Wert und Markt
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Hamburg?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Die amtlichen Zeitreihen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtszeitraum 2015 bis 2025) und dem Zehnjahresbericht 2010 bis 2020 belegen einen ausgeprägten Immobilienzyklus in drei Phasen: Auf den elfjährigen Niedrigzins-Boom von 2010 bis Mitte 2022 folgte infolge der Zinswende 2022/2023 eine deutliche Preiskorrektur und ein historischer Transaktionseinbruch im Jahr 2023, bevor 2024 und 2025 eine kräftige Mengenbelebung bei stabilisierten bis leicht steigenden Preisen einsetzte.
Was gilt in Hamburg im Einzelnen?
Über das gesamte Hamburger Stadtgebiet stieg der Geldumsatz von 6,238 Milliarden Euro (2010, 12.596 Kaufverträge) über 9,657 Milliarden Euro (2015, 13.520 Verträge) auf das Allzeithoch von 13,454 Milliarden Euro im Jahr 2021 (11.058 Verträge), fiel im Krisenjahr 2023 auf 6,433 Milliarden Euro (7.063 Verträge, -52,2 Prozent Umsatz gegenüber 2021) und erholte sich über 8,614 Milliarden Euro (2024, 9.089 Verträge) auf 9,040 Milliarden Euro im Jahr 2025. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg der amtliche Preisindex (01.07.2010 = 100) von 138,2 (2015) auf den Spitzenwert 243,8 (2022), gab 2023 um 16,8 Prozent auf 202,8 nach und legte 2024 (205,0, +1,1 Prozent) sowie 2025 (207,2, +1,1 Prozent) wieder leicht zu, sodass Eigenheime 2025 bereinigt um 49,9 Prozent über dem Niveau von 2015 und um 107,2 Prozent über 2010 liegen.
Bei Eigentumswohnungen kletterte der Preisindex (01.07.2010 = 100) von 151 (2015) auf 300 (2022), korrigierte 2023 um 16,0 Prozent auf 252, verharrte 2024 bei 252 und stieg 2025 um 5,2 Prozent auf 265, während der mittlere Quadratmeterpreis frei verfügbarer Wohnungen von 2.551 Euro/m² (2010) und 3.828 Euro/m² (2015) auf 6.345 Euro/m² im Jahr 2025 (+65,8 Prozent seit 2015) anwuchs.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Hamburg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Gesamtmarkt Hamburg: Anzahl der Kaufverträge 2010 bis 2025 | 2010: 12.596; 2011: 12.535; 2012: 11.895; 2013: 11.971; 2014: 11.963; 2015: 13.520; 2016: 12.825; 2017: 12.111; 2018: 12.369; 2019: 12.107; 2020: 11.650; 2021: 11.058; 2022: 8.947 (-19,1 %); 2023: 7.063 (-21,1 %); 2024: 9.089 (+28,7 %); 2025: 10.120 (+11,3 % ggü. 2024; -25,1 % ggü. 2015) | 2025 | Quelle, S. 8 |
| Gesamtmarkt Hamburg: Geldumsatz in Millionen Euro 2010 bis 2025 | 2010: 6.238 Mio. €; 2011: 6.696 Mio. €; 2012: 6.874 Mio. €; 2013: 7.129 Mio. €; 2014: 8.052 Mio. €; 2015: 9.657 Mio. €; 2016: 10.195 Mio. €; 2017: 11.006 Mio. €; 2018: 12.135 Mio. €; 2019: 12.267 Mio. €; 2020: 12.109 Mio. €; 2021: 13.454 Mio. € (Rekord); 2022: 9.596 Mio. €; 2023: 6.433 Mio. €; 2024: 8.614 Mio. €; 2025: 9.040 Mio. € (+4,9 % ggü. 2024) | 2025 | Quelle, S. 10 |
