Wert und Markt
Was kosten Häuser und Wohnungen in den Stadtteilen von Hamburg?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte weist für 2025 Preise je Stadtteil aus: Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Hamburger Mittel 759.000 Euro, gebrauchte Eigentumswohnungen ohne Neubau 5.808 Euro je m² Wohnfläche. Am teuersten waren Häuser in Harvestehude (5.744.000 Euro, nur 9 Verkäufe), Winterhude und Uhlenhorst, am günstigsten in Moorfleet (323.000 Euro), Neuland und Wilstorf.
Was gilt in Hamburg im Einzelnen?
Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt bei Häusern der Faktor 17,8; betrachtet man nur Stadtteile mit mindestens 20 Verkäufen, bleibt ein Faktor von 5,8. Bei Eigentumswohnungen reicht die Spanne von 13.465 Euro je m² in der HafenCity bis 3.178 Euro je m² in Neuengamme.
Der Gutachterausschuss teilt Hamburg zusätzlich nach Bodenrichtwerten in fünf Lageklassen ein; innerhalb derselben Baujahresklasse kostet eine Eigentumswohnung in Bevorzugter Lage rund das 2,6- bis 2,8-Fache einer Wohnung in Schlechter Lage.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Hamburg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Gesamtkaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg 2025 nach Haustyp (Mittelwert / Median / Anzahl) | Insgesamt 759.000 € / 565.000 € (1.949 Kauffälle); Mittelreihenhäuser 473.000 € / 430.000 € (351); Endreihenhäuser 565.000 € / 500.000 € (171); Doppelhaushälften 624.000 € / 545.000 € (402); freistehende Einfamilienhäuser 927.000 € / 681.000 € (819); Zweifamilienhäuser 857.000 € / 650.000 € (97) | 2025 | Quelle, S. 18 |
| Günstigste Stadtteile bei Ein- und Zweifamilienhäusern 2025 (mittlerer Gesamtkaufpreis, in Klammern Zahl der Verkäufe) | Moorfleet: 323.000 € (4 Verkäufe); Neuland: 349.000 € (7 Verkäufe); Wilstorf: 389.000 € (22 Verkäufe); Heimfeld: 403.000 € (17 Verkäufe); Sinstorf: 404.000 € (8 Verkäufe); Curslack: 412.000 € (16 Verkäufe); Finkenwerder: 422.000 € (16 Verkäufe); Marmstorf: 427.000 € (36 Verkäufe); Langenbek: 436.000 € (20 Verkäufe); Neuengamme: 436.000 € (14 Verkäufe) | 2025 | Quelle, S. 20 |
| Preisunterschied teuerster zu günstigstem Stadtteil bei Ein- und Zweifamilienhäusern | Harvestehude (5.744.000 €) zu Moorfleet (323.000 €): Faktor 17,8; nur Stadtteile mit mindestens 20 Verkäufen: Nienstedten (2.257.000 €) zu Wilstorf (389.000 €): Faktor 5,8 | 2025 | Quelle, S. 20 |
| Stadtteile mit den meisten Verkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern 2025 | Rahlstedt 204; Niendorf 123; Langenhorn 120; Sasel 103; Bramfeld 95; Poppenbüttel 93; Billstedt 90; Neugraben-Fischbek 83; Schnelsen 80; Volksdorf 78 (Hamburg gesamt 2.690) | 2025 | Quelle, S. 17 |
| Stadtteile mit den meisten Verkäufen von Eigentumswohnungen 2025 | Winterhude 327; Eimsbüttel 287; Rahlstedt 224; Niendorf 186; Ottensen 184; Barmbek-Süd 176; Barmbek-Nord 156; Bramfeld 145; Eppendorf 145; Lokstedt 140 (Summe aller Stadtteile 5.543) | 2025 | Quelle, S. 40 |
| Lageeinteilung des Gutachterausschusses (fünf Lageklassen nach Bodenrichtwerten) | Schlechte Lage: unterste 10 Prozent der Bodenrichtwerte; Mäßige Lage: unteres Drittel ohne die untersten 10 Prozent; Mittlere Lage: mittleres Drittel; Gute Lage: oberes Drittel ohne die obersten 10 Prozent; Bevorzugte Lage: oberste 10 Prozent | 2026 | Quelle, S. 202 |
| Bodenrichtwert-Grenzen der Lageklassen für Einfamilienhäuser (freistehende EFH-Bauplätze 1.000 m², Stand 01.01.2022) | Schlechte Lage 56 bis 480 €/m²; Mäßige Lage 490 bis 680 €/m²; Mittlere Lage 690 bis 990 €/m²; Gute Lage 1.000 bis 1.900 €/m²; Bevorzugte Lage 1.950 bis 12.500 €/m² | 2022-01-01 | Quelle, S. 202 |
