Erbengemeinschaft
Geschwister auszahlen beim Elternhaus in Hamburg: Wie geht das?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Übernimmt eines von mehreren Geschwistern das geerbte Elternhaus oder die geerbte Eigentumswohnung in Hamburg und zahlt die weichenden Geschwister aus, erfolgt dies rechtlich entweder durch einen notariellen Erbauseinandersetzungs- bzw. Erbteilsübertragungsvertrag (§ 2042, § 2033 Abs. 1, § 311b Abs. 1 BGB) vor einem hauptberuflichen Hamburger Notar oder durch einverständliche Abschichtung mit Anwachsung.
Was gilt in Hamburg im Einzelnen?
Die Auszahlung (Gleichstellungsld) berechnet sich aus dem bereinigten Nettonachlasswert der Immobilie (Verkehrswert abzüglich übernommener Nachlassverbindlichkeiten wie Restdarlehen) multipliziert mit der Erbquote der weichenden Geschwister. Auf Basis der offiziellen Kaufpreise aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 beträgt die Auszahlung bei einem schuldenfreien freistehenden Einfamilienhaus im Hamburger Mittelwert von 927.000 Euro bei 2 Geschwistern (1/2-Anteil) 463.500,00 Euro und bei 3 Geschwistern (2/3-Anteil gesamt) 618.000,00 Euro (je 309.000,00 Euro an jedes der beiden weichenden Geschwister); beim Mittelwert aller Ein- und Zweifamilienhäuser von 759.000 Euro sind es 379.500,00 Euro (1/2-Anteil) bzw. 506.000,00 Euro (2/3-Anteil = je 253.000,00 Euro), und bei einer Eigentumswohnung im Hamburger Mittelwert von 515.000 Euro 257.500,00 Euro (1/2-Anteil) bzw. 343.333,33 Euro (2/3-Anteil = je 171.666,67 Euro).
Steuerlich genießt die Erbauseinandersetzung unter Miterben ein zentrales Privileg: Nach § 3 Nr. 3 Satz 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses vollständig von der Hamburger Grunderwerbsteuer (5,5 Prozent; zuständig: Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg, Stelle 35) befreit, was beim 927.000-Euro-Haus bereits bei zwei Geschwistern 25.492,50 Euro (bei drei Geschwistern 33.990,00 Euro) spart. Wird der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim zuständigen Hamburger Grundbuchamt eingereicht, ist zudem die Eigentumsumschreibung nach KV 14110 Anm. 1 GNotKG gebührenfrei (0,00 Euro).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Hamburg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Anspruch auf Erbauseinandersetzung unter Geschwistern (§ 2042 BGB) | Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen | 2026-11 | Quelle |
| Verfügung über den Miterbenanteil (§ 2033 Abs. 1 BGB) | Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen; der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB) | 2026-11 | Quelle |
| Grunderwerbsteuerbefreiung bei Nachlassteilung unter Miterben (§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG) | Vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer (0,00 Euro), solange der Grundstückserwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses erfolgt | 2026-11 | Quelle |
| Gestaltungsfalle Bruchteilsgemeinschaft vor späterem Geschwister-Kauf | Wird die Erbengemeinschaft erst in Bruchteilseigentum im Grundbuch umgewandelt und Jahre später ein Miteigentumsanteil unter Geschwistern verkauft, greift § 3 Nr. 3 GrEStG nicht mehr (5,5 % GrESt in Hamburg!) | 2026-11 | Quelle |
| Schenkungsteuer-Freibetrag und Steuerklasse unter Geschwistern bei Abfindung unter Verkehrswert | Steuerklasse II, persönlicher Freibetrag 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG), Eingangssteuersatz 15 Prozent bis 75.000 Euro, danach 20 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG) | 2026-11 | Quelle |
| Einkommensteuerliche Spekulationsfrist bei entgeltlicher Geschwister-Auszahlung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 3 EStG) | Steuerfrei, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren angeschafft hat oder sie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Fußstapfentheorie) | 2026-11 | Quelle |
| Referenzkaufpreise Einfamilienhäuser Hamburg | Freistehende EFH Mittelwert 927.000 Euro (Median 681.000 Euro); EFH/ZFH gesamt Mittelwert 759.000 Euro (Median 565.000 Euro); Basiswert 5.355 Euro/m² (140 m² = 749.700 Euro); Bj. 1960 bis 1979 mittlere Lage 4.540 Euro/m² (140 m² = 635.600 Euro) | 2026-04 | Quelle, S. 18, |
| Referenzkaufpreise Eigentumswohnungen Hamburg | Bestands-ETW ohne Neubau im Mittel 5.808 Euro/m² (76 m² = 441.408 Euro); alle ETW inkl. Neubau im Mittel 6.345 Euro/m² und 515.000 Euro Gesamtkaufpreis (76 m²); Standardwohnung Altbau 80 m² mittlere Lage 441.000 Euro | 2026-04 | Quelle, S. 41 |
