Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft in Düsseldorf: Haus verkaufen ohne Streit

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Eine Erbengemeinschaft kann das geerbte Haus nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB). Am wenigsten Streit gibt es, wenn sich alle Erben zuerst auf einen Wert einigen, den niemand allein bestimmt hat, etwa ein Gutachten des Gutachterausschusses. Danach wählen Sie gemeinsam den Weg: Verkauf, Auszahlung eines Geschwisters oder Verkauf eines Erbteils. Die Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg.

Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft über den Verkauf?

Über den Verkauf des Hauses entscheiden alle Erben gemeinsam. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung, etwa Reparaturen oder die Wahl einer Versicherung, genügt dagegen eine Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile und nicht nach Köpfen (§§ 2038, 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen.

Offener Streit ist in Erbengemeinschaften seltener, als viele fürchten. Typischer sind leisere Konflikte: "Alles bleibt an mir hängen", ein Geschwister wohnt im Haus, oder man ist sich über den Wert nicht einig. "Ich will mich nicht streiten" ist ein guter Ausgangspunkt, denn eine Einigung bringt fast immer mehr als jeder Umweg.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft in Düsseldorf Schritt für Schritt?

Erbnachweis besorgen. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vom Nachlassgericht. Ohne ihn lässt sich kein Kaufvertrag vollziehen. Details auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.
Grundbuch berichtigen. Die Erben werden gemeinsam eingetragen, gebührenfrei binnen zwei Jahren nach dem Erbfall (KV 14110 GNotKG). Das Grundbuch für ganz Düsseldorf führt die Grundbuchabteilung 70 des Amtsgerichts Düsseldorf, zuständig für alle Grundbuchbezirke der Stadt von Altstadt, Angermund und Benrath bis Urdenbach, Wersten und Wittlaer¹.
Ausräumen und Erinnerungsstücke verteilen. Am besten vor dem Verkauf und mit einer Liste, wer was bekommt. Hier entstehen oft mehr Konflikte als beim Preis.
Wert gemeinsam festlegen. Mit einem Gutachten, dem alle Erben vertrauen, oder einer Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen.
Weg wählen. Verkauf an Dritte, Übernahme durch ein Geschwister gegen Auszahlung oder Verkauf eines Erbteils.
Einen Ansprechpartner bestimmen. Ein Erbe hält Kontakt zu Makler, Notar und Käufern, die anderen bekommen jede Information schriftlich. Das entlastet Geschwister, die weit entfernt wohnen.
Notartermin. Alle Erben unterschreiben. Wer nicht anreisen kann, erteilt vorher eine notariell beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO).
Erlös verteilen. Nach Abzug von Schulden und gemeinsamen Ausgaben im Verhältnis der Erbteile.

Mit dem Geschwister-Check beantwortet jedes Geschwister getrennt dieselben Fragen. Das Ergebnis zeigt, wo Sie sich einig sind und wo es hakt. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Geschwister-Check starten

Was ist das Haus wert, und wem glauben alle Erben?

Der Wert ist in Erbengemeinschaften vor allem eine Vertrauensfrage. Wenn ein Geschwister einen Makler fragt und das andere eine Bank, liegen schnell zwei Zahlen auf dem Tisch. Hilfreich ist ein Ausgangspunkt, den niemand allein ausgesucht hat. In Düsseldorf veröffentlicht der Gutachterausschuss jedes Jahr Durchschnittspreise aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen:

Art der Immobilie	Durchschnitt laut Marktbericht
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	im Bestand (Baujahre 1975 bis 2004, n=77) im Mittel 4.644 € je m² Wohnfläche bei durchschnittlich 142 m² Wohnfläche (Baujahre 1948 bis 1974: 4.504 € je m² bei 141 m², bis 1947: 4.273 € je m² bei 153 m², ab 2005 ohne Neubau: 6.262 € je m² bei 163 m²; typische Kaufpreisspanne freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 230.000 € bis 2.100.000 €, typische Immobilienrichtwerte 4.300 € bis 13.000 € je m²)²
Reihenmittelhaus	typische Kaufpreisspanne im Bestand 360.000 € bis 870.000 € bei 233 verkauften Reihenhäusern (Umsatz 143,47 Millionen Euro; laut Grundstücksmarktdaten NRW für Reihenmittelhäuser der Baujahre 1975 bis 1994 im Mittel 553.591 € bzw. 4.369 € je m² bei 123 m² Wohnfläche und 275 m² Grundstück)³
Eigentumswohnung	im Bestand (Baujahre 1948 bis 1974, n=394) im Mittel 3.883 € je m² Wohnfläche bei 62 m² Wohnfläche (Baujahre 1975 bis 2004: 4.188 € je m² bei 68 m², bis 1947: 4.685 € je m² bei 76 m², ab 2005 ohne Neubau: 7.678 € je m² bei 141 m²; typische Kaufpreisspanne ab 1948 bis vor 10 Jahren: 2.700 € bis 5.700 € je m² bei 71 m² Wohnfläche)⁴

Im letzten Berichtsjahr wurden 521 Ein- und Zweifamilienhäuser mit 451,07 Millionen Euro Umsatz (davon 142 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 128 Doppelhaushälften, 233 Reihenhäuser im Bestand, 5 Reihenhäuser als Neubau und 13 Reihenstadthäuser)⁵ verkauft. Durchschnittswerte ersetzen aber keine Bewertung des einzelnen Hauses. Lage, Baujahr, Zustand, Grundstücksgröße und ein mögliches Erbbaurecht verschieben den Wert deutlich.

