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Elternhaus in Dortmund vermieten: Was ist zu beachten?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Für die Vermietung einer geerbten Immobilie in Dortmund bildet der qualifizierte Mietspiegel Dortmund 2025/2026 (gültig vom 01.01.2025 bis 31.12.2026, Datenstand Mai 2024) die maßgebliche Orientierungsgrundlage nach § 558d BGB. Über die gesamte Fortschreibungsstichprobe von 2.443 Wohnungen beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete 7,26 € je m² monatlich (normiert 7,23 € je m²).
Was gilt in Dortmund im Einzelnen?
In der Mietspiegeltabelle (bezogen auf 60,01 bis 80,00 m² Wohnfläche) reichen die arithmetischen Mittelwerte je nach Baujahresklasse von 5,73 € je m² (Baujahre 1910 bis 1934, Spanne 4,61 bis 6,83 € je m²) über 6,29 € je m² (1935 bis 1959), 6,30 € je m² (1960 bis 1969) und 6,83 € je m² (1995 bis 2009) bis 10,19 € je m² für neuere Bestandswohnungen der Baujahre 2015 bis 2019 (Spanne 8,10 bis 12,67 € je m²). Hinzu kommen lageabhängige Wohnumfeld-Zuschläge in sechs von sieben Dortmunder Mietspiegelgebieten bis zu +0,91 € je m² in der Innenstadt-Mitte, +0,65 € je m² in Dortmund-Süd und +0,64 € je m² in Hörde sowie Merkmalszuschläge wie +0,44 € je m² für einen Garten zur alleinigen Nutzung.
Da der Mietspiegel unmittelbar nur für Wohnungen von 20 bis 145 m² in Mehrfamilienhäusern gilt, liefert für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ergänzend der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Dortmund amtliche Vergleichswerte: Freistehende Einfamilienhäuser erzielen im Schnitt 7,91 € je m² Nettokaltmiete (Liegenschaftszinssatz 1,4 Prozent), Zweifamilienhäuser 7,49 € je m² (1,7 Prozent) und Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften 7,43 € je m² (1,6 Prozent). Rechtlich unterliegt Dortmund als laufende Nr. 11 der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) seit dem 01.03.2025 allen drei landesrechtlichen Mieterschutzinstrumenten: der Mietpreisbremse nach § 556d BGB (Neuvermietungsmiete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gültig bis 31.12.2029), der abgesenkten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB (Mieterhöhungen im Bestand maximal 15 Prozent in drei Jahren, gültig bis 28.02.2030) sowie der verlängerten Kündigungssperrfrist von 8 Jahren nach Wohnungsumwandlung und Veräußerung (§ 577a BGB).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Dortmund?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Art und Rechtscharakter des Dortmunder Mietspiegels | Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 und 2 BGB (Fortschreibung des Mietspiegels 2023/2024 auf Basis einer repräsentativen Befragung, Datenstand Mai 2024, wissenschaftlich begleitet durch InWIS Forschung und Beratung GmbH) | 2025-01-01 | Quelle, S. 1 |
| Gültigkeitszeitraum des Mietspiegels Dortmund 2025/2026 | 01.01.2025 bis 31.12.2026 (veröffentlicht im Amtsblatt der Stadt Dortmund Nr. 53 vom 20.12.2024) | 2025-01-01 | Quelle, S. 6 |
| Gesamtdurchschnitt der Nettokaltmiete in Dortmund | 7,26 € je m² monatlich in der Fortschreibungsstichprobe 2024 über 2.443 Wohnungen (normiert auf die Struktur von 2022: 7,23 € je m²; 2022: 6,89 € je m²) | 2025-01-01 | Quelle, S. 13 |
| Sachlicher Anwendungsbereich des Mietspiegels (Mehrfamilienhäuser vs. Ein- und Zweifamilienhäuser) | Unmittelbar anwendbar für nicht preisgebundene Wohnungen von 20,00 bis 145,00 m² in Gebäuden ab 3 Wohnungen bis Baujahr 2019; für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen unter 20 m² oder über 145 m² enthält die Tabelle keine direkten Vergleichsmieten, dient jedoch als Orientierung | 2025-01-01 | Quelle, S. 1 |
