Eltern ziehen in Berlin ins Pflegeheim: Was wird aus dem Haus?

Wo fangen Sie an, wenn der Heimplatz plötzlich frei wird?

Ein Heimplatz wird oft kurzfristig frei, und dann muss vieles gleichzeitig passieren: Umzug, Verträge, Kündigungen, Abschied vom Zuhause der Eltern. Das Haus selbst hat Zeit. Sie müssen in den ersten Wochen nichts über einen Verkauf entscheiden. Zeitkritisch sind nur der Heimvertrag, der Antrag auf einen Pflegegrad bei der Pflegekasse und die Frage, wer die Rechnungen bezahlt.

Das Ausräumen ist für viele Familien der schwerste Teil. Gehen Sie Zimmer für Zimmer vor, fotografieren Sie, was niemand mitnehmen kann, und fragen Sie, wem ein Stück noch Freude macht. Wer weit weg wohnt, kann Räumung und Schlüsselübergabe auch ohne eigene Anwesenheit organisieren lassen.

Steht das Haus danach leer, kostet es weiter Grundsteuer, Versicherung, Strom und im Winter Heizung. Die Gebäudeversicherung muss unverzüglich erfahren, dass niemand mehr dort wohnt (§ 23 VVG). In Berlin gilt zudem das Zweckentfremdungsverbot: ein Leerstand von über drei Monaten (beziehungsweise über zwölf Monaten bei Sanierungsarbeiten) ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz genehmigungspflichtig; Verstöße können nach § 7 Abs. 4 ZwVbG mit einem Bußgeld bis zu 500.000 € geahndet werden¹. Ein paar Monate Leerstand während der Klärung sind normal, auf Dauer braucht das Haus eine Entscheidung.

Was kostet ein Pflegeheim in Berlin?

Das Seniorenbüro der Stadt führt eine Kostenübersicht für 272 vollstationäre Pflegeheime (Einrichtungstyp PVOLL) mit insgesamt 30.431 gemeldeten Plätzen, davon 268 Einrichtungen mit vollständig ausgewiesenen Vergütungs- und Investitionssätzen² in Berlin. Der monatliche Eigenanteil, den Bewohner selbst tragen, reicht dort von 2.128 € bis 5.676 € im Monat vor Leistungszuschlag (bzw. 1.921 € bis 4.988 € im ersten Aufenthaltsjahr nach Abzug von 15 Prozent Zuschuss nach § 43c SGB XI; in regulären Altenpflegeheimen mit Tarif 2026 bei 2.341 € bis 5.278 € vor Zuschuss bzw. 2.087 € bis 4.761 € im ersten Jahr)³, vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse. Die Spanne entsteht durch unterschiedliche Kosten für Unterkunft, Verpflegung und Investitionen.

Im Landesdurchschnitt von Berlin beträgt der Eigenanteil im ersten Heimjahr 3.388 € im Monat⁴. Danach sinkt er, weil die Pflegekasse einen wachsenden Zuschlag zahlt (§ 43c SGB XI): 3.026 € ab dem 13. Monat, 2.544 € ab dem 25. Monat und 1.942 € ab dem 37. Monat⁴.

Die Pflegekasse rechnet den Zuschlag direkt mit dem Heim ab, die Rechnung zeigt nur den verbleibenden Betrag.

Muss das Haus verkauft werden, wenn Mutter oder Vater ins Heim zieht?

Nein, nicht automatisch. Das Haus muss erst eingesetzt werden, wenn die eigenen Mittel nicht reichen und das Sozialamt Hilfe zur Pflege zahlen soll. Dann gilt grundsätzlich: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen (§ 90 Abs. 1 SGB XII).

Geschützt ist ein angemessenes Hausgrundstück, wenn der Pflegebedürftige oder sein Ehepartner es ganz oder teilweise bewohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Zieht der einzige Bewohner dauerhaft ins Heim und bleibt niemand aus diesem Kreis im Haus, fällt dieser Schutz weg. Geschützt bleiben dann vor allem kleinere Barbeträge von 10.000 Euro je volljähriger Person.

Zahlt das Sozialamt für das Heim, kann es Elternunterhalt von einem Kind nur verlangen, wenn dessen Gesamteinkommen im Sinne des § 16 SGB IV mehr als 100.000 Euro im Jahr beträgt, je Kind gerechnet (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Darunter fordert das Sozialamt keinen Elternunterhalt.

Wie lange reicht der Erlös aus dem Haus für das Pflegeheim?

Die Rechnung ist einfach, wenn man die monatliche Lücke kennt: Eigenanteil des Heims minus Rente und andere Einkünfte. Der Nettoerlös aus dem Verkauf geteilt durch diese Lücke ergibt die Zahl der Monate, die das Geld reicht.

Angenommen, nach Abzug von Maklerkosten, Ablösung von Krediten und Räumung bleiben 300.000 Euro. Die Lücke zwischen Eigenanteil und Rente beträgt 2.000 Euro im Monat. Dann reicht der Erlös 150 Monate, also zwölfeinhalb Jahre. Beträgt die Lücke 3.000 Euro, sind es 100 Monate. Die Zahlen sind frei gewählt und keine Werte aus Berlin.

Weil der Zuschlag der Pflegekasse jedes Jahr steigt, wird die Lücke kleiner; die Rechnung mit dem ersten Jahr ist also vorsichtig. Den genauen Eigenanteil des gewählten Heims finden Sie in der Kostenübersicht des Seniorenbüros.

Was bringt Vermieten im Vergleich zum Verkauf?