| Gesamtmarkt Hamburg: Flächenumsatz (ohne Eigentumswohnungen) 2010 bis 2025 | 2010: 7.232 Tsd. m²; 2015: 8.999 Tsd. m² (darunter 4.946 Tsd. m² bebaute Grundstücke); 2020: 7.541 Tsd. m²; 2021: 6.123 Tsd. m²; 2022: 4.473 Tsd. m²; 2023: 3.962 Tsd. m²; 2024: 4.890 Tsd. m²; 2025: 5.576 Tsd. m² (+14,0 % ggü. 2024, darunter 3.166 Tsd. m² bebaute Grundstücke) | 2025 | Quelle, S. 9 |
| Ein- und Zweifamilienhäuser: Anzahl der Kaufverträge 2010 bis 2025 | 2010: 3.330; 2011: 3.164; 2012: 3.199; 2013: 3.170; 2014: 3.167; 2015: 3.654; 2016: 3.183; 2017: 3.144; 2018: 3.109; 2019: 3.205; 2020: 2.971; 2021: 2.734; 2022: 2.433 (-11,0 %); 2023: 2.025 (-16,8 %); 2024: 2.551 (+26,0 %); 2025: 2.690 (+5,4 % ggü. 2024; -26,4 % ggü. 2015) | 2025 | Quelle, S. 14 |
| Vertragszahlen, Flächen- und Geldumsatz 2025 vs. 2024 nach Haustypen (EZFH) | Freistehende EFH: 1.056 Verträge (+3 %), 940,7 Mio. € (-5 %); Mittelreihenhäuser: 570 Verträge (-3 %), 266,9 Mio. € (-3 %); Doppelhaushälften: 537 Verträge (+19 %), 315,4 Mio. € (+17 %); Endreihenhäuser: 259 Verträge (-4 %), 143,1 Mio. € (0 %); Zweifamilienhäuser/ganze Doppelhäuser: 121 Verträge (+21 %), 98,2 Mio. € (+29 %); EFH mit Einliegerwohnung: 39 Verträge (+8 %), 33,3 Mio. € (+7 %) | 2025 | Quelle, S. 15 |
| Kaufpreisentwicklung nach Haustyp 2024 vs. 2025 (Mittelwerte und Mediane) | EZFH insgesamt: Mittelwert 808.000 € (2024) auf 759.000 € (2025, -6 %), Median 558.000 € auf 565.000 € (+1,3 %); freistehende EFH: Mittelwert 1.011.000 € auf 927.000 € (-8 %), Median 650.000 € auf 681.000 € (+4,8 %); Doppelhaushälften: 636.000 € auf 624.000 € (-2 %), Median 550.000 € auf 545.000 €; Endreihenhäuser: 530.000 € auf 565.000 € (+7 %), Median 465.000 € auf 500.000 €; Mittelreihenhäuser: 476.000 € auf 473.000 € (-1 %), Median 425.000 € auf 430.000 € | 2025 | Quelle, S. 18 |
| Eigentumswohnungen: Anzahl der Kaufverträge 2015 bis 2025 (Gesamt vs. Neubau-Erstverkäufe) | Gesamt (darunter Neubau): 2015: 7.091 (2.193); 2016: 7.025 (2.171); 2017: 6.487 (1.968); 2018: 6.341 (1.960); 2019: 6.195 (1.684); 2020: 6.241 (1.484); 2021: 6.363 (1.574); 2022: 4.883 (855); 2023: 3.774 (388, Neubau-Tiefpunkt); 2024: 4.828 (747); 2025: 5.543 (672; Gesamt +14,8 % ggü. 2024, Neubau -10,0 % ggü. 2024 und -69,4 % ggü. 2015) | 2025 | Quelle, S. 38 |
| Eigentumswohnungen: Geldumsatz in Millionen Euro 2015 bis 2025 (Gesamt vs. Neubau) | Gesamt (darunter Neubau): 2015: 2.357 Mio. € (1.007); 2016: 2.420 Mio. € (966); 2017: 2.554 Mio. € (959); 2018: 2.647 Mio. € (894); 2019: 2.689 Mio. € (870); 2020: 3.114 Mio. € (960); 2021: 3.643 Mio. € (1.349); 2022: 2.769 Mio. € (644); 2023: 1.882 Mio. € (275); 2024: 2.528 Mio. € (561); 2025: 2.784 Mio. € (550; Gesamt +10,1 % ggü. 2024, +18,1 % ggü. 2015) | 2025 | Quelle, S. 38 |
