis 2.000 € lässt sich der Eigenanteil insbesondere ab dem 2. bis 4. Aufenthaltsjahr oft vollständig oder nahezu vollständig ohne Hausverkauf decken). Herkunft der Frage: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 S. 89 bis 90 (Quelle).