Erbe und Grundbuch

Haus in Köln geerbt: Was ist in welcher Reihenfolge zu tun?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Zuerst kommen Testament und Erbfolge beim Nachlassgericht, dann das Sichern des Hauses, die Anzeige beim Finanzamt und die Berichtigung des Grundbuchs, gebührenfrei binnen zwei Jahren. Über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden Sie erst danach, in Ihrem Tempo und gemeinsam mit den Miterben. Fast alles davon geht schriftlich, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.

Wo fangen Sie an, wenn Sie ein Haus in Köln geerbt haben?

"Wo fange ich an?" ist die häufigste Frage nach einem Todesfall. Die Antwort: bei den Formalien, nicht beim Verkauf. Sie müssen heute nichts über das Haus entscheiden. Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen bei vielen Familien eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und wer zu schnell entscheidet, bereut es öfter als wer sich Zeit lässt.

Wichtig ist am Anfang nur, dass das Haus gesichert ist und keine Frist verstreicht.

Sterbeurkunde besorgen. Sie wird beim Standesamt ausgestellt und für fast jeden weiteren Schritt gebraucht. Bestellen Sie gleich mehrere Ausfertigungen.
Testament zum Nachlassgericht bringen. Ein Testament, das Sie in den Unterlagen finden, müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Dort wird es eröffnet, die Gebühr dafür beträgt 109 Euro (KV 12101 GNotKG).
Ausschlagung prüfen. Wenn Schulden das Erbe übersteigen könnten, bleibt Ihnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe Zeit (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).
Haus sichern. Gebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten, Schlüssel zählen.
Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten beim für Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG).

Welches Nachlassgericht ist in Köln zuständig?

Nachlassgericht für die gesamte kreisfreie Stadt Köln ist das Amtsgericht Köln. Es bearbeitet Nachlasssachen in den Abteilungen 29 bis 40 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln¹. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Nachlassgericht	Amtsgericht Köln, Nachlasssachen (Abteilungen 29 bis 40)²	Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln (Postanschrift: 50922 Köln)

Kontakt: Zentrale Auskunftsstelle Telefon 0221 7711-157 oder 0221 7711-9900 (Montag bis Freitag 8:00 bis 15:00 Uhr), E-Mail Nachlass@ag-koeln.nrw.de. Sprechzeiten nur nach vorheriger Terminbuchung über www.justiztermine.nrw.de (Montag bis Mittwoch und Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr, Donnerstag 9:00 bis 12:00 Uhr und 14:00 bis 15:00 Uhr); Testamente zur Verwahrung oder Eröffnung werden schriftlich eingereicht². Ob Sie überhaupt einen Erbschein brauchen und was er kostet, steht auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein in Köln.

Wo lassen Sie das Grundbuch in Köln berichtigen?

Das Grundbuch für Köln führt das Amtsgericht Köln selbst, in den Grundbuchabteilungen 10 bis 28 im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1³. Das wissen viele Erben nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag, welches Grundbuchamt zuständig ist: Es sitzt nicht immer in der eigenen Stadt.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Grundbuchamt	Amtsgericht Köln, Grundbuchamt (Abteilungen 10 bis 28)³	Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln (Postanschrift: 50922 Köln)

Das Grundbuchamt trägt die Erben gebührenfrei ein, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (KV 14110 GNotKG). Als Nachweis genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht (§ 35 GBO). Den Ablauf beschreibt die Seite Grundbuch nach dem Erbfall in Köln.

Was können Sie erledigen, ohne nach Köln zu fahren?

