Ämter und Gerichte
Wer ist in Berlin zuständig? Gerichte und Ämter bei Erbfall und Pflegefall
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Nach einem Erbfall oder beim Umzug ins Pflegeheim haben Familien in Berlin mit mehreren Stellen zu tun. Das Nachlassgericht eröffnet Testamente und erteilt Erbscheine, das Grundbuchamt trägt neue Eigentümer ein, das Betreuungsgericht genehmigt Verkäufe durch Betreuer. Der Pflegestützpunkt berät zu Pflege und Heim, das Sozialamt entscheidet über Hilfe zur Pflege, der Gutachterausschuss ermittelt Verkehrswerte.
Welche Stelle ist wofür zuständig?
Die Tabelle nennt alle Stellen, die bei einem Elternhaus im Erbfall oder Pflegefall in Berlin eine Rolle spielen. Nicht jede Familie braucht alle. Welche Sie brauchen, hängt davon ab, ob ein Erbfall eingetreten ist, ob es eine Vollmacht gibt und ob verkauft werden soll.
Sie müssen nicht alle Wege auf einmal gehen. Für die meisten Familien beginnt es mit einer einzigen Stelle: beim Erbfall mit dem Nachlassgericht, beim Heimeinzug mit dem Pflegestützpunkt.
| Ihre Lage | Erste Stelle | Danach oft |
|---|---|---|
| Ein Elternteil ist verstorben | Nachlassgericht | Grundbuchamt, Finanzamt |
| Ein Elternteil zieht ins Heim | Pflegestützpunkt | Sozialamt (Hilfe zur Pflege) |
| Niemand kann mehr für die Eltern unterschreiben | Betreuungsbehörde oder Betreuungsgericht | Betreuungsgericht für die Genehmigung eines Verkaufs |
| Die Erben streiten über den Wert | Gutachterausschuss | Notar |
| Das Haus steht auf einem Erbbaugrundstück | Erbbaurechtsgeber | Grundbuchamt |
Wofür brauchen Sie das Nachlassgericht?
Das Nachlassgericht eröffnet Testamente, nimmt Erbausschlagungen entgegen und erteilt den Erbschein. Für Berlin gilt: Nachlassgericht in Berlin ist je nach letztem Wohnsitz des Erblassers eines der zehn Zivil-Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Schöneberg (Dienstgebäude Ringstraße 9), Spandau oder Wedding1. Kontakt: je nach Gerichtsbezirk über die zehn Nachlassgerichte (zum Beispiel Amtsgericht Mitte Telefon 030 9023-0, Amtsgericht Charlottenburg Telefon 030 90177-0, Amtsgericht Schöneberg Ringstraße 9 Telefon 030 90186-0); Erbausschlagungen nur mit Termin, Testamentsablieferung ohne Termin2.
Die Ausschlagung muss binnen sechs Wochen erklärt werden, gegenüber dem Nachlassgericht oder in öffentlich beglaubigter Form beim Notar (§§ 1944, 1945 BGB). Einen Erbschein brauchen Sie für das Grundbuch, wenn kein notarielles Testament vorliegt (§ 35 GBO). Mehr dazu unter Nachlassgericht und Erbschein.
Wofür brauchen Sie das Grundbuchamt?
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch die Verstorbenen als Eigentümer eingetragen sind. Die Erben beantragen die Berichtigung. Geht der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ein, kostet die Eintragung der Erben keine Gebühr (KV 14110 GNotKG).
Die Aufgaben der Grundbuchämter sind in Berlin auf acht Gerichtsstandorte konzentriert (Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg im Dienstgebäude Ringstraße 9 und Spandau); für Pankow, Weißensee, Wedding und Reinickendorf führt das Amtsgericht Mitte die Grundbücher3. Kontakt: je nach Grundbuchbezirk bei einem der acht Grundbuchämter (zum Beispiel Grundbucheinsichtenstelle Amtsgericht Mitte Telefon 030 9023-1860, Zentrales Grundbucharchiv Amtsgericht Lichtenberg E-Mail grundbuch@ag-lb.berlin.de); Einsicht nach Terminvereinbarung, Grundbuchauszüge auf schriftlichen Antrag4. Einzelheiten stehen unter Grundbuch nach dem Erbfall.
