Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft in Hamburg: Haus verkaufen ohne Streit

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Eine Erbengemeinschaft kann das geerbte Haus nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB). Am wenigsten Streit gibt es, wenn sich alle Erben zuerst auf einen Wert einigen, den niemand allein bestimmt hat, etwa ein Gutachten des Gutachterausschusses. Danach wählen Sie gemeinsam den Weg: Verkauf, Auszahlung eines Geschwisters oder Verkauf eines Erbteils. Die Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg.

Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft über den Verkauf?

Über den Verkauf des Hauses entscheiden alle Erben gemeinsam. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung, etwa Reparaturen oder die Wahl einer Versicherung, genügt dagegen eine Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile und nicht nach Köpfen (§§ 2038, 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen.

Offener Streit ist in Erbengemeinschaften seltener, als viele fürchten. Typischer sind leisere Konflikte: "Alles bleibt an mir hängen", ein Geschwister wohnt im Haus, oder man ist sich über den Wert nicht einig. "Ich will mich nicht streiten" ist ein guter Ausgangspunkt, denn eine Einigung bringt fast immer mehr als jeder Umweg.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft in Hamburg Schritt für Schritt?

Erbnachweis besorgen. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vom Nachlassgericht. Ohne ihn lässt sich kein Kaufvertrag vollziehen. Details auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.
Grundbuch berichtigen. Die Erben werden gemeinsam eingetragen, gebührenfrei binnen zwei Jahren nach dem Erbfall (KV 14110 GNotKG). In Hamburg führt jedes der acht Amtsgerichte (Hamburg-Mitte, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek) ein eigenes Grundbuchamt für die in seinem Amtsgerichtsbezirk belegenen Grundstücke; das Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg-Mitte befindet sich in der Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg¹.
Ausräumen und Erinnerungsstücke verteilen. Am besten vor dem Verkauf und mit einer Liste, wer was bekommt. Hier entstehen oft mehr Konflikte als beim Preis.
Wert gemeinsam festlegen. Mit einem Gutachten, dem alle Erben vertrauen, oder einer Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen.
Weg wählen. Verkauf an Dritte, Übernahme durch ein Geschwister gegen Auszahlung oder Verkauf eines Erbteils.
Einen Ansprechpartner bestimmen. Ein Erbe hält Kontakt zu Makler, Notar und Käufern, die anderen bekommen jede Information schriftlich. Das entlastet Geschwister, die weit entfernt wohnen.
Notartermin. Alle Erben unterschreiben. Wer nicht anreisen kann, erteilt vorher eine notariell beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO).
Erlös verteilen. Nach Abzug von Schulden und gemeinsamen Ausgaben im Verhältnis der Erbteile.

Mit dem Geschwister-Check beantwortet jedes Geschwister getrennt dieselben Fragen. Das Ergebnis zeigt, wo Sie sich einig sind und wo es hakt. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

Geschwister-Check starten

Was ist das Haus wert, und wem glauben alle Erben?

Der Wert ist in Erbengemeinschaften vor allem eine Vertrauensfrage. Wenn ein Geschwister einen Makler fragt und das andere eine Bank, liegen schnell zwei Zahlen auf dem Tisch. Hilfreich ist ein Ausgangspunkt, den niemand allein ausgesucht hat. In Hamburg veröffentlicht der Gutachterausschuss jedes Jahr Durchschnittspreise aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen:

Art der Immobilie	Durchschnitt laut Marktbericht
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	freistehende Einfamilienhäuser im Mittel 927.000 € Gesamtkaufpreis (Median 681.000 €, Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt im Mittel 759.000 €, Median 565.000 €; Gebäudefaktor-Basiswert 5.355 € je m² Wohnfläche bei 120 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück in mittlerer Lage, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.540 € je m²)²
Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus	bei Doppelhaushälften im Mittel 624.000 € Gesamtkaufpreis (Median 545.000 €, Spanne 150.000 € bis 3.700.000 €, 402 ausgewertete Kauffälle; Stellungsfaktor 0,910 im Gebäudefaktormodell gegenüber freistehenden Einfamilienhäusern)³
Reihenmittelhaus	bei Mittelreihenhäusern im Mittel 473.000 € Gesamtkaufpreis (Median 430.000 €, Baujahre 1960 bis 1979 in mittlerer Lage im Mittel 4.292 € je m² Wohnfläche) und bei Endreihenhäusern im Mittel 565.000 € (Median 500.000 €)⁴
Eigentumswohnung	Bestands-Eigentumswohnungen (ohne Neubau) im Mittel 5.808 € je m² Wohnfläche (alle Eigentumswohnungen inklusive Neubau im Mittel 6.345 € je m² und 515.000 € Gesamtkaufpreis bei 76 m² Wohnfläche; Standardwohnung Altbau 80 m² in mittlerer Lage 441.000 € bzw. rund 5.513 € je m²)⁵

Im letzten Berichtsjahr wurden 2.690 Ein- und Zweifamilienhäuser (2024: 2.551), darunter 1.056 freistehende Einfamilienhäuser, 537 Doppelhaushälften, 570 Mittelreihenhäuser und 259 Endreihenhäuser⁶ verkauft. Durchschnittswerte ersetzen aber keine Bewertung des einzelnen Hauses. Lage, Baujahr, Zustand, Grundstücksgröße und ein mögliches Erbbaurecht verschieben den Wert deutlich.

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses in Hamburg?

