Wert und Gutachten

Was ist das Elternhaus in Köln wert?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Den Wert eines Elternhauses in Köln bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.

Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?

Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.

Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.

Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

Wertspanne berechnen

Was kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Köln?

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.

Haustyp	Durchschnitt laut Marktbericht
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gebraucht	im Bestand stadtweit im Median 4.048 € je m² Wohnfläche (alle geeigneten Ein- und Zweifamilienhäuser inklusive Neubau: Median 4.092 € je m², Kaufpreis-Median 520.800 € bei 132 m² Wohnfläche und 326 m² Grundstücksfläche)¹
Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus, gebraucht	im Weiterverkauf 316 Doppelhaushälften mit 181.641.893 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 574.816 € je Objekt); in den Stadtteiltabellen gemeinsam mit Reihenendhäusern je nach Stadtteil im Mittel 2.790 € bis 9.296 € je m² Wohnfläche²
Reihenmittelhaus, gebraucht	im Weiterverkauf 428 Reihenmittelhäuser mit 219.941.771 € Gesamtumsatz (rechnerisch rund 513.883 € je Objekt); je nach Stadtteil im Mittel 2.479 € bis 7.022 € je m² Wohnfläche³
Eigentumswohnung, gebraucht	im Median 4.487 € je m² Wohnfläche (285.000 € Kaufpreis-Median bei 69 m² Wohnfläche; stadtweiter Mittelwert aller Eigentumswohnungen 4.709 € je m², vermietete Bestandswohnungen im Mittel 4.239 € je m²)⁴

Im Berichtsjahr wurden in Köln 1.406 Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025 (2024: 1.345), davon 1.355 im Weiterverkauf und 51 im Neubau⁵ verkauft. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt lag bei 5.682,42 Mio. Euro bei 7.831 Kaufverträgen im Jahr 2025 (2024: 4.678,48 Mio. Euro bei 7.226 Kaufverträgen)⁶.

Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß, aber die Auswertung nach Lage steht nur im vollständigen Immobilienmarktbericht. Den Bericht verkauft die Stadt für 0 € als gebührenfreien PDF-Download auf BORIS-NRW oder für 54 € je Exemplar über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses⁷. Für eine Entscheidung in der Familie lohnt sich der Kauf, wenn das Haus in einer Lage steht, die stark vom Durchschnitt abweicht.

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.

Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen stehen kostenlos im Portal BORIS-BW.

So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.

Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Köln?

Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt seit April 2025 (26. Auflage, beschlossen am 7. April 2025, Fortschreibung etwa alle zwei Jahre)⁸. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei 4,20 € bis 17,90 € je m² Nettokaltmiete je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage laut Kölner Mietspiegel (Stand April 2025, ohne Einfamilienhäuser; bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern laut Grundstücksmarktbericht im Mittel 12,00 € je m²)⁹.

Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter verkaufen, vermieten oder behalten.

Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?

Faktor	Wirkung auf den Wert	Was Sie prüfen können
Zustand und Baujahr	Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein	Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis
Pflichten nach dem Kauf	Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG)	Dachboden und Keller ansehen
Lage	Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens	Bodenrichtwert der Zone
Grundstück	Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung	Bebauungsplan beim Bauamt
Erbbaurecht	Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert	Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch
Wohnrecht oder Nießbrauch	Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich	Abteilung II im Grundbuch

In Köln spielt das Erbbaurecht eine besondere Rolle. Allein die Stiftungsverwaltung vergibt beim Kölner Gymnasial- und Stiftungsfonds 142 Erb- und Teilerbbaurechte auf rund 12,82 Hektar Fläche, während die Stadt Köln Wohnbaugrundstücke vorrangig im Erbbaurecht zu regulär 4 Prozent Erbbauzins im Jahr (99 Jahre Laufzeit bei Einfamilienhäusern, 1,5 Prozent im geförderten Geschosswohnungsbau) vergibt¹⁰. Ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, steht im Erbbaurechtsvertrag.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:

Die Erbengemeinschaft ist uneinig. Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an. Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
Ein Betreuer verkauft. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.

Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten zum Beispiel 2.200 € bei einem Verkehrswert von 400.000 € und 2.900 € bei 750.000 € (Grundaufwand bis 1 Mio. €: 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich 1.400 €, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer)¹¹. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter Geschäftsstelle Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln (Postanschrift: Stadthaus, 50605 Köln), Telefon 0221 221-23017, E-Mail gutachterausschuss@stadt-koeln.de, Auskunft Montag bis Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr⁷.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Geschäftsstelle)⁷	Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln (Postanschrift: Stadthaus, 50605 Köln)
Erbbaurechte	Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Liegenschaftsabteilung¹²	Stadthaus Deutz, Westgebäude, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln

Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?

Eckdaten sammeln. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
Durchschnittspreis nachschlagen. Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
Bodenrichtwert prüfen. In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
Zustand ehrlich einordnen. Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
Spanne mit allen teilen. Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Grundlage anfordern

Häufige Fragen

Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?

Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.

Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Köln?

Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.

Reicht eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.

Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).

Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.