Erbe und Grundbuch
Haus in Berlin geerbt: Was ist in welcher Reihenfolge zu tun?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Zuerst kommen Testament und Erbfolge beim Nachlassgericht, dann das Sichern des Hauses, die Anzeige beim Finanzamt und die Berichtigung des Grundbuchs, gebührenfrei binnen zwei Jahren. Über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden Sie erst danach, in Ihrem Tempo und gemeinsam mit den Miterben. Fast alles davon geht schriftlich, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.
Wo fangen Sie an, wenn Sie ein Haus in Berlin geerbt haben?
"Wo fange ich an?" ist die häufigste Frage nach einem Todesfall. Die Antwort: bei den Formalien, nicht beim Verkauf. Sie müssen heute nichts über das Haus entscheiden. Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen bei vielen Familien eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und wer zu schnell entscheidet, bereut es öfter als wer sich Zeit lässt.
Wichtig ist am Anfang nur, dass das Haus gesichert ist und keine Frist verstreicht.
- Sterbeurkunde besorgen. Sie wird beim Standesamt ausgestellt und für fast jeden weiteren Schritt gebraucht. Bestellen Sie gleich mehrere Ausfertigungen.
- Testament zum Nachlassgericht bringen. Ein Testament, das Sie in den Unterlagen finden, müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Dort wird es eröffnet, die Gebühr dafür beträgt 109 Euro (KV 12101 GNotKG).
- Ausschlagung prüfen. Wenn Schulden das Erbe übersteigen könnten, bleibt Ihnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe Zeit (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).
- Haus sichern. Gebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten, Schlüssel zählen.
- Erbschaftsteuer anzeigen. Binnen drei Monaten beim für Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG).
Welches Nachlassgericht ist in Berlin zuständig?
Nachlassgericht in Berlin ist je nach letztem Wohnsitz des Erblassers eines der zehn Zivil-Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Schöneberg (Dienstgebäude Ringstraße 9), Spandau oder Wedding1. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen.
Kontakt: je nach Gerichtsbezirk über die zehn Nachlassgerichte (zum Beispiel Amtsgericht Mitte Telefon 030 9023-0, Amtsgericht Charlottenburg Telefon 030 90177-0, Amtsgericht Schöneberg Ringstraße 9 Telefon 030 90186-0); Erbausschlagungen nur mit Termin, Testamentsablieferung ohne Termin2. Ob Sie überhaupt einen Erbschein brauchen und was er kostet, steht auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein in Berlin.
Wo lassen Sie das Grundbuch in Berlin berichtigen?
Die Aufgaben der Grundbuchämter sind in Berlin auf acht Gerichtsstandorte konzentriert (Amtsgerichte Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg im Dienstgebäude Ringstraße 9 und Spandau); für Pankow, Weißensee, Wedding und Reinickendorf führt das Amtsgericht Mitte die Grundbücher3. Das wissen viele Erben nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag, welches Grundbuchamt zuständig ist: Es sitzt nicht immer in der eigenen Stadt.
Das Grundbuchamt trägt die Erben gebührenfrei ein, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (KV 14110 GNotKG). Als Nachweis genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht (§ 35 GBO). Den Ablauf beschreibt die Seite Grundbuch nach dem Erbfall in Berlin.
Was können Sie erledigen, ohne nach Berlin zu fahren?
Viele Erben wohnen weit entfernt. "Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht." Das meiste geht trotzdem schriftlich:
| Aufgabe | Ohne Anreise möglich? | So geht es |
|---|---|---|
| Fragen zum laufenden Nachlassverfahren | ja | schriftlich an das Nachlassgericht, mit Aktenzeichen |
| Erbschein beantragen | ja | beim Notar am eigenen Wohnort, der den Antrag an das Nachlassgericht schickt (§ 352 Abs. 3 FamFG) |
| Erbe ausschlagen | ja | beim Nachlassgericht am eigenen Wohnort zur Niederschrift (§ 344 Abs. 7 FamFG) oder bei einem Notar beglaubigt (§ 1945 BGB), jeweils fristgerecht |
| Grundbuch berichtigen | ja | formloser Antrag mit Erbnachweis per Post an das Grundbuchamt |
| Erbschaftsteuer anzeigen | ja | schriftlich an das zuständige Finanzamt |
| Haus räumen, Handwerker einweisen | teilweise | mit Schlüsselübergabe an eine Person vor Ort |
Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt die nächsten Schritte, die zuständigen Stellen und die Fristen mit Datum. Den Link können Sie Ihren Geschwistern schicken. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.
