Wert und Gutachten
Was ist das Elternhaus in Cottbus wert?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Den Wert eines Elternhauses in Cottbus bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.
Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?
Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.
Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.
Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.
Wertspanne berechnenWas kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Cottbus?
Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.
| Haustyp | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gebraucht | 1.050 bis 4.300 €/m² Wohnfläche je nach Baujahr und Sanierungsstand (z. B. Bj. 1990 bis 1999 im Mittel 2.496 €/m² bzw. 349.188 € Gesamtkaufpreis; Bj. 2000 bis 2021 im Mittel 2.852 €/m² bzw. 335.824 €)1 |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus, gebraucht | 1.050 bis 3.150 €/m² Wohnfläche je nach Baujahr und Sanierungsstand (Weiterveräußerungen Bj. nach 1990 im Mittel 2.402 €/m² bzw. 263.000 € Gesamtkaufpreis; Bj. vor 1948 teilsaniert-saniert 2.278 €/m² bzw. 259.500 €)1 |
| Reihenmittelhaus, gebraucht | 1.626 €/m² Wohnfläche im Mittel (209.250 € normierter mittlerer Gesamtkaufpreis bei 129 m² Wohnfläche) für Weiterveräußerungen Bj. nach 1990 (12 Kauffälle); Bj. 1949 bis 1989 teilsaniert-saniert 1.850 bis 2.900 €/m²1 |
| Eigentumswohnung, gebraucht | 2.392 €/m² Wohnfläche im Mittel bei Weiterveräußerungen von Neubauten (Bj. nach 1994, 64 Kauffälle), 2.473 €/m² bei Altbauten (19 Kauffälle) und 1.274 €/m² in geschlossenen Wohnquartieren (34 Kauffälle) im Jahr 20251 |
Im Berichtsjahr wurden in Cottbus 71 ausgewertete Kauffälle im Teilmarkt der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser im Geschäftsjahr 20251 verkauft. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt lag bei 501 Verträge zum Eigentumswechsel gegen Entgelt mit einem Geldumsatz von 145,1 Millionen Euro im Berichtsjahr 20251.
Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?
Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß, aber die Auswertung nach Lage steht nur im vollständigen Immobilienmarktbericht. Den Bericht verkauft die Stadt für kostenfrei im automatisierten Abrufverfahren als PDF-Dokument; Druckexemplar in der Geschäftsstelle gegen eine Schutzgebühr von 50,50 €1. Für eine Entscheidung in der Familie lohnt sich der Kauf, wenn das Haus in einer Lage steht, die stark vom Durchschnitt abweicht.
Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.
Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Brandenburg stehen kostenlos im Portal BORIS-BW.
So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.
Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Cottbus?
Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt Qualifizierter Mietspiegel 2024 nach § 558d BGB (Stichtag 01.03.2024, Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 18.12.2024); Nachfolgemietspiegel 2026 voraussichtlich Ende 20262. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei 3,80 €/m² bis 10,87 €/m² Nettokaltmiete monatlich je nach Wohnungsgröße, Baualter, Energieeffizienzklasse und Modernisierungsgrad (z. B. 55 bis unter 70 m² Bj. 1969 bis 1990 ohne Modernisierung 4,82 bis 4,89 €/m² im Mittel, Neubau 2017 bis 2024 im Mittel 9,70 €/m²)2.
Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter verkaufen, vermieten oder behalten.
Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?
| Faktor | Wirkung auf den Wert | Was Sie prüfen können |
|---|---|---|
| Zustand und Baujahr | Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein | Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis |
| Pflichten nach dem Kauf | Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) | Dachboden und Keller ansehen |
| Lage | Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens | Bodenrichtwert der Zone |
| Grundstück | Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung | Bebauungsplan beim Bauamt |
| Erbbaurecht | Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert | Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich | Abteilung II im Grundbuch |
In Cottbus spielt das Erbbaurecht eine besondere Rolle. Allein die Stiftungsverwaltung vergibt Überwiegend Gebietskörperschaften (Bund, Land, Gemeinde) bzw. die Kirche; im Jahr 2025 wurde 1 Vertrag über die Begründung eines Erbbaurechts registriert (25 auswertbare Kauffälle 2005 bis 2025)1. Ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, steht im Erbbaurechtsvertrag.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:
- Die Erbengemeinschaft ist uneinig. Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
- Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an. Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
- Ein Betreuer verkauft. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.
Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten zum Beispiel Gebühren und Auslagen nach der Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung (BbgGAGebO, Anlage Gebührentarif) zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer nach § 2 BbgGAGebO3. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz beim Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster, Karl-Marx-Straße 67, 03044 Cottbus, Zimmer 4.037, Telefon +49 355 612 4213/12, E-Mail gutachterausschuss@cottbus.de1.
| Zuständig für | Stelle | Adresse |
|---|---|---|
| Gutachterausschuss | Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz1 | Karl-Marx-Straße 67, 03044 Cottbus, Zimmer 4.037, Tel. +49 355 612 4213/12, E-Mail gutachterausschuss@cottbus.de |
Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?
- Eckdaten sammeln. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
- Durchschnittspreis nachschlagen. Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
- Bodenrichtwert prüfen. In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
- Zustand ehrlich einordnen. Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
- Spanne mit allen teilen. Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
- Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.
Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.
Gemeinsame Grundlage anfordernHäufige Fragen
Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?
Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.
Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Cottbus?
Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.
Reicht eine Online-Bewertung?
Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.
Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?
Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).
Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?
Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Brandenburg. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.