Haus und Auflagen
Denkmalgeschütztes Elternhaus in Bremen: Was gilt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Steht ein geerbtes Elternhaus in der Stadtgemeinde Bremen - etwa ein historisches Altbremer Haus im Schnoor, im Ostertor/Steintor, in Schwachhausen, Horn-Lehe, Findorff, Walle oder Vegesack - als Einzeldenkmal oder als Bestandteil einer Denkmalgruppe unter Schutz, gilt das Bremische Gesetz zur Pflege und zum Schutz der Kulturdenkmäler (Bremisches Denkmalschutzgesetz - BremDSchG).
Was gilt in Bremen im Einzelnen?
Anders als in vielen Flächenländern ist das Landesamt für Denkmalpflege in der Stadtgemeinde Bremen zugleich untere Denkmalschutzbehörde und Denkmalfachbehörde (§§ 4, 5 BremDSchG; obere Denkmalschutzbehörde ist der Senator für Kultur). Die Unterschutzstellung erfolgt nach § 7 Absatz 1 BremDSchG konstitutiv von Amts wegen durch Bescheid und wird nachrichtlich in die öffentlich einsehbare Denkmalliste eingetragen (§ 7 Abs. 4 BremDSchG); Eigentümer haben nach § 7 Absatz 5 BremDSchG einen gesetzlichen Anspruch auf Auskunft über den Denkmalstatus.
Beim Hausverkauf oder sonstigen Eigentümerwechsel treffen den bisherigen Eigentümer zwei zwingende gesetzliche Pflichten nach § 11 BremDSchG: Er muss den Erwerber vorab auf den bestehenden Denkmalschutz hinweisen (§ 11 Abs. 3 BremDSchG) und den Eigentumswechsel unverzüglich, spätestens bis zum Ablauf eines Monats nach dem Eigentumsübergang, dem Landesamt für Denkmalpflege anzeigen (§ 11 Abs. 2 BremDSchG). Zugleich entfällt beim Verkauf eines Baudenkmals nach § 79 Absatz 4 Satz 2 GEG die Pflicht zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises, und für vorab mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmte Erhaltungsmaßnahmen winken hohe Einkommensteuervorteile nach § 7i EStG (100 Prozent über 12 Jahre bei Vermietung) bzw. § 10f EStG (90 Prozent über 10 Jahre bei Eigennutzung).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Bremen?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zuständige Denkmalschutz- und Denkmalfachbehörden in der Stadtgemeinde Bremen | Landesamt für Denkmalpflege und Landesarchäologie als untere Denkmalschutzbehörden und Denkmalfachbehörden; Der Senator für Kultur als obere Denkmalschutzbehörde (§§ 4, 5 BremDSchG) | 2018-08-01 | Quelle |
| Unterschutzstellungsprinzip, Denkmalliste und gesetzlicher Auskunftsanspruch | Konstitutive Unterschutzstellung von Amts wegen durch Bescheid (§ 7 Abs. 1 BremDSchG); nachrichtliche Eintragung in die öffentlich einsehbare Denkmalliste (§ 7 Abs. 4 BremDSchG); Rechtsanspruch auf Auskunft über bestehenden Denkmalschutz (§ 7 Abs. 5 BremDSchG) | 2018-08-01 | Quelle |
| Gesetzliche Erhaltungspflicht im Rahmen des Zumutbaren und Landeszuschüsse | Pflicht der Eigentümer und Erbbauberechtigten zur Instandhaltung, Instandsetzung, sachgemäßen Behandlung und zum Schutz vor Gefährdung im Rahmen des Zumutbaren; Zuschüsse von Land und Stadtgemeinden nach Maßgabe der Haushaltsmittel (§ 9 Abs. 1, 2 und 4 BremDSchG) | 2018-08-01 | Quelle |
| Denkmalrechtliche Genehmigungspflicht und Umgebungsschutz | Schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich für Beseitigung, Veränderung in Bestand oder Erscheinungsbild, Instandsetzung mit Einfluss auf Substanz/Erscheinungsbild, An- und Aufbauten sowie für Maßnahmen in der unmittelbaren Umgebung eines Kulturdenkmals (§ 10 Abs. 1 und 2 BremDSchG) | 2018-08-01 | Quelle |
| Gesetzliche Veräußerungsanzeige- und Hinweispflicht beim Hausverkauf / Eigentümerwechsel | Unverzügliche Anzeigepflicht des bisherigen Eigentümers an die Denkmalfachbehörde spätestens bis zum Ablauf eines Monats nach dem Eigentumsübergang (§ 11 Abs. 2 BremDSchG) sowie Pflicht, den neuen Eigentümer auf den Denkmalschutz hinzuweisen (§ 11 Abs. 3 BremDSchG) | 2018-08-01 | Quelle |
| Bußgeld- und Strafrahmen bei Verstößen gegen das BremDSchG | Geldbuße bis zu 100.000 €, in besonders schweren Fällen bis zu 500.000 € bei Ordnungswidrigkeiten (§ 22 Abs. 4 BremDSchG); vorsätzliche ungenehmigte Beschädigung oder Zerstörung ist eine Straftat (Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren oder Geldstrafe, § 23 BremDSchG) | 2018-08-01 | Quelle |
| Ausnahme von der Energieausweis-Pflicht beim Verkauf eines Baudenkmals | Baudenkmäler sind beim Verkauf oder bei der Vermietung von der Pflicht zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises befreit (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG) | 2020-08-13 | Quelle |
| Erhöhte steuerliche Absetzungen bei Vermietung / Einkunftserzielung (§ 7i EStG) | 8 Jahre jeweils bis zu 9 % und 4 Jahre jeweils bis zu 7 % (zusammen 100 % über 12 Jahre) der bescheinigten Herstellungskosten für erforderliche und vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmte Baumaßnahmen | 2018-01-01 | Quelle |
| Steuerlicher Sonderausgabenabzug bei Eigennutzung zu eigenen Wohnzwecken (§ 10f EStG) | 10 Jahre lang jeweils bis zu 9 % (zusammen bis zu 90 % über 10 Jahre) der begünstigten Aufwendungen wie Sonderausgaben abziehbar, soweit das Baudenkmal im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird | 2019-01-01 | Quelle |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Bremen zuständig?