Fahrplan für die Familie erstellenWelche Fristen laufen nach dem Erbfall?
Die Fristen gelten bundesweit. Die Tabelle zeigt, welche Stelle in Berlin jeweils zuständig ist.
| Wann | Was | Wo | Grundlage |
|---|---|---|---|
| sofort | Testament abgeben, Sterbeurkunde besorgen | Nachlassgericht, Standesamt | |
| binnen 6 Wochen ab Kenntnis | Erbe ausschlagen, falls gewollt | Nachlassgericht oder Notar | § 1944 BGB |
| binnen 3 Monaten | Erbfall anzeigen | für Erbschaftsteuer zuständiges Finanzamt | § 30 ErbStG |
| binnen 2 Jahren | Grundbuch gebührenfrei berichtigen | Grundbuchamt | KV 14110 GNotKG |
| binnen 2 Jahren nach Eigentumsübergang | unter bestimmten Voraussetzungen oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen | eigene Pflicht | §§ 35, 69 GModG |
| 10 Jahre ab Kauf durch die Eltern | Spekulationsfrist bei Verkauf | Finanzamt | § 23 EStG |
Die Anzeige beim Finanzamt ist bei einem Haus im Nachlass auch dann Pflicht, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).
Was ist bei einem geerbten Haus in Berlin besonders zu beachten?
Zwei örtliche Punkte betreffen viele Erben: die Regeln gegen Leerstand und Häuser auf Erbbaurecht.
Was gilt, wenn das geerbte Haus leer steht?
ein Leerstand von über drei Monaten (beziehungsweise über zwölf Monaten bei Sanierungsarbeiten) ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz genehmigungspflichtig; Verstöße können nach § 7 Abs. 4 ZwVbG mit einem Bußgeld bis zu 500.000 € geahndet werden4. Für Erben ist das wichtig, weil Erbschein, Räumung und Einigung unter Geschwistern oft Monate dauern. Wenn absehbar ist, dass das Haus länger leer bleibt, sprechen Sie die Stadt früh an und halten fest, woran Sie gerade arbeiten.
Ein leeres Haus kostet außerdem laufend Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Der Hebesatz der Grundsteuer liegt bei 470 Prozent seit dem 1. Januar 2025 (Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft: 0 Prozent)5. Prüfen Sie auch, ob die Gebäudeversicherung bei längerem Leerstand weiter gilt.
| Zuständig für | Stelle | Adresse |
|---|---|---|
| Erbbaurechte | BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (Landeseigene Erbbaurechte)10 | Keibelstraße 36, 10178 Berlin, Telefon 030 90166-1660, E-Mail info@bim-berlin.de |
| Erbbaurechte | Senatsverwaltung für Finanzen Berlin - Vermögens- und Liegenschaftspolitik (Grundsatzfragen Erbbaurechte Land Berlin und 12 Bezirksämter)11 | Klosterstraße 59, 10179 Berlin, Telefon 030 9020-0 |
Was ist das geerbte Haus in Berlin wert?
