Wert und Markt
Was kosten Häuser und Wohnungen in den Stadtteilen von Essen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Der Essener Immobilienmarkt weist ein ausgeprägtes Nord-Süd-Gefälle auf, das sich sowohl in den Bodenrichtwerten als auch in den Kaufpreisspannen des Grundstücksmarktberichts 2026 widerspiegelt. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (Weiterverkauf) liegt der stadtweite Median bei 3.260 €/m² Wohnfläche (Mittelwert 3.357 €/m²), die Spanne reicht jedoch von 1.174 €/m² bis 8.453 €/m².
Was gilt in Essen im Einzelnen?
Bei unvermieteten Eigentumswohnungen beträgt der Median 2.308 €/m² (Spanne 970 bis 5.802 €/m²). Die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnbauland verzeichnet Bredeney mit bis zu 890 €/m² (Zone 17414) bzw. 850 €/m² (Zone 17635) sowie Rüttenscheid mit 740 €/m² (Zone 17692).
Am unteren Ende liegen Vogelheim (165 €/m²), Katernberg (195 €/m²) und Karnap (205 €/m²). Für Wohnlage-Anpassungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten von 0,70 (einfache Lage), 0,85 (einfach-mittel), 1,00 (mittel) und 1,25 (gut) aus.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Essen?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Preisspanne und Median freistehende EFH/ZFH in Essen | Median 3.260 €/m², Mittelwert 3.357 €/m², Minimum 1.174 €/m², Maximum 8.453 €/m² | 2026-03-11 | Quelle, S. 44 |
| Preisspanne und Median Reihenmittelhäuser in Essen | Median 2.895 €/m², Mittelwert 2.920 €/m², Minimum 1.421 €/m², Maximum 5.429 €/m² | 2026-03-11 | Quelle, S. 45 |
| Preisspanne und Median Eigentumswohnungen (unvermietet) in Essen | Median 2.308 €/m², Mittelwert 2.479 €/m², Minimum 970 €/m², Maximum 5.802 €/m² | 2026-03-11 | Quelle, S. 61 |
| Spitzenwerte Wohnbauland in Essen (Bredeney und Rüttenscheid) | Bredeney bis 890 €/m² bzw. 850 €/m², Rüttenscheid 740 €/m² (Stichtag 01.01.2026) | 2026-03-11 | Quelle, S. 31 |
| Niedrigste Wohnbauland-Bodenrichtwerte in Essen (Vogelheim, Katernberg, Karnap) | Vogelheim 165 €/m², Katernberg 195 €/m², Karnap 205 €/m² | 2026-03-11 | Quelle, S. 31 |
| Umrechnungskoeffizienten Wohnlage für Ein- und Zweifamilienhäuser | Einfach: 0,70; einfach-mittel: 0,85; mittel: 1,00; gut: 1,25 | 2026-03-11 | Quelle, S. 51 |
| Immobilienrichtwerte für bebaute Grundstücke in BORIS-NRW | Flächendeckende Richtwertzonen für ETW, freistehende EFH/ZFH sowie Reihen- und Doppelhäuser | 2026-03-11 | Quelle, S. 68 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWas ist in Essen anders als anderswo?
Wohnlage-Faktor erklärt die Preisspanne: Ein Haus in guter Essener Wohnlage (Faktor 1,25) liegt rund 78 % über einem vergleichbaren Objekt in einfacher Wohnlage (Faktor 0,70).
Wie gehen Sie in Essen am besten vor?
- Den Bodenrichtwert für das Grundstück im amtlichen Portal nachsehen.
- Die Preise aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses als Rahmen nehmen.
- Zustand, Baujahr und Grundstücksgröße berücksichtigen, sie verschieben den Wert stark.
- Für eine Einigung unter Erben eine Wertspanne von einer neutralen Stelle einholen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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