Erbe und Grundbuch
Haus auf Erbbaurecht in Nürnberg geerbt: Was gilt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Steht ein geerbtes Elternhaus in Nürnberg auf einem Erbbaugrundstück, gehören der Boden und das Gebäude rechtlich verschiedenen Eigentümern: Die Erben erwerben mit dem Erbfall nicht das Grundstück selbst, sondern das im eigenen Erbbaugrundbuch beim Amtsgericht Nürnberg eingetragene, zeitlich befristete Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Was gilt in Nürnberg im Einzelnen?
Zu den historischen kommunalen Erbbaurechtsgebern in Nürnberg zählen die Stadt Nürnberg selbst sowie die von der Stadtkämmerei verwalteten 68 rechtsfähigen Stiftungen (allen voran die traditionsreiche Heilig-Geist-Spital-Stiftung). Für das Stiftungsvermögen der Stadt Nürnberg sind zum Bilanzstichtag 31.12.2025 amtlich 34 ausgereichte Erbbaurechte dokumentiert.
Operativ werden sämtliche bestehenden Erbbaurechtsverträge der Stadt und ihrer Stiftungen zentral vom Liegenschaftsamt der Stadt Nürnberg (Abteilung Immobilienmanagement, Hallplatz 2) verwaltet; die vereinbarten Erbbauzinsen sind vertraglich wertgesichert (in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt). Eine wichtige kommunalpolitische Weichenstellung gilt für das Neugeschäft: Derzeit bestellt die Stadt Nürnberg keine neuen Erbbaurechte für Wohnbaugrundstücke.
Beim Erbfall geht ein bestehendes Erbbaurecht kraft Gesetzes (§ 1922 BGB i. V. m. § 11 Abs. 1 ErbbauRG) ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers auf die Erben über, und die Grundbuchberichtigung im Erbbaugrundbuch ist binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gerichtsgebührenfrei (KV 14110 Anm. 1 GNotKG). Wollen die Erben das Erbbaurecht jedoch verkaufen oder der Käufer es zur Kaufpreisfinanzierung mit einer Grundschuld belasten, ist nach §§ 5 bis 7 ErbbauRG regelmäßig die Zustimmung des Grundstückseigentümers (bei städtischen und Stiftungsflächen über das Liegenschaftsamt Nürnberg) erforderlich, auf deren Erteilung bei Bonität des Käufers und unverändertem Wohnzweck ein gesetzlicher Anspruch besteht (§ 7 Abs. 1 und 2 ErbbauRG).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Nürnberg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zuständige Stelle für Erbbaurechte der Stadt Nürnberg und der städtisch verwalteten Stiftungen | Stadt Nürnberg, Liegenschaftsamt, Abteilung Immobilienmanagement, Hallplatz 2, 90402 Nürnberg, Tel. 0911 231-5723, 0911 231-5731 und 0911 231-5735 | 2026-11 | Quelle |
| Aktuelle Vergabepolitik der Stadt Nürnberg für Wohnbaugrundstücke im Erbbaurecht und Wertsicherung | Die Stadt Nürnberg hat über Jahrzehnte Erbbaurechte an städtischen und stiftungseigenen Grundstücken eingeräumt; derzeit bestellt die Stadt keine neuen Erbbaurechte für Wohnbaugrundstücke; die vereinbarten Erbbauzinsen der Bestandsverträge sind wertgesichert | 2026-11 | Quelle |
| Anzahl der ausgereichten Erbbaurechte der von der Stadt Nürnberg verwalteten Stiftungen | 34 ausgereichte Erbbaurechte im Grundvermögen der 68 von der Stadtkämmerei verwalteten Stiftungen (neben Wohnimmobilien mit 454 Wohneinheiten, 5 Geschäftshäusern und 511 ha Wald; Buchwert des Sachanlagevermögens 78,3 Mio. € zum 31.12.2025) | 2026-09-22 | Quelle, S. 15 |
| Zustimmungserfordernis bei Verkauf und Grundschuldbelastung (§§ 5 bis 7 ErbbauRG) | Für die Veräußerung eines Erbbaurechts und dessen Belastung mit Hypotheken oder Grundschulden ist vertraglich regelmäßig die Zustimmung des Grundstückseigentümers vereinbart (§ 5 ErbbauRG); der Erbbauberechtigte hat nach § 7 Abs. 1 und 2 ErbbauRG einen Anspruch auf Zustimmung, wenn der Vertragszweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird, der Käufer zuverlässig ist und die Belastung mit den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vereinbar ist | 2026-11 | Quelle |
| Ausschluss des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach BauGB beim Verkauf eines Erbbaurechts | Beim Verkauf eines bestehenden Erbbaurechts besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24, 25 BauGB (§ 24 Abs. 2 BauGB; ein etwaiges vertragliches Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers richtet sich ausschließlich nach dem Erbbaurechtsvertrag und dem Erbbaugrundbuch) | 2026-11 | Quelle |
| Amtliche Wertermittlung für Erbbaurechte in Nürnberg | Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Nürnberg (Bauhof 5, Tel. 0911 231-7300) erstellt auf Antrag von Eigentümern, Erbbauberechtigten, Erben oder Pflichtteilsberechtigten amtliche Verkehrswertgutachten auch für Rechte an Grundstücken wie Erbbaurechte | 2026-11 | Quelle |
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- Kontaktformular / Website: Quelle, Quelle
- Quelle: Quelle S. 15 ### 3. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Nürnberg
- Quelle: Quelle
Was ist in Nürnberg anders als anderswo?
Keine Neuvergabe städtischer Wohnbau-Erbbaurechte in Nürnberg: Während viele andere deutsche Großstädte (etwa München, Köln oder Münster) Wohnbaugrundstücke vorrangig im Erbbaurecht vergeben, bestellt die Stadt Nürnberg derzeit keine neuen Erbbaurechte für Wohnbaugrundstücke (Quelle). Für Erben bedeutet dies, dass es in Nürnberg überwiegend um ältere Bestandsverträge aus den Jahrzehnten des Wiederaufbaus und der Stadterweiterung geht, deren Restlaufzeit beim Verkauf besonders genau geprüft werden muss.
Starke Rolle der historischen Nürnberger Stiftungen (34 Stiftungs-Erbbaurechte): Ein relevanter Teil der kommunal verwalteten Erbbaurechte in Nürnberg liegt nicht im allgemeinen Kämmereivermögen, sondern im Grundstockvermögen der 68 von der Stadtkämmerei verwalteten Stiftungen (Quelle). Während das Liegenschaftsamt am Hallplatz 2 erster Ansprechpartner für die laufende Verwaltung ist, muss bei einem gewünschten Ankauf des Erbbaugrundstücks oder einer Vertragsverlängerung die Stiftungsverwaltung der Stadtkämmerei zustimmen, die gesetzlich zum ungeschmälerten Erhalt des Stiftungsvermögens verpflichtet ist.
Wie gehen Sie in Nürnberg am besten vor?
- Im Erbbaugrundbuch Laufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte nachlesen.
- Den Erbbaurechtsgeber über den Erbfall informieren.
- Vor einem Verkauf klären, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss.
- Die Restlaufzeit bei der Wertermittlung berücksichtigen, sie beeinflusst den Preis stark.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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