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses in Düsseldorf?

Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses ist für Erbengemeinschaften oft die beste gemeinsame Grundlage. Gutachterausschüsse sind nach § 192 Abs. 1 BauGB selbständig und unabhängig, sie verkaufen nicht und vermitteln nicht. Die Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert: bei einem Wert bis 1 Mio. Euro 0,2 Prozent vom Wert plus 1.400 Euro, bei einem Wert über 1 Mio. bis 10 Mio. Euro 0,1 Prozent vom Wert plus 2.400 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer und gegebenenfalls Mehraufwand (Tarifstelle 5.1 VermWertKostO NRW)⁶.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Gutachterausschuss	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf⁸	Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift: 40200 Düsseldorf)

Kontakt: Geschäftsstelle Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift 40200 Düsseldorf), Telefon 0211 89-95044, Fax 0211 89-31244, E-Mail gutachterausschuss@duesseldorf.de⁷. Die Kosten tragen in der Regel alle Erben anteilig. Auch für die Erbschaftsteuer kann ein solches Gutachten nützen, wenn der tatsächliche Wert unter dem Wert des Finanzamts liegt (§ 198 BewG).

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die nächsten Schritte und die Fristen mit Datum. Sie schicken ihn per Link an alle Miterben, damit alle dieselben Zahlen sehen. Ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

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Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf an?

Posten	Wer zahlt	Höhe oder Regel
Notar und Grundbuch beim Kauf	gesetzlich der Käufer (§ 448 BGB)	rund 1 % des Kaufpreises ohne Finanzierung
Maklerprovision bei Einfamilienhaus oder Wohnung	Verkäufer und Käufer, bei Beauftragung durch beide in gleicher Höhe	§§ 656c, 656d BGB
Verkehrswertgutachten	Erben anteilig	Gebühr nach Satzung, siehe oben
Spekulationssteuer	jeder Erbe auf seinen Anteil	nur wenn die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft haben (§ 23 EStG)
Grunderwerbsteuer bei Übernahme durch Miterben	keine	Erwerb zur Teilung des Nachlasses ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG)

Übernimmt ein Geschwister das Haus und zahlt die anderen aus eigenem Geld aus, gilt das steuerlich als Kauf der Anteile. Für den hinzugekauften Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist, und für die weichenden Erben kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn die Frist der Eltern noch läuft. Lassen Sie das vorher von einem Steuerberater prüfen.

Was passiert, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert?

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Gibt es keine Einigung, bleiben drei Wege:

Erbteil verkaufen. Ein Erbe verkauft seinen Anteil am ganzen Nachlass, nicht am Haus allein. Das braucht einen Notar (§ 2033 BGB). Die übrigen Erben haben ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
Vermittlung. Eine Mediation oder ein gemeinsames Gespräch mit einem Notar klärt oft mehr als Briefe von Anwälten.
Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beantragen, ein Gerichtsurteil ist nicht nötig (§§ 180, 181 ZVG). Ein Miterbe kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Zuständig für	Stelle	Adresse
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Düsseldorf (Zwangsversteigerungsabteilung)⁹	Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf (Postfach 10 11 40, 40002 Düsseldorf)

Eine Versteigerung kann weniger bringen als ein freier Verkauf, sie kann sich hinziehen und belastet die Familie. Sie ist deshalb vor allem ein Druckmittel, um wieder ins Gespräch zu kommen. Lassen Sie sich vor einem Antrag anwaltlich beraten.

Häufige Fragen

Kann ein Geschwister das Haus allein verkaufen?

Nein. Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Erbe kann nur seinen Erbteil am gesamten Nachlass verkaufen, und das nur beim Notar (§ 2033 BGB).

Wer bezahlt das Gutachten, wenn wir uns über den Wert streiten?

In der Regel alle Erben anteilig, weil das Gutachten allen dient. Der Gutachterausschuss berechnet eine Gebühr nach dem Verkehrswert: bei einem Wert bis 1 Mio. Euro 0,2 Prozent vom Wert plus 1.400 Euro, bei einem Wert über 1 Mio. bis 10 Mio. Euro 0,1 Prozent vom Wert plus 2.400 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer und gegebenenfalls Mehraufwand (Tarifstelle 5.1 VermWertKostO NRW)⁶.

Muss ich zum Notartermin nach Düsseldorf kommen?

Nicht unbedingt. Sie können vorher bei einem Notar an Ihrem Wohnort eine Vollmacht beglaubigen lassen. Damit unterschreibt ein Miterbe oder eine Vertrauensperson auch für Sie.

Was passiert, wenn ein Geschwister im Haus wohnt?

Der Bewohner muss sich mit den anderen über die Nutzung einigen. Die Mehrheit nach Erbteilen kann über Verwaltung und Benutzung entscheiden, etwa ob der Bewohner eine Miete in die gemeinsame Kasse zahlt (§§ 2038, 745 BGB). Über einen Verkauf entscheiden aber nur alle gemeinsam.