Haus und Auflagen
Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht in Bremen: Was müssen Erben wissen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Beim Verkauf, Umbau oder der Modernisierung eines geerbten Elternhauses in der Stadtgemeinde Bremen müssen Erben genau zwischen städtebaulichen Erhaltungssatzungen und sozialen Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) unterscheiden. Die Stadtbürgerschaft hat bislang 16 städtebauliche Erhaltungssatzungen als Ortsgesetze nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und Gestalt erlassen, zuletzt im Oktober 2025 das 16.
Was gilt in Bremen im Einzelnen?
Ortsgesetz „Georg-Gröning-Straße" für Teile von Schwachhausen und Bürgerpark (Drucksache 21/650 S) sowie zuvor unter anderem das 14. Ortsgesetz für Bremen-Burglesum (Drucksache 20/839 S).
In diesen Gebieten bedürfen der Rückbau (Abriss), die Änderung, die Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde; dies betrifft im typischen Altbremer Haus insbesondere Dachausbauten, Dachgauben, Fassaden- und Fenstersanierungen (Wärmedämmverbundsysteme) sowie den nachträglichen Einbau von Garagen im Souterrain. Dagegen wurden soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB) in der Stadtgemeinde Bremen trotz parlamentarischer Anträge (etwa Drucksache 19/150 S) bislang nicht erlassen.
Beim Verkauf eines Grundstücks prüft das beurkundende Notariat das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadtgemeinde Bremen nach §§ 24 ff. BauGB (insbesondere im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen, Bebauungsplänen oder förmlich festgelegten Sanierungsgebieten). Für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Erteilung des für die Grundbuchumschreibung erforderlichen Negativzeugnisses hat die Stadtgemeinde gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB seit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom Juni 2021 drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Zeit.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Bremen?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Anzahl und Rechtsgrundlage der städtebaulichen Erhaltungssatzungen in Bremen | 16 Ortsgesetze zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (zuletzt 16. Ortsgesetz „Georg-Gröning-Straße" in Schwachhausen und Bürgerpark, Drs. 21/650 S) | 2025-10-14 | Quelle |
| Städtebauliche Erhaltungssatzung in Bremen-Nord (14. Ortsgesetz) | Erhaltungsgebiet in Bremen-Burglesum zwischen Unter den Linden, Lesumer Heerstraße, Birkenhof, Neue Konsulnstraße, Bundesautobahn A 270 und Waldwinkel (Drs. 20/839 S) | 2023-01-24 | Quelle |
| Genehmigungspflichtige Maßnahmen in Bremer Erhaltungsgebieten | Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen bedürfen der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde (§ 2 Ortsgesetz i. V. m. § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB) | 2025-10-14 | Quelle |
| Soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) | Keine sozialen Erhaltungssatzungen in der Stadtgemeinde Bremen erlassen; parlamentarische Initiativen (wie Antrag Drs. 19/150 S zu Schlichtsiedlungen) führten zu keinem Milieuschutz-Ortsgesetz | 2025-10-14 | Quelle |
| Ausübungsfrist für das gemeindliche Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) | 3 Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (verlängert von zwei auf drei Monate durch Artikel 1 Nr. 10 Baulandmobilisierungsgesetz vom 14.06.2021) | 2021-06-22 | Quelle |
| Bundesrechtlicher Rahmen für Umwandlungsvorbehalt (§ 250 BauGB) und Gebietsbestimmung (§ 201a BauGB) | Ermächtigung der Landesregierungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) und Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | 2021-06-22 | Quelle |
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- Prüfen, ob das Haus in einem Erhaltungs- oder Milieuschutzgebiet liegt.
- Für Umbau, Abriss oder Umwandlung in Eigentumswohnungen die Genehmigung klären.
- Beim Verkauf prüft die Stadt ihr Vorkaufsrecht, der Notar fragt das ab.
- Die Frist für die Entscheidung der Stadt in den Zeitplan des Verkaufs einrechnen.
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