Wohin mit dem Elternhaus

Erbe und Grundbuch

Haus auf Erbbaurecht in Essen geerbt: Was gilt?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Wird in Essen ein Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück geerbt, geht das Erbbaurecht nach § 11 ErbbauRG wie ein Grundstück auf die Erben über. Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen wurden im Berichtsjahr 2025 insgesamt 27 Kauffälle von Erbbaurechten und Erbbaurechtsgrundstücken registriert.

Was gilt in Essen im Einzelnen?

Eigene städtische Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte konnte der Gutachterausschuss Essen mangels ausreichender Datengrundlage nicht ableiten; der Gutachterausschuss verweist hierzu ausdrücklich auf die landesweiten Auswertungsergebnisse des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen (Marktbericht 2011 Kapitel 9.5.1 sowie Marktbericht 2021 Kapitel 3.5.3). Für die Bewertung eines Erbbaurechts sind neben dem Bodenrichtwert (in Essen 2026 insgesamt 1.267 Bodenrichtwertzonen; gebietstypische Werte für freistehende EFH/ZFH in mittlerer Lage 410 €/m², in guter Lage 650 €/m², in mäßiger Lage 230 €/m²) die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, der vertragliche Erbbauzins sowie etwaige Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers (z. B. Stadt Essen, Kirchen oder Wohnungsunternehmen) bei Veräußerung oder Belastung maßgeblich.

Welche Zahlen und Regeln gelten in Essen?

Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.

AngabeWertStandQuelle
Anzahl der Kauffälle von Erbbaurechten in Essen (Berichtsjahr 2025)27 Kauffälle im Bereich Erbbaurechte/-grundstücke2026-03-11Quelle, S. 17
Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte im Grundstücksmarktbericht Essen 2026Keine eigenen Essener Marktanpassungsfaktoren wegen geringer Fallzahl; Gutachterausschuss verweist auf den Oberen Gutachterausschuss NRW2026-03-11Quelle, S. 67
Verweis auf landesweite Auswertungen des Oberen Gutachterausschusses NRWLandesweite Auswertungsergebnisse des Oberen Gutachterausschusses NRW (Marktbericht 2011 Kap. 9.5.1 / Marktbericht 2021 Kap. 3.5.3) in Essen anwendbar2026-03-11Quelle, S. 67
Bodenrichtwertzonen in Essen 2026 als Ausgangsgröße für Erbbaurechtsbewertung1.267 Bodenrichtwertzonen zum Stichtag 01.01.2026 (Beschluss vom 11.03.2026)2026-03-11Quelle, S. 31
Gebietstypische Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Essen 2026 (EFH/ZFH)Gute Lage: 650 €/m², mittlere Lage: 410 €/m², mäßige Lage: 230 €/m² (freistehende EFH/ZFH, 350-800 m²)2026-03-11Quelle, S. 34
Gebietstypische Bodenrichtwerte für Doppel- und Reihenhäuser in Essen 2026DHH/REH: 520 / 350 / 260 €/m²; Reihenmittelhäuser: 550 / 300 / 205 €/m² (gute / mittlere / mäßige Lage)2026-03-11Quelle, S. 34
Gebühr für ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses Essen (auch für Erbbaurechte)0,2 % vom Verkehrswert zuzüglich 1.400 € (bis 1 Mio. € Wert) nach Tarifstelle 5.1.1 AVwGebO NRW2026-01Quelle, S. 9

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Welche Stellen sind in Essen zuständig?

  • Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen: Adresse: Lindenallee 8, 45127 Essen. Telefon & E-Mail: +49 201 88-68505, E-Mail: gutachterausschuss@essen.de. URL & Quelle: Quelle (S. 67, 78).

Was ist in Essen anders als anderswo?

Geringes Transaktionsvolumen in Essen (27 Fälle/Jahr): Mit nur 27 Kauffällen im Berichtsjahr 2025 ist der Essener Teilmarkt für Erbbaurechte deutlich kleiner als der Markt für Volleigentum (833 EFH/ZFH-Kauffälle). Käuferkalkulationen und Bankenfinanzierungen hängen stark von der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ab.

Anwendung der NRW-Marktanpassungsfaktoren: Da der Essener Gutachterausschuss keine eigenen Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte ausweist, werden bei der Verkehrswertermittlung in Essen die Faktoren des Oberen Gutachterausschusses NRW herangezogen.

Wie gehen Sie in Essen am besten vor?

  1. Im Erbbaugrundbuch Laufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte nachlesen.
  2. Den Erbbaurechtsgeber über den Erbfall informieren.
  3. Vor einem Verkauf klären, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss.
  4. Die Restlaufzeit bei der Wertermittlung berücksichtigen, sie beeinflusst den Preis stark.

Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.

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Häufige Fragen

Wie viele Erbbaurechte werden in Essen jährlich verkauft und wie werden sie bewertet?

Beantwortet durch Fakt 28-01, 28-02, 28-03. Quelle: Grundstücksmarktbericht Essen 2026, Quelle (S. 17, 67).

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Essen als Grundlage für die Erbbaurechtsbewertung?

Beantwortet durch Fakt 28-04, 28-05, 28-06. Quelle: Grundstücksmarktbericht Essen 2026, Quelle (S. 31, 34).

Was kostet ein amtliches Verkehrswertgutachten für ein Erbbaurecht in Essen?

Beantwortet durch Fakt 28-08. Quelle: AVwGebO NRW, Quelle (S. 9).

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Was ist passiert?
Wo steht das Haus?

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Haben Sie allein geerbt oder mit Geschwistern?
Wann ist der Erbfall eingetreten?

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Wer entscheidet heute über das Haus?
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Nils Puhlmann Ihr Ansprechpartner

Ich kaufe und vermiete selbst Wohnungen in Freiburg und München und kenne die Fragen rund um Wert, Mieter und Verkauf aus eigener Erfahrung. Mit diesem Angebot möchte ich Familien helfen, in Ruhe die passende Entscheidung zu treffen, statt sie zu einem schnellen Verkauf zu drängen.

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