Vermieten schützt das Haus nicht vor dem Sozialamt, aber die Miete deckt einen Teil der Heimkosten. Die Mieteinnahmen zählen dabei als Einkommen des Elternteils. Ob sich das lohnt, hängt von drei Größen ab: erzielbarer Miete, laufenden Kosten und dem Zustand des Hauses.

Als Anhaltspunkt für die Miete dient der Mietspiegel. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten in Berlin liegt bei 7,71 € je m² monatliche Nettokaltmiete im gewichteten Median über alle mietspiegelrelevanten Wohnungen (Berliner Mietspiegel 2026, Stichtag 01.09.2025; ab 90 m² Wohnfläche 8,28 € je m², nicht unmittelbar gültig für Ein- und Zweifamilienhäuser)⁵. Ältere Häuser mit Sanierungsbedarf liegen oft darunter, gut erhaltene Häuser in gefragten Lagen darüber.

Angenommen, ein Haus hat 120 m² Wohnfläche und lässt sich zur Durchschnittsmiete des Mietspiegels vermieten. Dann gilt: Monatliche Kaltmiete = 120 m² × Durchschnittsmiete je m². Davon gehen Rücklagen für Reparaturen, nicht umlegbare Kosten und gegebenenfalls Verwaltung ab. Was übrig bleibt, verkleinert die monatliche Lücke im Heim. Zum Vergleich: Häuser dieser Art erzielen beim Verkauf laut Marktbericht über alle Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 4.366 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.533 € bis 6.307 € je m² Wohnfläche); freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnittskaufpreis 670.000 € bzw. 3.838 € je m² wertrelevante Geschossfläche⁶.

Wer später doch verkaufen will, verkauft mit Mieter: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Mehr dazu unter verkaufen, vermieten oder behalten.

Wer darf das Haus verkaufen, wenn die Eltern es nicht mehr selbst können?

Das hängt davon ab, welche Vollmacht es gibt. Ist der Elternteil noch geschäftsfähig, unterschreibt er selbst beim Notar. Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, kann der Bevollmächtigte ohne Gericht verkaufen. Das Grundbuchamt verlangt aber eine notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO). Mehr unter Vorsorgevollmacht und Hausverkauf.

Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer. Der Betreuer braucht für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Einzelheiten stehen unter Betreuer und Hausverkauf.

Wer hilft in Berlin weiter?

Der Pflegestützpunkt berät neutral und trägerunabhängig zu Pflegegrad, Heimplatz und Finanzierung. Den Antrag auf Hilfe zur Pflege stellen Sie beim Sozialamt. Wenn ein Betreuer verkaufen muss, ist das Betreuungsgericht zuständig.

Alle Stellen mit Kontaktdaten finden Sie unter Zuständige Stellen.

Wie läuft es vom Heimeinzug bis zum Notartermin?

1. Heimplatz und Pflegegrad klären. Der Pflegestützpunkt hilft bei der Auswahl und beim Antrag auf den Pflegegrad, der den Zuschuss der Pflegekasse bestimmt.
2. Lücke berechnen. Eigenanteil des Heims minus Rente und Einkünfte. Daraus ergibt sich, wie lange Ersparnisse reichen.
3. Vollmacht prüfen. Liegt eine Vorsorgevollmacht in der richtigen Form vor? Wenn nicht, beim Betreuungsgericht eine Betreuung anregen.
4. Wert ermitteln. Eine Wertspanne genügt für die Entscheidung. Für Gericht oder Sozialamt kann ein Gutachten sinnvoll sein. Siehe Immobilienwert in Berlin.
5. Entscheiden. Behalten, vermieten oder verkaufen, gemeinsam mit den Geschwistern.
6. Haus räumen. Erinnerungsstücke verteilen, den Rest auflösen lassen. Leerstand der Versicherung melden.
7. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Energieausweis (§ 80 GModG), Baupläne, Wohnflächenberechnung, Vollmacht oder Betreuerausweis.
8. Käufer finden und Kaufvertrag entwerfen. Der Notar schickt den Entwurf an beide Seiten.
9. Notartermin. Bei einem Betreuer folgt danach die Genehmigung des Betreuungsgerichts, erst mit Rechtskraft ist der Vertrag wirksam.
10. Kaufpreis erhalten. Der Erlös fließt auf das Konto des Elternteils und finanziert die Heimkosten.

Zwischen Schritt 1 und Schritt 9 liegen oft viele Monate. Das ist in Ordnung: Wichtig ist, dass die Heimkosten in dieser Zeit bezahlt sind, nicht dass schnell verkauft wird.

Häufige Fragen

Quellen

1. Bezirksamt Mitte von Berlin, Wohnungsamt, Zweckentfremdung von Wohnraum
2. Senatsverwaltung für Wissenschaft, Gesundheit und Pflege Berlin, Datenbank für Qualitätsberichte und Vergütungen (Typ PVOLL)
3. Senatsverwaltung für Wissenschaft, Gesundheit und Pflege Berlin, Datenbank für Qualitätsberichte und Vergütungen (268 vollstationäre Pflegeheime mit Entgeltausweis)
4. vdek, Eigenanteile im Pflegeheim nach Bundesländern (Berlin)
5. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2026
6. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026
7. Pflegestützpunkte Berlin, Standortübersicht
8. ServicePortal Berlin, Dienstleistung Hilfe zur Pflege beantragen
9. ServicePortal Berlin, Dienstleistung Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen beglaubigen
10. Berliner Gerichte, Betreuung und Pflegschaft sowie Gerichtsverzeichnis