- Landesamt für Denkmalpflege Bremen (Untere Denkmalschutzbehörde und Denkmalfachbehörde für die Stadtgemeinde Bremen) Adresse: Sandstraße 3, 28195 Bremen Rolle: Führung der Denkmalliste, Auskunft über bestehenden Denkmalschutz (§ 7 Abs. 5 BremDSchG), Erteilung denkmalrechtlicher Genehmigungen (§ 10 BremDSchG), Entgegennahme der Eigentumswechsel-Anzeige (§ 11 Abs. 2 BremDSchG) sowie Ausstellung von Steuerbescheinigungen nach §§ 7i, 10f EStG (PDF-Seite 4 bis 9)
- Landesarchäologie Bremen Adresse: An der Weide 50a, 28195 Bremen Rolle: Untere Denkmalschutzbehörde und Denkmalfachbehörde für Bodendenkmäler und archäologische Kulturdenkmäler in der Stadtgemeinde Bremen (§§ 4, 5 BremDSchG) (PDF-Seite 4 und 5)
- Der Senator für Kultur (Obere Denkmalschutzbehörde) Adresse: Altenwall 15/16, 28195 Bremen Rolle: Obere Denkmalschutzbehörde der Freien Hansestadt Bremen (§ 4 Abs. 1 BremDSchG) (PDF-Seite 4)
Was ist in Bremen anders als anderswo?
Bündelung von Vollzug und Fachberatung im Landesamt für Denkmalpflege: In der Stadtgemeinde Bremen ist das Landesamt für Denkmalpflege sowohl Denkmalfachbehörde als auch untere Denkmalschutzbehörde (§§ 4, 5 BremDSchG). Eigentümer und Erben haben damit für Auskünfte aus der Denkmalliste, für denkmalrechtliche Genehmigungen nach § 10 BremDSchG und für die Abstimmung der Steuerbescheinigung nach §§ 7i, 10f EStG einen einzigen zentralen Ansprechpartner (Quelle).
Ein-Monats-Anzeigepflicht und Hinweispflicht beim Verkauf (§ 11 Abs. 2 und 3 BremDSchG): Das bremische Landesrecht verpflichtet den bisherigen Eigentümer ausdrücklich, den Käufer auf den Denkmalschutz hinzuweisen und den Eigentumswechsel spätestens innerhalb eines Monats nach dem Eigentumsübergang dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen (Quelle). Ein Verstoß gegen die Anzeigepflicht nach § 11 Absatz 2 BremDSchG stellt nach § 22 Absatz 1 Nummer 3 BremDSchG eine Ordnungswidrigkeit dar.
Umgebungsschutz auch für nicht selbst denkmalgeschützte Nachbarhäuser (§ 10 Abs. 2 BremDSchG): Selbst wenn das geerbte Elternhaus nicht selbst in der Denkmalliste steht, aber in einer denkmalgeprägten Straße (z. B. neben einem geschützten Altbremer Ensemble) liegt, bedürfen äußere Umbauten, Anbauten, Dachgauben oder Photovoltaikanlagen in der unmittelbaren Umgebung eines Kulturdenkmals einer denkmalrechtlichen Genehmigung, sofern sie dessen Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen können (Quelle).
Wie gehen Sie in Bremen am besten vor?
- In der Denkmalliste prüfen, ob das Haus oder ein Teil davon geschützt ist.
- Vor Umbau, Fenstertausch oder Abriss die Genehmigung der Denkmalbehörde einholen.
- Steuerliche Vorteile für Sanierungskosten prüfen (§§ 7i, 10f EStG).
- Käufer frühzeitig auf den Denkmalschutz hinweisen, er beeinflusst Preis und Planung.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
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