| Zu- und Abschläge für Ausstattung, Garten, Barrierefreiheit und energetische Modernisierung | Garten zur alleinigen Nutzung: +0,44 € je m²; zweites Bad mit WC: +0,29 €; Gäste-WC: +0,22 €; Bad mit Dusche: +0,16 €; Parkett/Hobeldielen: +0,54 €; barrierearme Erstellung/Modernisierung: +0,43 €; höherwertige Wärmeschutzverglasung (U-Wert <= 1,0): +0,42 €; elektrische Rollläden: +0,34 €; Heizungserneuerung ab 2009 (Vor-1980-Bau): +0,34 €; Wärmedämmung Außenwand/Dach/Kellerdecke ab 2015: +0,30 € (1995 bis 2014: +0,15 €) | 2025-01-01 | Quelle, S. 4 |
| Zuschläge nach den 7 Dortmunder Wohnumfeld-Gebieten | Gebiet 1 Innenstadt-Mitte: +0,91 € je m²; Gebiet 6 Dortmund-Süd: +0,65 € je m²; Gebiet 7 Hörde: +0,64 € je m²; Gebiet 5 Dortmund-Ost: +0,28 € je m²; Gebiet 2 Innenstadt-Nord: +0,09 € je m²; Gebiet 4 Dortmund-Nord: +0,04 € je m²; Gebiet 3 Dortmund-West: 0,00 € je m² | 2025-01-01 | Quelle, S. 6 |
| Übliche Dortmunder Betriebskostensätze laut Mietspiegel | Entwässerung: 0,41 € je m²/Monat; Straßenreinigung: 0,05 € je m²/Monat; Müllabfuhr: 0,31 € je m²/Monat; Sach- und Haftpflichtversicherungen: 0,42 € je m²/Monat (Summe dieser vier Positionen: 1,19 € je m²/Monat ohne Grundsteuer, Heizung, Wasser und Hauswart) | 2025-01-01 | Quelle, S. 2 |
| Einstufung Dortmunds als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt in NRW | Dortmund ist als laufende Nr. 11 in der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28.01.2025 (in Kraft seit 01.03.2025, geändert am 28.10.2025) unter den 57 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen aufgeführt | 2025-11-07 | Quelle, S. 1 |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (§ 556d BGB i. V. m. MietSchVO NRW) | In Dortmund in Kraft vom 01.03.2025 bis 31.12.2029 (§ 1 Abs. 1 und § 3 Abs. 2 Satz 1 MietSchVO NRW): Bei Neu- und Wiedervermietung darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (Ausnahmen nach §§ 556e, 556f BGB für Neubauten ab 01.10.2014, umfassende Modernisierung oder höhere Vormiete) | 2025-11-07 | Quelle |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand (§ 558 Abs. 3 BGB i. V. m. MietSchVO NRW) | In Dortmund auf 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren abgesenkt (statt regulär 20 Prozent), gültig vom 01.03.2025 bis 28.02.2030 (§ 1 Abs. 2 Satz 1 und § 3 Abs. 2 Satz 2 MietSchVO NRW) | 2025-11-07 | Quelle |
| Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung (§ 577a BGB i. V. m. MietSchVO NRW) | In Dortmund auf 8 Jahre ab Veräußerung verlängert (statt regulär 3 Jahren) für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach Umwandlung in Wohnungseigentum, gültig bis 28.02.2030 (§ 1 Abs. 2 Satz 2 MietSchVO NRW) | 2025-11-07 | Quelle |
| Eigentümerverband vor Ort: Haus & Grund Dortmund e.V. (Kontakt) | Haus & Grund Dortmund - Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V., Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund (Postfach 101963, 44019 Dortmund), Telefon 0231 9583-0, Fax 0231 9583-95, E-Mail info@hausundgrund-dortmund.de | 2026-10 | Quelle |
| Mitgliedsbeiträge bei Haus & Grund Dortmund e.V. | Jahresbeitrag für 1 Objekt (EFH, MFH, Gewerbe oder ETW): 96,00 €; jedes weitere Objekt: +20,00 € jährlich; ab 11 Objekten oder für Wohnungseigentümergemeinschaften: 296,00 € jährlich; einmalige Aufnahmegebühr: 50,00 € | 2026-11-01 | Quelle, S. 1 |
| Mieterverein vor Ort: Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. (Kontakt und Beiträge) | Kampstraße 4, 44137 Dortmund, Telefon 0231 557656-0, E-Mail info@mieterverein-dortmund.de; Mitgliedsbeitrag 9,00 € monatlich (108,00 € jährlich, Sozialbeitrag 6,00 € monatlich / 72,00 € jährlich), Aufnahmegebühr 25,00 €, optionale Mietrechtsschutzversicherung 2,00 € monatlich (24,00 € jährlich) | 2026-11-01 | Quelle |
| Weiterer Mieterverband und städtische Mietspiegelstelle in Dortmund | DMB Mieterbund Dortmund e.V. - Mieterschutzverein -, Prinzenstraße 7, 44135 Dortmund; Herausgeberin des Mietspiegels: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Südwall 2-4, 44137 Dortmund | 2025-01-01 | Quelle, S. 1 |
Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Dortmund, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.
Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Dortmund zuständig?
- DMB Mieterbund Dortmund e.V. - Mieterschutzverein -: Adresse: Prinzenstraße 7, 44135 Dortmund Quelle: Quelle (S. 1)
Was ist in Dortmund anders als anderswo?
Aufnahme Dortmunds in die Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025): Anders als viele andere Ruhrgebietsstädte ist Dortmund in der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung NRW (laufende Nr. 11) ausdrücklich als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Für Erben, die ein Elternhaus oder eine geerbte Eigentumswohnung in Dortmund neu vermieten oder eine bestehende Miete anpassen möchten, gelten daher zwingend die Mietpreisbremse (+10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete bis 31.12.2029), die abgesenkte Kappungsgrenze (15 Prozent in drei Jahren bis 28.02.2030) und die achtjährige Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung (Quelle).
Sieben Wohnumfeld-Gebiete mit deutlichem Süd-/Mitte-Aufschlag: Statt einer einfachen Straßenliste nach gut/mittel/einfach arbeitet der Dortmunder Mietspiegel mit sieben statistisch abgegrenzten Wohnumfeld-Gebieten: Während in Dortmund-West (Gebiet 3) 0,00 € und in Dortmund-Nord (Gebiet 4) +0,04 € je m² angesetzt werden, erhöhen sich die Tabellenwerte in Hörde (Gebiet 7) um +0,64 € je m², in Dortmund-Süd (Gebiet 6) um +0,65 € je m² und in der Innenstadt-Mitte (Gebiet 1) um +0,91 € je m² (Quelle).
Wie gehen Sie in Dortmund am besten vor?
- Die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel ermitteln.
- Prüfen, ob Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze gelten.
- In der Erbengemeinschaft klären, wer Verträge schließt und wer sich um das Haus kümmert.
- Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben, Kosten der Vermietung absetzen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Gilt in Dortmund die Mietpreisbremse bei Neuvermietung?
Ja, Dortmund ist unter Nr. 11 der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) aufgeführt; bis zum 31.12.2029 darf die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten (Quelle).
Um wie viel Prozent darf die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis in Dortmund erhöht werden?
Wegen der Einstufung Dortmunds in der Mieterschutzverordnung NRW gilt bis zum 28.02.2030 die abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB von maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Quelle).
Welcher Mietspiegel-Zuschlag gilt für einen eigenen Garten und für die Wohnlage im Dortmunder Süden?
Ein Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei erhöht die Vergleichsmiete um +0,44 € je m², die Lage im Gebiet 6 (Dortmund-Süd) um +0,65 € je m² und im Gebiet 7 (Hörde) um +0,64 € je m² (Quelle).
Nach welchem Baujahr richtet sich die Mietspiegel-Einordnung, wenn das Elternhaus später kernsaniert wurde?
Maßgeblich ist laut Punkt 3.1 des Dortmunder Mietspiegels stets das ursprüngliche Jahr der Fertigstellung (oder des Wiederaufbaus nach dem Krieg), nicht das Modernisierungsjahr; durchgeführte Modernisierungen vor 1980 errichteter Gebäude werden über die Zuschläge in Punkt 5.6 abgebildet (Quelle).
Wo erhalten private Vermieter einer geerbten Immobilie in Dortmund rechtliche Beratung und Vertragsmuster?
Bei Haus & Grund Dortmund e.V. in der Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund (Telefon 0231 9583-0); der Jahresbeitrag für ein Objekt beträgt 96,00 € zuzüglich 50,00 € einmaliger Aufnahmegebühr (Quelle).