Viele Erben wohnen weit entfernt. "Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht." Das meiste geht trotzdem schriftlich:

Aufgabe	Ohne Anreise möglich?	So geht es
Fragen zum laufenden Nachlassverfahren	ja	schriftlich an das Nachlassgericht, mit Aktenzeichen
Erbschein beantragen	ja	beim Notar am eigenen Wohnort, der den Antrag an das Nachlassgericht schickt (§ 352 Abs. 3 FamFG)
Erbe ausschlagen	ja	beim Nachlassgericht am eigenen Wohnort zur Niederschrift (§ 344 Abs. 7 FamFG) oder bei einem Notar beglaubigt (§ 1945 BGB), jeweils fristgerecht
Grundbuch berichtigen	ja	formloser Antrag mit Erbnachweis per Post an das Grundbuchamt
Erbschaftsteuer anzeigen	ja	schriftlich an das zuständige Finanzamt
Haus räumen, Handwerker einweisen	teilweise	mit Schlüsselübergabe an eine Person vor Ort

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt die nächsten Schritte, die zuständigen Stellen und die Fristen mit Datum. Den Link können Sie Ihren Geschwistern schicken. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

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Welche Fristen laufen nach dem Erbfall?

Die Fristen gelten bundesweit. Die Tabelle zeigt, welche Stelle in Köln jeweils zuständig ist.

Wann	Was	Wo	Grundlage
sofort	Testament abgeben, Sterbeurkunde besorgen	Nachlassgericht, Standesamt
binnen 6 Wochen ab Kenntnis	Erbe ausschlagen, falls gewollt	Nachlassgericht oder Notar	§ 1944 BGB
binnen 3 Monaten	Erbfall anzeigen	für Erbschaftsteuer zuständiges Finanzamt	§ 30 ErbStG
binnen 2 Jahren	Grundbuch gebührenfrei berichtigen	Grundbuchamt	KV 14110 GNotKG
binnen 2 Jahren nach Eigentumsübergang	unter bestimmten Voraussetzungen oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen	eigene Pflicht	§§ 35, 69 GModG
10 Jahre ab Kauf durch die Eltern	Spekulationsfrist bei Verkauf	Finanzamt	§ 23 EStG

Die Anzeige beim Finanzamt ist bei einem Haus im Nachlass auch dann Pflicht, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).

Was ist bei einem geerbten Haus in Köln besonders zu beachten?

Zwei örtliche Punkte betreffen viele Erben: die Regeln gegen Leerstand und Häuser auf Erbbaurecht.

Was gilt, wenn das geerbte Haus leer steht?

Ein Leerstand von Wohnraum einschließlich Einfamilienhäusern über sechs Monate hinaus muss dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich angezeigt werden, längeres Leerstehenlassen bedarf einer Genehmigung, Verstöße können mit bis zu 500.000 € Bußgeld geahndet werden⁴. Für Erben ist das wichtig, weil Erbschein, Räumung und Einigung unter Geschwistern oft Monate dauern. Wenn absehbar ist, dass das Haus länger leer bleibt, sprechen Sie die Stadt früh an und halten fest, woran Sie gerade arbeiten.

Ein leeres Haus kostet außerdem laufend Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Der Hebesatz der Grundsteuer liegt bei 550 Prozent für die Grundsteuer B im Jahr 2026 (2025: 475 Prozent, Grundsteuer A: 165 Prozent)⁵. Prüfen Sie auch, ob die Gebäudeversicherung bei längerem Leerstand weiter gilt.

Steht das Haus auf einem Erbbaurecht?

Nicht jedes Haus in Köln steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber aus der Tabelle unten bestehen beim Kölner Gymnasial- und Stiftungsfonds 142 Erb- und Teilerbbaurechte auf rund 12,82 Hektar Fläche, während die Stadt Köln Wohnbaugrundstücke vorrangig im Erbbaurecht zu regulär 4 Prozent Erbbauzins im Jahr (99 Jahre Laufzeit bei Einfamilienhäusern, 1,5 Prozent im geförderten Geschosswohnungsbau) vergibt⁶. Ob das Elternhaus dazugehört, sehen Sie im Grundbuch: Dann gibt es ein eigenes Erbbaugrundbuch.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Erbbaurechte	Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Liegenschaftsabteilung¹²	Stadthaus Deutz, Westgebäude, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln

Bei einem Erbbaurecht erben Sie das Haus und den Vertrag. Den Erbbauzins zahlen Sie weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf oder einer Beleihung zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Legen Sie den Vertrag bereit, bevor Sie mit Käufern oder Banken sprechen, denn Laufzeit und Zins beeinflussen den Preis.