| Eigentumswohnungen: Entwicklung von Gesamtkaufpreis und Quadratmeterpreis 2010 bis 2025 | 2010: 234.000 € (2.551 €/m²); 2011: 264.000 € (2.889 €/m²); 2012: 278.000 € (3.060 €/m²); 2013: 296.000 € (3.328 €/m²); 2014: 318.000 € (3.573 €/m²); 2015: 345.000 € (3.828 €/m²); 2016: 366.000 € (4.185 €/m²); 2017: 402.000 € (4.628 €/m²); 2018: 410.000 € (4.915 €/m²); 2019: 461.000 € (5.310 €/m²); 2020: 513.000 € (6.007 €/m²); 2021: 605.000 € (6.927 €/m²); 2022: 582.000 € (7.035 €/m² Peak); 2023: 497.000 € (6.141 €/m²); 2024: 520.000 € (6.283 €/m²); 2025: 515.000 € (6.345 €/m², +1,0 % €/m² ggü. 2024, +65,8 % ggü. 2015, +148,7 % ggü. 2010) | 2025 | Quelle, S. 41 |
| Preisentwicklung für 80-m²-Standard-Eigentumswohnungen (Altbau 1900 vs. Neubau) 2015 bis 2025 | Standardwohnung Altbau (80 m², Bj. 1900, 1. OG, mittlere Lage): 2015: 257.000 €; 2016: 281.000 €; 2017: 310.000 €; 2018: 330.000 €; 2019: 358.000 €; 2020: 394.000 €; 2021: 454.000 €; 2022: 499.000 € (Peak); 2023: 420.000 € (-15,8 %); 2024: 420.000 € (±0,0 %); 2025: 441.000 € (+5,0 % ggü. 2024, +71,6 % ggü. 2015); Standardwohnung Neubau (80 m²): von 353.000 € (2015) auf 674.000 € (2025, +90,9 % ggü. 2015, +2,7 % ggü. 2024 mit 656.000 €) | 2025-07-01 | Quelle, S. 41 |
| Preisindex für Eigentumswohnungen in Hamburg 2010 bis 2025 (Basis 01.07.2010 = 100) | 2010: 100; 2015: 151; 2016: 166 (+9,9 %); 2017: 182 (+9,6 %); 2018: 194 (+6,6 %); 2019: 210 (+8,2 %); 2020: 237 (+12,9 %); 2021: 274 (+15,6 %); 2022: 300 (+9,5 %, Allzeithoch); 2023: 252 (-16,0 %); 2024: 252 (±0,0 %); 2025: 265 (+5,2 % ggü. 2024; +75,5 % ggü. 2015; +165,0 % ggü. 2010) | 2025-07-01 | Quelle, S. 45 |
| Mehrfamilienhäuser: Vertragszahlen und Geldumsatz 2015 bis 2025 | Vertragszahlen (Geldumsatz in Mio. €): 2015: 498 (1.454); 2016: 438 (1.214); 2017: 446 (1.600); 2018: 506 (1.613); 2019: 480 (1.868); 2020: 427 (1.932); 2021: 439 (2.500 Peak); 2022: 382 (1.543); 2023: 282 (939 Tief); 2024: 400 (1.097); 2025: 510 (+27,5 %, 1.820 Mio. € Geldumsatz, +65,9 % ggü. 2024) | 2025 | Quelle, S. 24 |
| Mehrfamilienhäuser: Preisentwicklung 2025 gegenüber 2024 | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis rund 3.300 €/m² Wohnfläche (bereinigte Tabelle 3.404 €/m²); lagebereinigte Preissteigerung von +8 Prozent zwischen Mitte 2024 und Mitte 2025 bei einem mittleren Kaufpreisfaktor des 22,1-fachen (bzw. 22,5-fachen) der Jahresnettokaltmiete | 2025 | Quelle, S. 11 |
| Unbebaute Bauflächen (Baulandmarkt): Vertragszahlen und Geldumsatz 2010 bis 2025 | Vertragszahlen (Geldumsatz in Mio. €): 2010: 1.001 (474); 2015: 1.249 (1.039); 2016: 1.136 (1.368); 2017: 1.176 (1.052); 2018: 1.173 (1.729); 2019: 963 (1.319); 2020: 986 (1.270); 2021: 850 (1.096); 2022: 576 (788); 2023: 377 (406 Tiefpunkt); 2024: 571 (777); 2025: 615 (+7,7 %, 706 Mio. € Geldumsatz, -9,1 % ggü. 2024) | 2025 | Quelle, S. 8 |
