Wert und Gutachten

Was ist das Elternhaus in Düsseldorf wert?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Den Wert eines Elternhauses in Düsseldorf bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.

Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?

Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.

Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.

Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

Wertspanne berechnen

Was kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Düsseldorf?

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.

Haustyp	Durchschnitt laut Marktbericht
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gebraucht	im Bestand (Baujahre 1975 bis 2004, n=77) im Mittel 4.644 € je m² Wohnfläche bei durchschnittlich 142 m² Wohnfläche (Baujahre 1948 bis 1974: 4.504 € je m² bei 141 m², bis 1947: 4.273 € je m² bei 153 m², ab 2005 ohne Neubau: 6.262 € je m² bei 163 m²; typische Kaufpreisspanne freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 230.000 € bis 2.100.000 €, typische Immobilienrichtwerte 4.300 € bis 13.000 € je m²)¹
Reihenmittelhaus, gebraucht	typische Kaufpreisspanne im Bestand 360.000 € bis 870.000 € bei 233 verkauften Reihenhäusern (Umsatz 143,47 Millionen Euro; laut Grundstücksmarktdaten NRW für Reihenmittelhäuser der Baujahre 1975 bis 1994 im Mittel 553.591 € bzw. 4.369 € je m² bei 123 m² Wohnfläche und 275 m² Grundstück)²
Eigentumswohnung, gebraucht	im Bestand (Baujahre 1948 bis 1974, n=394) im Mittel 3.883 € je m² Wohnfläche bei 62 m² Wohnfläche (Baujahre 1975 bis 2004: 4.188 € je m² bei 68 m², bis 1947: 4.685 € je m² bei 76 m², ab 2005 ohne Neubau: 7.678 € je m² bei 141 m²; typische Kaufpreisspanne ab 1948 bis vor 10 Jahren: 2.700 € bis 5.700 € je m² bei 71 m² Wohnfläche)³

Im Berichtsjahr wurden in Düsseldorf 521 Ein- und Zweifamilienhäuser mit 451,07 Millionen Euro Umsatz (davon 142 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 128 Doppelhaushälften, 233 Reihenhäuser im Bestand, 5 Reihenhäuser als Neubau und 13 Reihenstadthäuser)⁴ verkauft. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt lag bei 3.919,32 Millionen Euro (rund 3,92 Milliarden Euro bei 4.688 Kauffällen im Berichtsjahr 2025, plus 15 Prozent gegenüber 2024)⁵.

Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.

Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen stehen kostenlos im Portal BORIS-BW.

So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.

Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Düsseldorf?

Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt ab dem 1. August 2026 (einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, der in der Regel alle zwei Jahre neu erstellt wird)⁶. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei Mittelwerte je nach Baujahres- und Wohnlageklasse von 8,23 € je m² (bis 1948, einfache Wohnlage) bis 15,85 € je m² (ab 2011, gute Wohnlage), in mittlerer Wohnlage zwischen 9,34 € je m² (Baujahre 1961 bis 1976) und 14,55 € je m² (ab 2011), wobei für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zuschlag von 10 bis 20 Prozent auf den Mittelwert zulässig ist⁷.

Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter verkaufen, vermieten oder behalten.

Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?

Faktor	Wirkung auf den Wert	Was Sie prüfen können
Zustand und Baujahr	Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein	Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis
Pflichten nach dem Kauf	Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG)	Dachboden und Keller ansehen
Lage	Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens	Bodenrichtwert der Zone
Grundstück	Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung	Bebauungsplan beim Bauamt
Erbbaurecht	Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert	Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch
Wohnrecht oder Nießbrauch	Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich	Abteilung II im Grundbuch

In Düsseldorf spielt das Erbbaurecht eine besondere Rolle. Allein die Stiftungsverwaltung vergibt Erbbaurechte der Landeshauptstadt Düsseldorf (Liegenschaftsamt, Amt 65) sowie kirchlicher Träger (insbesondere Erzbistum Köln); die Gesamtzahl der bestehenden Verträge ist amtlich nicht veröffentlicht, der Gutachterausschuss setzt im Erbbaurechtsmodell einen Erbbauzinssatz von 3,5 Prozent im Jahr für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 5,0 Prozent für Renditeobjekte an (2024: 54 Kauffälle von Erbbauobjekten)⁸. Ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, steht im Erbbaurechtsvertrag.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:

Die Erbengemeinschaft ist uneinig. Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an. Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
Ein Betreuer verkauft. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.

Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten zum Beispiel bei einem Wert bis 1 Mio. Euro 0,2 Prozent vom Wert plus 1.400 Euro, bei einem Wert über 1 Mio. bis 10 Mio. Euro 0,1 Prozent vom Wert plus 2.400 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer und gegebenenfalls Mehraufwand (Tarifstelle 5.1 VermWertKostO NRW)⁹. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter Geschäftsstelle Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift 40200 Düsseldorf), Telefon 0211 89-95044, Fax 0211 89-31244, E-Mail gutachterausschuss@duesseldorf.de¹⁰.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Gutachterausschuss	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf¹¹	Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf (Postanschrift: 40200 Düsseldorf)
Erbbaurechte	Liegenschaftsamt der Landeshauptstadt Düsseldorf (Amt 65)¹²	Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf

Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?

Eckdaten sammeln. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
Durchschnittspreis nachschlagen. Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
Bodenrichtwert prüfen. In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
Zustand ehrlich einordnen. Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
Spanne mit allen teilen. Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Gemeinsame Grundlage anfordern

Häufige Fragen

Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?

Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.

Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Düsseldorf?

Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.

Reicht eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.

Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).

Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.