Der Gutachterausschuss veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittspreise aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen lauten sie:
| Art der Immobilie | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | über alle Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 4.366 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.533 € bis 6.307 € je m² Wohnfläche); freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnittskaufpreis 670.000 € bzw. 3.838 € je m² wertrelevante Geschossfläche6 |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | bei Doppelhaushälften im Durchschnittskaufpreis 551.000 € (2024: 547.000 €), im Mittel 3.669 € je m² wertrelevante Geschossfläche6 |
| Reihenmittelhaus | bei Einfamilienreihenhäusern im Durchschnittskaufpreis 542.000 € (2024: 533.000 €), im Mittel 3.788 € je m² wertrelevante Geschossfläche6 |
| Eigentumswohnung | Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Eigentumswohnungen im Mittel 6.450 € je m² Wohnfläche (451.932 €), umgewandelte ehemalige Mietwohnungen im Mittel 4.928 € je m² Wohnfläche (344.145 €), alle Eigentumswohnungen ohne Pakete 5.511 € je m² Wohnfläche6 |
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert an (§ 182 BewG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen, oder mit einem Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall (§ 198 BewG). Mehr dazu auf der Seite Immobilienwert in Berlin.
Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die alle Erben gleich sehen, dazu Fristen und nächste Schritte. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.
Gemeinsame Wertspanne anfordernBehalten, vermieten oder verkaufen: wann entscheiden Sie?
Erst wenn Erbschein oder notarielles Testament vorliegen, klar ist, wer erbt, und Sie Zeit für den Abschied und das Ausräumen hatten. Erben mehrere, entscheiden sie über einen Verkauf nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Wie das ohne Streit gelingt, steht unter Erbengemeinschaft in Berlin: Haus verkaufen.
Wer selbst einziehen will, kann das Haus unter Umständen steuerfrei erben: Die Eltern müssen bis zum Tod darin gewohnt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, das Kind muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst darin wohnen. Wohnfläche über 200 m² wird anteilig besteuert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Wer vermieten will, kann sich am Mietspiegel orientieren: 7,71 € je m² monatliche Nettokaltmiete im gewichteten Median über alle mietspiegelrelevanten Wohnungen (Berliner Mietspiegel 2026, Stichtag 01.09.2025; ab 90 m² Wohnfläche 8,28 € je m², nicht unmittelbar gültig für Ein- und Zweifamilienhäuser)7. Wer verkaufen will, prüft die Spekulationsfrist: Haben die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Erben führen die Frist der Eltern fort.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus umzuschreiben?
Eine feste Pflichtfrist gibt es nicht, aber eine Kostenfrist: Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (KV 14110 GNotKG). Danach fällt eine volle Gebühr an. Das Grundbuchamt kann die Berichtigung auch anmahnen (§ 82 GBO).
Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden, wenn keine Steuer anfällt?
Ja, binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbe (§ 30 ErbStG). Die Pflicht entfällt nur in wenigen Fällen mit eröffnetem notariellem Testament, aber nicht, wenn ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass gehört. Zuständig ist das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.
Brauche ich in Berlin immer einen Erbschein?
Nein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist dieses Dokument mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein.
Wer bezahlt das Haus bis zum Verkauf?
Die Erben gemeinsam, aus dem Nachlass oder anteilig aus eigener Tasche. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung darf jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB). Halten Sie Ausgaben schriftlich fest, damit sie später verrechnet werden können.
Darf ich das geerbte Haus mehrere Monate leer lassen?
In Berlin nur mit Vorsicht. ein Leerstand von über drei Monaten (beziehungsweise über zwölf Monaten bei Sanierungsarbeiten) ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz genehmigungspflichtig; Verstöße können nach § 7 Abs. 4 ZwVbG mit einem Bußgeld bis zu 500.000 € geahndet werden4. Wer wegen Erbschein oder Räumung nicht weiterkommt, sollte das früh mit der Stadt klären.
Quellen
- ServicePortal Berlin, Nachlassgerichte in Berlin
- Amtsgericht Mitte und ServicePortal Berlin, Hinweise der Nachlassgerichte
- Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen
- Bezirksamt Mitte von Berlin, Wohnungsamt, Zweckentfremdung von Wohnraum
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Informationen zur Berliner Grundsteuer
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2026
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung Verwahrung von Testamenten und Nachlassgerichte
- Der Präsident des Kammergerichts, Zuständigkeiten in Grundbuchsachen (Stand Februar 2024)
- BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH, Impressum
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Liegenschaften und Erbbaurechte