| Entwicklung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 gegenüber Vorjahr | Einfamilienhausbauplätze: durchschnittlich -5 Prozent über gesamt Hamburg; Geschosswohnungsbauplätze: durchschnittlich -4 Prozent; Bürohausbauplätze sowie Produktions- und Logistikbauplätze: jeweils ±0 Prozent unverändert | 2026-01-01 | Quelle, S. 11 |
| Maklerbeteiligung und Verkäufe der Freien und Hansestadt Hamburg im Jahr 2025 | Ein- und Zweifamilienhäuser: 56 Prozent der Verkäufe durch Makler vermittelt; Eigentumswohnungen: 51 Prozent durch Makler vermittelt (0 Verkäufe durch die FHH); Mehrfamilienhäuser: 62 Prozent durch Makler vermittelt (2 Verkäufe durch die FHH ohne Makler); Bauland: 46 Prozent durch Makler vermittelt (37 Verkäufe durch die FHH ohne Makler) | 2025 | Quelle, S. 14 |
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- Den aktuellen Marktbericht des Gutachterausschusses lesen.
- Zahl der Kauffälle und Preisentwicklung der letzten Jahre vergleichen.
- Nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten: Leerstand kostet jeden Monat Geld.
- Eine Wertspanne einholen, bevor Sie über den Zeitpunkt entscheiden.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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Wie viel vom Preisrückgang der Jahre 2022/2023 wurde bis Anfang 2026 wieder aufgeholt?
Nach dem Rückgang vom Sommer-Peak 2022 zum Jahr 2023 (-16,8 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern, -16,0 Prozent bei Eigentumswohnungen) hat der Hamburger Markt die Talsohle 2023 durchschritten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag das Preisniveau Mitte 2025 (Index 207,2) rund 2,2 Prozent über dem Tief von 2023 (202,8) und entsprach ziemlich genau dem Stand von Ende 2020 / Anfang 2021; bei Eigentumswohnungen lag der Index Mitte 2025 (265) bereits wieder 5,2 Prozent über dem Stand von 2023/2024 (252).
Warum gingen die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 nochmals um 4 bis 5 Prozent zurück, obwohl die Hauspreise 2025 stabil blieben?
Die Bodenrichtwerte für unbebaute Einfamilienhausbauplätze (-5 Prozent über gesamt Hamburg) und Geschosswohnungsbauplätze reagieren zeitverzögert auf die stark gestiegenen Neubau-Baukosten und Finanzierungszinsen: Wer ein unbebautes Grundstück kauft, muss die hohen Baukosten kalkulieren und ist daher zu geringeren Grundstückspreisen bereit als beim Kauf eines bereits bestehenden Hauses.
Wie groß ist der langfristige Wertzuwachs für ein Elternhaus, das vor 15 Jahren (2010) übernommen oder bewertet wurde?
Trotz der Zinskorrektur 2022/2023 hat sich der Wert eines Hamburger Einfamilienhauses zwischen Mitte 2010 und Mitte 2025 mehr als verdoppelt, während Eigentumswohnungen im selben Zeitraum um 165,0 Prozent zugelegt haben.