Wir sortieren mit Ihnen, welche Stelle Sie wann brauchen und welche Unterlagen fehlen. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.
Fahrplan mit FristenWofür brauchen Sie das Betreuungsgericht und die Betreuungsbehörde?
Das Betreuungsgericht bestellt einen rechtlichen Betreuer, wenn ein Elternteil seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann und keine Vorsorgevollmacht besteht. Will der Betreuer das Haus verkaufen, braucht er die Genehmigung des Gerichts (§ 1850 BGB). Erst mit Rechtskraft des Beschlusses wird sie wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG).
Die Betreuungsbehörde der Stadt berät zu Vorsorgevollmacht und Betreuung und kann Vorsorgevollmachten beglaubigen. Diese Beglaubigung endet aber mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 BtOG); für Grundstücksgeschäfte danach braucht es einen Notar. Kontakt Betreuungsbehörde: dem Behördentelefon (030) 115 oder direkt bei der Betreuungsbehörde im Amt für Soziales des jeweiligen Wohnbezirks in allen 12 Berliner Bezirksämtern (z. B. Mitte: Kapweg 3, 13405 Berlin, Telefon 030 9018-45150, E-Mail soz-betreuungsstelle@ba-mitte.berlin.de; Charlottenburg-Wilmersdorf: Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin, Telefon 030 9029-14237, E-Mail betreuungsbehoerde@charlottenburg-wilmersdorf.de; Pankow: Fröbelstraße 17, 10405 Berlin, Telefon 030 90295-5335)5. Mehr unter Betreuer und Hausverkauf.
Wofür brauchen Sie den Pflegestützpunkt und das Sozialamt?
Der Pflegestützpunkt berät neutral zu Pflegegrad, Heimplätzen, Kosten und Entlastung. Kontakt: der kostenfreien zentralen Servicenummer 0800 59 500 59 (Montag bis Freitag 9 bis 18 Uhr) sowie persönlich an 36 Standorten in allen 12 Berliner Bezirken (offene Sprechzeiten Dienstag 9 bis 15 Uhr und Donnerstag 12 bis 18 Uhr, Übersicht unter pflegestuetzpunkteberlin.de)6. Ein Gespräch dort lohnt sich, bevor ein Heimvertrag unterschrieben wird.
Reichen Rente, Pflegekasse und Ersparnisse nicht für den Eigenanteil im Heim, stellen Sie beim Sozialamt einen Antrag auf Hilfe zur Pflege. Das Amt prüft dann das Vermögen, auch das Haus (§ 90 SGB XII). Was das bedeutet, steht unter Pflegeheim und Elternhaus in Berlin.
Wofür brauchen Sie den Gutachterausschuss?
Der Gutachterausschuss erstellt Verkehrswertgutachten, veröffentlicht den Immobilienmarktbericht und die Bodenrichtwerte. Ein Gutachten hilft, wenn Erben sich über den Wert nicht einig sind, wenn das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt (§ 198 BewG) oder wenn ein Betreuer den Kaufpreis gegenüber dem Gericht begründen muss. Kontakt: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin, Telefon 030 90173-5239, E-Mail gaa@senstadt.berlin.de7.
Die Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert. Beispiele aus der Gebührensatzung: nach Tarifstelle 7000 b VermGebO der dreieinhalbfache Satz nach Tabelle 1 zuzüglich Umsatzsteuer (Mindestens 850,00 €), also 2.205,00 € netto bei 400.000 € Verkehrswert, 2.555,00 € netto bei 500.000 € und 2.992,50 € netto bei 750.000 €8. Was Häuser in Berlin im Durchschnitt kosten, steht unter Immobilienwert.
Wofür brauchen Sie die Zwangsversteigerungsabteilung?
