Erbengemeinschaft
Geschwister auszahlen beim Elternhaus in Stuttgart: Wie geht das?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Möchte ein Kind das geerbte Stuttgarter Elternhaus oder die elterliche Eigentumswohnung allein übernehmen und seine Geschwister auszahlen, erfordert dies zwingend eine notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 Satz 2, § 311b Abs. 1 BGB) in Form eines Erbauseinandersetzungs- bzw. Abschichtungsvertrags.
Was gilt in Stuttgart im Einzelnen?
Im Jahr 2025 wurden beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart 24 notarielle Erbauseinandersetzungen über Stuttgarter Immobilien registriert (2024: 23). Maßgebliche Rechengröße für die Auszahlung (Abfindung) ist der lastenfreie Verkehrswert abzüglich übernommener Nachlassverbindlichkeiten und abzüglich des eigenen Erbteils des übernehmenden Kindes: Bei einem durchschnittlichen Stuttgarter Einfamilienhaus mit 973.859,00 Euro Kaufpreis (Durchschnitt 2025 bei 241 Verkäufen laut Grundstücksmarktbericht 2026) beträgt die Auszahlung für ein weichendes Geschwisterkind bei 2 Erben 486.929,50 Euro (50 Prozent), bei 3 Erben je 324.619,67 Euro (zusammen 649.239,33 Euro für beide Geschwister) und bei 4 Erben je 243.464,75 Euro (zusammen 730.394,25 Euro für drei Geschwister).
Bei einer gebrauchten 80-m²-Eigentumswohnung in Stuttgart (4.226,00 Euro/m² Durchschnittspreis 2025 = 338.080,00 Euro) liegen die Auszahlungsbeträge je Geschwisterkind bei 169.040,00 Euro (2 Erben), 112.693,33 Euro (3 Erben) bzw. 84.520,00 Euro (4 Erben). Zwei gesetzliche Kostenprivilegien verbilligen die Übernahme unter Geschwistern erheblich: Erstens ist der Erwerb eines Nachlassgrundstücks zur Teilung des Nachlasses unter Miterben nach § 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vollständig von der 5-prozentigen baden-württembergischen Grunderwerbsteuer befreit (Ersparnis beim durchschnittlichen Stuttgarter Einfamilienhaus bis zu 36.519,71 Euro).
Zweitens ist die Eigentumsumschreibung beim zentralen Grundbuchamt Böblingen (14 Stadtbezirke) oder Waiblingen (9 Stadtbezirke) nach Anmerkung Absatz 1 zu KV 14110 GNotKG gerichtsgebührenfrei (Ersparnis 1.735,00 Euro beim EFH bzw. 685,00 Euro bei der ETW), sofern der Antrag binnen zwei Jahren ab dem Erbfall gestellt wird und zuvor noch keine Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft erfolgt ist.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Stuttgart?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Notarielle Beurkundungspflicht bei Erbauseinandersetzung und Erbteilsübertragung | Die Aufteilung eines Nachlassgrundstücks unter Miterben sowie der Verkauf oder die Übertragung eines Erbteils (§ 2033 Abs. 1 BGB) bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung | 2026-11-01 | Quelle |
| Gesetzliche Gebührenbindung der Stuttgarter Notare nach GNotKG | Alle Notare in Stuttgart erheben die gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegten Gebühren (2,0-Beurkundungsgebühr nach KV 21100 GNotKG für Erbauseinandersetzungs- oder Erbteilsübertragungsverträge, ggf. zzgl. 0,5-Betreuungsgebühr KV 22200 und 0,5-Vollzugsgebühr KV 22110 sowie 19 % USt) | 2026-11-01 | Quelle |
| Registrierte Erbauseinandersetzungen in Stuttgart 2025 | 24 beurkundete Erbauseinandersetzungen über Immobilien im Stuttgarter Stadtgebiet im Jahr 2025 (2024: 23; 2023: 15) | 2026-06-23 | Quelle, S. 14 |
| Grunderwerbsteuersatz in Baden-Württemberg | 5 Prozent des Kaufpreises bzw. der Gegenleistung (vgl. Merkblatt des Amtsgerichts Stuttgart vom 22.04.2026, S. 2) | 2026-04-22 | Quelle, S. 2 |
| Grunderwerbsteuerbefreiung bei Nachlassteilung unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG) und Schenkungsteuerhinweis bei Über-/Unterabfindung | Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit; weicht die vereinbarte Abfindung erheblich vom Verkehrswert ab, kann in der Differenz eine freigebige Zuwendung unter Geschwistern (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 Euro) liegen | 2026-11-01 | Quelle |
| Zweijährige Gebührenbefreiung beim Grundbuchamt auch für die Erbauseinandersetzung (KV 14110 Anm. 1 GNotKG) | Die Eintragung der Erbauseinandersetzung im Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren ab dem Erbfall gerichtsgebührenfrei, sofern im Vorfeld noch keine Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft erfolgt ist | 2026-11-01 | Quelle, S. 5 |
| Neutrale Verkehrswertermittlung durch den Gutachterausschuss Stuttgart | Gebühr nach § 3 Abs. 4 GAGS vom 04.12.2025: bei 450.000 Euro (ETW) 3.052,00 Euro netto (3.631,88 Euro brutto); bei 950.000 Euro (EFH) 4.056,00 Euro netto (4.826,64 Euro brutto); Immobilienwertauskunft für Wohnungseigentum 240,00 Euro (§ 4 Abs. 4 GAGS) | 2026-06-23 | Quelle, S. 44 |
| Abschlag imGutachten für übernommene Wohnungsrechte oder Nießbrauch (§ 3 Abs. 6 Nr. 3 GAGS) | Übernimmt ein Kind das Haus unter Fortbestand eines Wohnungsrechts oder Pflegeversprechens, mindert der Kapitalwert des Rechts den Auszahlungsbetrag; der Gutachterausschuss berücksichtigt besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Zuschlag 5 bis 30 Prozent auf die Gutachtengebühr) | 2025-12-04 | Quelle, S. 1 |
Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Stuttgart, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.
Fahrplan für Ihre Familie anfordernWas ist in Stuttgart anders als anderswo?
Schenkungsteuer-Falle beim Finanzamt Stuttgart II bei bewusst zu niedriger Geschwister-Auszahlung: Verzichtet ein Geschwisterkind „unter Brüdern/Schwestern“ auf einen erheblichen Teil des Stuttgarter Marktpreises, wertet das Finanzamt Stuttgart II die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Erbteils und der gezahlten Abfindung als gemischte Schenkung unter Geschwistern. Da unter Geschwistern die ungünstige Steuerklasse II mit einem persönlichen Freibetrag von nur 20.000,00 EUR (Steuersatz ab 15 Prozent) gilt, ist ein objektives Gutachten des Gutachterausschusses Stuttgart (oder eine dokumentierte Einigung anhand von Baumängeln/Modernisierungsstau) der sicherste Schutz gegen Schenkungsteuerforderungen (Quelle).
Wie gehen Sie in Stuttgart am besten vor?
- Eine Wertspanne einholen, der alle Geschwister vertrauen.
- Die Auszahlung nach Erbquoten berechnen und die Finanzierung klären.
- Die Erbauseinandersetzung notariell beurkunden lassen.
- Die Auseinandersetzung unter Miterben ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
Kostenlose Ersteinschätzung