Was ist das geerbte Haus in Köln wert?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittspreise aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen lauten sie:

Art der Immobilie	Durchschnitt laut Marktbericht
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	im Bestand stadtweit im Median 4.048 € je m² Wohnfläche (alle geeigneten Ein- und Zweifamilienhäuser inklusive Neubau: Median 4.092 € je m², Kaufpreis-Median 520.800 € bei 132 m² Wohnfläche und 326 m² Grundstücksfläche)⁷
Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	im Weiterverkauf 316 Doppelhaushälften mit 181.641.893 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 574.816 € je Objekt); in den Stadtteiltabellen gemeinsam mit Reihenendhäusern je nach Stadtteil im Mittel 2.790 € bis 9.296 € je m² Wohnfläche⁸
Reihenmittelhaus	im Weiterverkauf 428 Reihenmittelhäuser mit 219.941.771 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 513.883 € je Objekt); je nach Stadtteil im Mittel 2.479 € bis 7.022 € je m² Wohnfläche⁹
Eigentumswohnung	im Median 4.487 € je m² Wohnfläche (285.000 € Kaufpreis-Median bei 69 m² Wohnfläche; stadtweiter Mittelwert aller Eigentumswohnungen 4.709 € je m², vermietete Bestandswohnungen im Mittel 4.239 € je m²)¹⁰

Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert an (§ 182 BewG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen, oder mit einem Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall (§ 198 BewG). Mehr dazu auf der Seite Immobilienwert in Köln.

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die alle Erben gleich sehen, dazu Fristen und nächste Schritte. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

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Behalten, vermieten oder verkaufen: wann entscheiden Sie?

Erst wenn Erbschein oder notarielles Testament vorliegen, klar ist, wer erbt, und Sie Zeit für den Abschied und das Ausräumen hatten. Erben mehrere, entscheiden sie über einen Verkauf nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Wie das ohne Streit gelingt, steht unter Erbengemeinschaft in Köln: Haus verkaufen.

Wer selbst einziehen will, kann das Haus unter Umständen steuerfrei erben: Die Eltern müssen bis zum Tod darin gewohnt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, das Kind muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst darin wohnen. Wohnfläche über 200 m² wird anteilig besteuert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Wer vermieten will, kann sich am Mietspiegel orientieren: 4,20 € bis 17,90 € je m² Nettokaltmiete je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage laut Kölner Mietspiegel (Stand April 2025, ohne Einfamilienhäuser; bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern laut Grundstücksmarktbericht im Mittel 12,00 € je m²)¹¹. Wer verkaufen will, prüft die Spekulationsfrist: Haben die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Erben führen die Frist der Eltern fort.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus umzuschreiben?

Eine feste Pflichtfrist gibt es nicht, aber eine Kostenfrist: Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (KV 14110 GNotKG). Danach fällt eine volle Gebühr an. Das Grundbuchamt kann die Berichtigung auch anmahnen (§ 82 GBO).

Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden, wenn keine Steuer anfällt?

Ja, binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbe (§ 30 ErbStG). Die Pflicht entfällt nur in wenigen Fällen mit eröffnetem notariellem Testament, aber nicht, wenn ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass gehört. Zuständig ist das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.

Brauche ich in Köln immer einen Erbschein?

Nein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist dieses Dokument mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein.

Wer bezahlt das Haus bis zum Verkauf?

Die Erben gemeinsam, aus dem Nachlass oder anteilig aus eigener Tasche. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung darf jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB). Halten Sie Ausgaben schriftlich fest, damit sie später verrechnet werden können.

Darf ich das geerbte Haus mehrere Monate leer lassen?

In Köln nur mit Vorsicht. Ein Leerstand von Wohnraum einschließlich Einfamilienhäusern über sechs Monate hinaus muss dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich angezeigt werden, längeres Leerstehenlassen bedarf einer Genehmigung, Verstöße können mit bis zu 500.000 € Bußgeld geahndet werden⁴. Wer wegen Erbschein oder Räumung nicht weiterkommt, sollte das früh mit der Stadt klären.