Mit der Zwangsversteigerungsabteilung haben Familien selten zu tun, aber in einem Fall ist sie wichtig: Wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigt, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Zuständig ist in Berlin die Abteilung des Amtsgerichts das jeweilige Berliner Amtsgericht (10 Versteigerungsgerichte: Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Schöneberg, Spandau und Wedding), in dessen Gerichtsbezirk sich die Immobilie befindet9. Eine Versteigerung bringt meist weniger als ein gemeinsamer Verkauf, deshalb lohnt sich eine Einigung vorher.
Ein Fahrplan mit Wertspanne, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.
Gemeinsame Grundlage anfordernIn welcher Reihenfolge gehen Sie vor?
- Lage klären. Erbfall, Pflegefall oder beides? Gibt es eine Vorsorgevollmacht?
- Erste Stelle ansprechen. Nachlassgericht beim Erbfall, Pflegestützpunkt beim Heimeinzug.
- Nachweise beschaffen. Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament, Vollmacht oder Betreuerausweis.
- Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
- Wert klären. Wertspanne für die Familie, bei Bedarf Gutachten des Gutachterausschusses.
- Entscheiden. Behalten, vermieten oder verkaufen, in Ihrem Tempo.
Häufige Fragen
Muss ich persönlich zum Nachlassgericht?
Für die Hinterlegung oder Herausgabe eines Testaments brauchen Sie in der Regel einen Termin. Fragen zu einem laufenden Verfahren stellen Sie am besten schriftlich und mit Aktenzeichen. Den Erbscheinsantrag mit eidesstattlicher Versicherung können Sie auch bei einem Notar in Ihrer Nähe stellen, wenn Sie weit weg wohnen.
Wer hilft, wenn die Eltern keine Vorsorgevollmacht haben?
Die Betreuungsbehörde berät und kann beim Betreuungsgericht eine Betreuung anregen. Das Gericht bestellt dann einen Betreuer, oft ein Familienmitglied. Für einen Hausverkauf braucht dieser die Genehmigung des Gerichts.
Muss ich für den Pflegestützpunkt ins Rathaus kommen?
Nicht unbedingt. Neben der Beratung in der Hauptstelle gibt es Außensprechstunden in mehreren Stadtteilen. Die Kontaktdaten: der kostenfreien zentralen Servicenummer 0800 59 500 59 (Montag bis Freitag 9 bis 18 Uhr) sowie persönlich an 36 Standorten in allen 12 Berliner Bezirken (offene Sprechzeiten Dienstag 9 bis 15 Uhr und Donnerstag 12 bis 18 Uhr, Übersicht unter pflegestuetzpunkteberlin.de)6. Für Angehörige, die weit weg wohnen, ist ein erstes Gespräch am Telefon oft der einfachste Weg.
Welche Stelle ermittelt den Wert für das Finanzamt?
Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst. Halten Sie ihn für zu hoch, können Sie mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG).
Quellen
- ServicePortal Berlin, Nachlassgerichte in Berlin
- Amtsgericht Mitte und ServicePortal Berlin, Hinweise der Nachlassgerichte
- Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen
- Amtsgericht Mitte, Informationen des Grundbuchamts
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen (Standorte der 12 Betreuungsbehörden)
- Pflegestützpunkte Berlin, Projektgesellschaft Poliklinik gGmbH im Auftrag des Landes Berlin und der Pflege- und Krankenkassen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026
- Vermessungsgebührenordnung Berlin (VermGebO), Auszug Tarifstelle 7000 und Tabelle 1
- ServicePortal Berlin, Zwangsversteigerung
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Verwahrung von Testamenten und Nachlassgerichte
- Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen (Stand Februar 2024)
- ServicePortal Berlin, Zwangsversteigerung an den Berliner Amtsgerichten
- Pflegestützpunkte Berlin, Standortübersicht
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Hilfe zur Pflege beantragen
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen
- Berliner Gerichte, Betreuung und Pflegschaft sowie Gerichtsverzeichnis
- BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH, Impressum
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Liegenschaften und Erbbaurechte