| Auszahlungsbeträge beim freistehenden Hamburger EFH im Mittelwert (927.000 Euro, schuldenfrei) | Bei 2 Geschwistern (1/2-Anteil): 463.500,00 Euro; bei 3 Geschwistern (2/3-Anteil): 618.000,00 Euro (je 309.000,00 Euro); bei 4 Geschwistern (3/4-Anteil): 695.250,00 Euro (je 231.750,00 Euro) | 2026-04 | Quelle, S. 18 |
| Auszahlungsbeträge beim Hamburger EFH/ZFH-Mittelwert (759.000 Euro) und ETW-Mittelwert (515.000 Euro) | Bei 759.000 Euro: 1/2 = 379.500,00 Euro, 2/3 = 506.000,00 Euro (je 253.000,00 Euro), 3/4 = 569.250,00 Euro (je 189.750,00 Euro); bei 515.000 Euro: 1/2 = 257.500,00 Euro, 2/3 = 343.333,33 Euro (je 171.666,67 Euro), 3/4 = 386.250,00 Euro (je 128.750,00 Euro) | 2026-04 | Quelle, S. 18 |
| Gebühr für ein neutrales Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses Hamburg (GebOVerm 2026) | 6.000,00 Euro Grundbetrag netto (7.140,00 Euro brutto) zzgl. 0,20 % netto (0,238 % brutto) des vorläufigen Verfahrenswertes (bei 927.000 Euro = 9.346,26 Euro brutto; bei 759.000 Euro = 8.946,42 Euro brutto; bei 515.000 Euro = 8.365,70 Euro brutto) | 2026-01-01 | Quelle, S. 7 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Hamburg zuständig?
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV) Adresse: Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg Telefon / E-Mail: 040 42826-6000 (Montag bis Freitag 9 bis 12 Uhr), E-Mail gutachterausschuss@gv.hamburg.de URL & Quelle: Quelle, S. 2
Wie gehen Sie in Hamburg am besten vor?
- Eine Wertspanne einholen, der alle Geschwister vertrauen.
- Die Auszahlung nach Erbquoten berechnen und die Finanzierung klären.
- Die Erbauseinandersetzung notariell beurkunden lassen.
- Die Auseinandersetzung unter Miterben ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Warum sollten Geschwister in Hamburg die Erbengemeinschaft im Grundbuch nicht vorschnell in Bruchteilseigentum (z. B. je 1/2 Miteigentum) umwandeln?
Weil mit der Eintragung von Bruchteilseigentum im Grundbuch die Erbengemeinschaft am Grundstück beendet ist. Verkauft ein Geschwisterkind seinen 1/2-Miteigentumsanteil erst Jahre später an das andere Geschwisterkind, greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG nicht mehr und das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg (Stelle 35) setzt 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis fest.
Fällt in Hamburg Grunderwerbsteuer (5,5 Prozent) an, wenn ich meine Geschwister auszahle, um das geerbte Elternhaus allein zu übernehmen?
Nein, solange das Grundstück noch zur ungeteilten Erbengemeinschaft gehört und im Rahmen der Nachlassteilung auf einen Miterben übertragen wird, ist der Erwerb nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit (Quelle).
Wie viel muss ich meinen Geschwistern bei einem durchschnittlichen freistehenden Einfamilienhaus in Hamburg (927.000 Euro) oder einer Eigentumswohnung (515.000 Euro) auszahlen?
Ist die Immobilie schuldenfrei, beträgt die Auszahlung beim freistehenden Einfamilienhaus im Hamburger Mittelwert von 927.000 Euro bei zwei Kindern (1/2-Anteil) 463.500,00 Euro und bei drei Kindern (2/3-Anteil gesamt) 618.000,00 Euro (je 309.000,00 Euro). Bei einer Eigentumswohnung im Mittelwert von 515.000 Euro sind es 257.500,00 Euro bei zwei Kindern bzw. 343.333,33 Euro (je 171.666,67 Euro) bei drei Kindern.
Was passiert steuerlich, wenn meine Schwester oder mein Bruder mir den Hausanteil in Hamburg deutlich unter dem Marktwert überlässt?
Überlässt ein Geschwisterkind seinen Erbanteil bewusst unter dem tatsächlichen Verkehrswert (gemischte Schenkung), unterliegt der unentgeltliche Teil beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg (Stelle 36) der Schenkungsteuer in Steuerklasse II, in der unter Geschwistern nur ein Freibetrag von 20.000 Euro gilt und darüber hinaus sofort 15 bis 20 Prozent Schenkungsteuer anfallen (Quelle).
Müssen die ausgezahlten Geschwister auf die Abfindung Einkommensteuer (Spekulationssteuer) zahlen?
Nein, sofern die verstorbenen Eltern das Hamburger Haus bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft hatten oder die Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 3 EStG); nur wenn die Eltern die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre angeschafft hatten und sie vermietet war, ist ein anteiliger Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig (Quelle).