Zuständig für	Stelle	Adresse
Gutachterausschuss	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung⁷	Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg, Telefon 040 42826-6000 oder 040 115, E-Mail gutachterausschuss@gv.hamburg.de

Kontakt: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg, Telefon 040 42826-6000 (Montag bis Freitag 9 bis 12 Uhr) oder 040 115, E-Mail gutachterausschuss@gv.hamburg.de⁷. Die Kosten tragen in der Regel alle Erben anteilig. Auch für die Erbschaftsteuer kann ein solches Gutachten nützen, wenn der tatsächliche Wert unter dem Wert des Finanzamts liegt (§ 198 BewG).

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die nächsten Schritte und die Fristen mit Datum. Sie schicken ihn per Link an alle Miterben, damit alle dieselben Zahlen sehen. Ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

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Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf an?

Posten	Wer zahlt	Höhe oder Regel
Notar und Grundbuch beim Kauf	gesetzlich der Käufer (§ 448 BGB)	rund 1 % des Kaufpreises ohne Finanzierung
Maklerprovision bei Einfamilienhaus oder Wohnung	Verkäufer und Käufer, bei Beauftragung durch beide in gleicher Höhe	§§ 656c, 656d BGB
Verkehrswertgutachten	Erben anteilig	Gebühr nach Satzung, siehe oben
Spekulationssteuer	jeder Erbe auf seinen Anteil	nur wenn die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft haben (§ 23 EStG)
Grunderwerbsteuer bei Übernahme durch Miterben	keine	Erwerb zur Teilung des Nachlasses ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG)

Übernimmt ein Geschwister das Haus und zahlt die anderen aus eigenem Geld aus, gilt das steuerlich als Kauf der Anteile. Für den hinzugekauften Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist, und für die weichenden Erben kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn die Frist der Eltern noch läuft. Lassen Sie das vorher von einem Steuerberater prüfen.

Was passiert, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert?

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Gibt es keine Einigung, bleiben drei Wege:

Erbteil verkaufen. Ein Erbe verkauft seinen Anteil am ganzen Nachlass, nicht am Haus allein. Das braucht einen Notar (§ 2033 BGB). Die übrigen Erben haben ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
Vermittlung. Eine Mediation oder ein gemeinsames Gespräch mit einem Notar klärt oft mehr als Briefe von Anwälten.
Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beantragen, ein Gerichtsurteil ist nicht nötig (§§ 180, 181 ZVG). Ein Miterbe kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Die Teilungsversteigerung führt die Zwangsversteigerungsabteilung des Amtsgerichts durch. Die Abteilung in der Tabelle ist Acht Hamburger Amtsgerichte (Hamburg-Mitte in der Caffamacherreihe 20, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek), jeweils als Vollstreckungsgericht für Zwangs- und Teilungsversteigerungen im eigenen Amtsgerichtsbezirk zuständig⁸ zuständig.

Zuständig für	Stelle	Adresse
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Mitte (Zwangsversteigerungsabteilung)⁸	Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg, Telefon 040 115 oder 040 42828-0
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Altona (Zwangsversteigerung)⁹	Max-Brauer-Allee 89, 22765 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Zwangsversteigerung)¹⁰	Spohrstraße 6, 22083 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Zwangsversteigerung)¹¹	Ernst-Mantius-Straße 8, 21029 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Zwangsversteigerung)¹²	Dormienstraße 7, 22587 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Harburg (Zwangsversteigerung)¹³	Buxtehuder Straße 9, 21073 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Zwangsversteigerung)¹⁴	Lübeckertordamm 4, 20099 Hamburg, Telefon 040 115
Zwangsversteigerung	Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Zwangsversteigerung)¹⁵	Schädlerstraße 28, 22041 Hamburg, Telefon 040 115

Eine Versteigerung kann weniger bringen als ein freier Verkauf, sie kann sich hinziehen und belastet die Familie. Sie ist deshalb vor allem ein Druckmittel, um wieder ins Gespräch zu kommen. Lassen Sie sich vor einem Antrag anwaltlich beraten.

Häufige Fragen

Kann ein Geschwister das Haus allein verkaufen?

Nein. Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Erbe kann nur seinen Erbteil am gesamten Nachlass verkaufen, und das nur beim Notar (§ 2033 BGB).

Muss ich zum Notartermin nach Hamburg kommen?

Nicht unbedingt. Sie können vorher bei einem Notar an Ihrem Wohnort eine Vollmacht beglaubigen lassen. Damit unterschreibt ein Miterbe oder eine Vertrauensperson auch für Sie.

Was passiert, wenn ein Geschwister im Haus wohnt?

Der Bewohner muss sich mit den anderen über die Nutzung einigen. Die Mehrheit nach Erbteilen kann über Verwaltung und Benutzung entscheiden, etwa ob der Bewohner eine Miete in die gemeinsame Kasse zahlt (§§ 2038, 745 BGB). Über einen Verkauf entscheiden aber nur alle gemeinsam.

Wo findet in Hamburg eine Teilungsversteigerung statt?

Bei der Zwangsversteigerungsabteilung des Amtsgerichts. Sie ist Acht Hamburger Amtsgerichte (Hamburg-Mitte in der Caffamacherreihe 20, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek), jeweils als Vollstreckungsgericht für Zwangs- und Teilungsversteigerungen im eigenen Amtsgerichtsbezirk zuständig⁸ zuständig. Die Versteigerungstermine werden öffentlich bekannt gemacht (§ 39 ZVG).