Erbe und Grundbuch
Haus auf Erbbaurecht in Frankfurt geerbt: Was gilt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Erbbaurechte prägen den Eigenheimmarkt in Frankfurt am Main weit stärker als in den meisten anderen deutschen Großstädten, weil ganze Siedlungen der 1920er bis 1960er Jahre (unter anderem in Goldstein, Praunheim, Römerstadt, Westhausen, Riederwald und am Bornheimer Hang) auf Erbbaugrundstücken errichtet wurden.
Was gilt in Frankfurt im Einzelnen?
Nach dem Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Frankfurt am Main wurden im Jahr 2025 insgesamt 75 bebaute Eigenheime in der Rechtsform Erbbaurecht mit einem Umsatzvolumen von 24,8 Millionen Euro veräußert; der mittlere Kaufpreis lag über alle Baujahre bei 384.700 Euro und für die typische Elternhaus-Baujahresklasse 1950 bis 1977 bei 355.100 Euro. Die weitaus meisten Erbbaugrundstücke gehören der Stadt Frankfurt am Main (verwaltet durch das Amt für Bau und Immobilien, Solmsstraße 27 bis 37) sowie den öffentlich-rechtlichen milden Stiftungen, allen voran der Stiftung Waisenhaus (Bleichstraße 10) mit rund 1.400 Erbbaurechtsverträgen.
Für städtische Wohnerbbaurechte gelten die Konditionen aus dem Magistratsbeschluss M 84 (2016/2019) und der Ergänzungsvorlage M 213 vom 05.12.2025: Außerhalb geschlossener Siedlungsgebiete beträgt der reguläre dingliche Ausgangserbbauzins 2,5 Prozent des Bodenwertes für Bauland bis 465 m² (darüber gilt die Splittingregelung mit 10 Prozent des Baulandsatzes für Gartenland). Bei Abschluss oder Verlängerung für selbstgenutztes Wohneigentum wird der Satz nach M 213/2025 schuldrechtlich auf 2,0 Prozent des Bodenwertes abgesenkt, ergänzt um eine Familienermäßigung von 20 Prozent (maximal 500 Euro pro Jahr) je Kind für bis zu vier Kinder.
In den geschlossenen Siedlungsgebieten gilt für Selbstnutzer seit dem 01.01.2023 ein fester Siedlungserbbauzins von 8,00 Euro pro m² Bauland (bis 465 m²) und 0,80 Euro pro m² Gartenland. Während der reine Erbgang zustimmungsfrei ist, bedürfen Verkauf und Grundschuldbelastung nach §§ 5 bis 7 ErbbauRG der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Frankfurt?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Verkäufe und Preise von Eigenheimen im Erbbaurecht 2025 | 75 Verkäufe bebauter Eigenheime im Erbbaurecht (Umsatz 24,8 Mio. €); mittlerer Kaufpreis über alle Baujahre: 384.700 € (Spanne 150.000 € bis 900.000 €); Baujahre 1950 bis 1977 (21 Fälle): mittlerer Kaufpreis 355.100 € | 2026-04-30 | Quelle, S. 26 |
| Haupt-Erbbaurechtsgeber in Frankfurt am Main | Stadt Frankfurt am Main (Amt für Bau und Immobilien) sowie stadtnahe öffentlich milde Stiftungen, insbesondere Stiftung Waisenhaus (ca. 1.400 Erbbaurechtsverträge, überwiegend Wohnerbbaurechte) | 2026-04-30 | Quelle, S. 78 |
| Bestand der Stiftung Waisenhaus | Rund 1.400 Erbbaurechtsverträge (überwiegend Wohnerbbaurechte) in der Vermögensverwaltung der Stiftung Waisenhaus (Bleichstraße 10, 60313 Frankfurt am Main) | 2026 | Quelle |
| Regulärer städtischer Erbbauzinssatz und Splittingregelung (M 84 / M 213) | 2,5 % des Bodenwertes (5 % aus dem halben Bodenrichtwert) für Baulandflächen bis 465 m² außerhalb geschlossener Siedlungsgebiete; für jeden m² über 465 m² (Gartenland) 10 % des Bauland-Erbbauzinses | 2026-04-30 | Quelle, S. 78 |
| Schuldrechtliche Ermäßigung für Selbstnutzer auf 2,0 % (M 213/2025) | Absenkung des Erbbauzinses auf 2,0 % des Bodenwertes bei neuen/verlängerten Verträgen für selbstgenutztes Wohneigentum (gebunden an Selbstnutzung; bei Vermietung oder Verkauf ohne Selbstnutzung gilt 2,5 %) | 2025-12-05 | Quelle |
| Erbbauzins in geschlossenen Siedlungsgebieten (seit 01.01.2023) | 8,00 €/m² für Baulandflächen (bis 465 m²) und 0,80 €/m² für darüber hinausgehende Gartenlandflächen (gebunden an Selbstnutzung/Residenzpflicht; in Goldstein und Praunheim Splittingregelung bis 4 WE) | 2026-04-30 | Quelle, S. 78 |
| Familienermäßigung bei städtischen Erbbaurechten | 20 % Reduzierung des Erbbauzinses pro Kind, maximal 500,00 € pro Jahr und Kind, für höchstens vier Kinder | 2025-12-05 | Quelle |
| Laufzeitverlängerungen und vorzeitige Verlängerung bei Verkauf | Regulärer Verlängerungszeitraum bei ablaufenden Wohnerbbaurechten: 60 Jahre (Neubestellung bis 99 Jahre); bei vorzeitiger Verlängerung oder Verkauf Vereinbarung eines schuldrechtlichen Mischerbbauzinses unter Anrechnung des Zinsvorteils der Restlaufzeit | 2025-12-05 | Quelle |
| Deckelung für vermietete Mehrfamilien-Erbbaurechte und Härtefallregelung | Schuldrechtliche Deckelung des Erbbauzinses auf 30 % der erzielten Mieteinnahmen bei Einhaltung des Frankfurter Mietspiegels (OVM); persönliche Härtefallregelung bei Anspruch auf Lastenzuschuss über das Amt für Wohnungswesen | 2025-12-05 | Quelle |
| Bewertungsmodell des Gutachterausschusses (§ 50 ImmoWertV) | Ableitung von Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaurechtskoeffizienten mit angemessenem Liegenschaftszinssatz von 3,5 % des Bodenwertes und einheitlichem Sachwertfaktor 1,3 für das fiktive Volleigentum | 2026-04-30 | Quelle, S. 78 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWie gehen Sie in Frankfurt am besten vor?
- Im Erbbaugrundbuch Laufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte nachlesen.
- Den Erbbaurechtsgeber über den Erbfall informieren.
- Vor einem Verkauf klären, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss.
- Die Restlaufzeit bei der Wertermittlung berücksichtigen, sie beeinflusst den Preis stark.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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