| Bodenrichtwert-Grenzen der Lageklassen für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (WGFZ 1,0, Stand 01.01.2022) | Schlechte Lage 510 bis 980 €/m²; Mäßige Lage 990 bis 1.250 €/m²; Mittlere Lage 1.300 bis 2.000 €/m²; Gute Lage 2.100 bis 3.000 €/m²; Bevorzugte Lage 3.100 bis 11.500 €/m² | 2022-01-01 | Quelle, S. 202 |
| Freistehende Einfamilienhäuser 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage, Baujahre bis 1959 (Mittelwerte) | Bis 1919: schlecht 3.022, mittel 5.051, gut 8.196, bevorzugt 11.351 €/m²; 1920 bis 1939: schlecht 3.276, mäßig 3.567, mittel 4.617, gut 7.800, bevorzugt 9.550 €/m²; 1940 bis 1959: schlecht 3.220, mäßig 3.610, mittel 4.951, gut 7.561 €/m² | 2025 | Quelle, S. 21 |
| Freistehende Einfamilienhäuser 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage, Baujahre 1960 bis 2009 (Mittelwerte) | 1960 bis 1979: schlecht 3.153, mäßig 3.717, mittel 4.540, gut 7.106 €/m² (Anzahl 15/32/86/10); 1980 bis 1989: 3.776 / 4.056 / 5.033 / 5.728 €/m²; 1990 bis 1999: mäßig 4.866, mittel 4.838, gut 7.818 €/m²; 2000 bis 2009: schlecht 3.922, mittel 5.608, gut 8.742 €/m² | 2025 | Quelle, S. 21 |
| Freistehende Einfamilienhäuser 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage, Baujahre ab 2010 (Mittelwerte) | 2010 bis 2019: schlecht 4.630, mäßig 5.051, mittel 6.049, gut 8.545 €/m²; ab 2020: mittel 6.922, gut 11.962 €/m² | 2025 | Quelle, S. 21 |
| Mittelreihenhäuser 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage (Mittelwerte) | 1920 bis 1939: mäßig 2.866, mittel 4.593, gut 5.567 €/m²; 1940 bis 1959: mäßig 3.705, mittel 4.484, gut 7.021 €/m²; 1960 bis 1979: mäßig 3.664, mittel 4.292, gut 5.208 €/m² (Anzahl 24/67/7); 1980 bis 1989: mäßig 3.665, mittel 4.483 €/m²; 2000 bis 2009: schlecht 3.455, mäßig 4.039, mittel 5.238 €/m² | 2025 | Quelle, S. 22 |
| Eigentumswohnungen (nicht vermietet) 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage, Baujahre bis 1959 | Bis 1919: mittel 5.656, gut 7.068, bevorzugt 9.186 €/m²; 1920 bis 1939: mäßig 3.725, mittel 4.674, gut 6.575, bevorzugt 9.867 €/m²; 1940 bis 1959: mäßig 3.766, mittel 4.664, gut 5.886, bevorzugt 8.565 €/m² | 2025 | Quelle, S. 42 |
| Eigentumswohnungen (nicht vermietet) 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage, Baujahre 1960 bis 1999 | 1960 bis 1979: schlecht 3.383, mäßig 3.574, mittel 4.152, gut 5.699, bevorzugt 8.913 €/m² (Anzahl 19/84/350/111/83); 1980 bis 1989: 3.863 / 3.379 / 4.374 / 5.803 / 7.573 €/m²; 1990 bis 1999: mäßig 3.921, mittel 4.615, gut 6.210, bevorzugt 8.236 €/m² | 2025 | Quelle, S. 42 |
| Eigentumswohnungen (nicht vermietet) 2025, Euro je m² Wohnfläche nach Lage, Baujahre ab 2000 | 2000 bis 2009: mäßig 5.190, mittel 5.019, gut 7.112, bevorzugt 10.421 €/m²; 2010 bis 2019: 4.804 / 5.467 / 5.957 / 8.078 / 12.924 €/m²; ab 2020: 4.880 / 7.860 / 7.530 / 9.521 / 13.600 €/m² (Anzahl 9/119/201/137/78) | 2025 | Quelle, S. 42 |
| Stadtteilfaktoren im Gebäudefaktormodell (Spanne) | Einfamilienhäuser: von 0,820 (Wilstorf) bis 1,256 (Alsterdorf); Eigentumswohnungen: von 0,85 (Horn) bis 1,17 (Rothenburgsort) | 2026 | Quelle, S. 114 |
Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Hamburg, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.
Fahrplan für Ihre Familie anfordernWie gehen Sie in Hamburg am besten vor?
- Den Bodenrichtwert für das Grundstück im amtlichen Portal nachsehen.
- Die Preise aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses als Rahmen nehmen.
- Zustand, Baujahr und Grundstücksgröße berücksichtigen, sie verschieben den Wert stark.
- Für eine Einigung unter Erben eine Wertspanne von einer neutralen Stelle einholen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
Kostenlose Ersteinschätzung