Entscheidung
Elternhaus in Dortmund: verkaufen, vermieten oder behalten?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Wer in Dortmund vor der Entscheidung steht, ein geerbtes Einfamilienhaus zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen, kann auf konsistente amtliche Vergleichsdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund (Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025) und des qualifizierten Dortmunder Mietspiegels 2025/2026 zurückgreifen.
Was gilt in Dortmund im Einzelnen?
Ein exemplarisch betrachtetes freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche erzielt auf Basis des stadtweiten Durchschnittspreises über alle 88 ausgewerteten freistehenden Einfamilienhäuser einen rechnerischen Verkaufserlös von rund 485.940 €; für ein typisches unterkellertes Bestandshaus der Baujahre 1950 bis 1974 in mittlerer oder guter Wohnlage ergibt sich für 140 m² ein Verkaufswert von 408.800 €. Dem steht bei einer Vermietung des 140-m²-Hauses auf Basis der vom Gutachterausschuss für vermietete freistehende Einfamilienhäuser ermittelten Durchschnittsmiete von 7,91 € je m² eine Jahresrohertragsmiete (Nettokaltmiete) von 13.288,80 € (1.107,40 € monatlich) bzw. auf Basis des Mietspiegel-Gesamtmittelwerts von 7,26 € je m² von 12.196,80 € jährlich (1.016,40 € monatlich) gegenüber.
Daraus resultiert in Dortmund eine Bruttomietrendite vor Bewirtschaftungskosten von lediglich 2,51 bis 2,73 Prozent (bezogen auf 485.940 €) bzw. 2,98 bis 3,25 Prozent (bezogen auf 408.800 €) und ein Kaufpreisfaktor von 30,8 bis 39,8 Jahresnettokaltmieten. Nach Abzug der laufenden Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Mietausfallwagniskosten bestätigt dies der amtliche Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses Dortmund, der für freistehende Einfamilienhäuser im Mittel bei nur 1,4 Prozent (Spanne 0,6 bis 2,3 Prozent) und für Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften bei 1,6 Prozent liegt.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Dortmund?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Durchschnittlicher Kaufpreis freistehende Einfamilienhäuser in Dortmund (Gesamtschnitt und Baujahre 1950 bis 1974) | Über alle 88 ausgewerteten freistehenden Einfamilienhäuser: Ø 3.471 € je m² bei Ø 148 m² Wohnfläche (rund 513.708 €; für 140 m² rechnerisch 485.940 €); für unterkellerte Bestandshäuser der Baujahre 1950 bis 1974 (350 bis 800 m² Grundstück, mittlere/gute Lage): Ø 2.920 € je m² bzw. 440.000 € bei 147 m² Wohnfläche (für 140 m² rechnerisch 408.800 €) | 2025-12-31 | Quelle, S. 40 |
| Durchschnittlicher Kaufpreis Reihenendhäuser, Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser (Baujahre 1950 bis 1974) | Reihenendhäuser und Doppelhaushälften (250 bis 500 m² Grundstück, Baujahre 1950 bis 1974): Ø 2.900 € je m² bzw. 301.000 € bei 104 m² Wohnfläche (über alle 181 Kauffälle 2025: Ø 3.040 € je m² bei 116 m²); Reihenmittelhäuser (150 bis 300 m² Grundstück, 1950 bis 1974): Ø 2.550 € je m² bzw. 256.000 € bei 100 m² Wohnfläche | 2025-12-31 | Quelle, S. 40 |
| Durchschnittlicher Kaufpreis Eigentumswohnungen im Bestand | Selbstgenutztes Wohnungseigentum (371 Kauffälle): Ø 2.379 € je m² bei Ø 78 m² Wohnfläche (rund 185.562 €); vermietetes Wohnungseigentum (156 Kauffälle): Ø 2.131 € je m² bei Ø 60 m² (rund 127.860 €); Median 40 bis 110 m² Baujahre 1946 bis 1975: 2.090 € je m² | 2025-12-31 | Quelle, S. 56 |
| Durchschnittliche Nettokaltmiete laut qualifiziertem Mietspiegel Dortmund 2025/2026 | 7,26 € je m² monatlich über alle 2.443 Wohnungen der Fortschreibungsstichprobe (normiert 7,23 € je m²); Tabellenmittelwerte nach Baujahresklasse von 5,73 € je m² (1910 bis 1934) über 6,29 € je m² (1935 bis 1959) und 6,30 € je m² (1960 bis 1969) bis 10,19 € je m² (2015 bis 2019) | 2025-01-01 | Quelle, S. 13 |
| Grundsteuer-Hebesatz B in Dortmund ab 2026 (laufende Eigentümerlast) | Einheitlich 800 Prozent für Wohn- und Nichtwohngrundstücke ab dem 01.01.2026 gemäß Ratsbeschluss vom 18.12.2025 (2025: 625 Prozent für Wohngrundstücke) | 2026-01-01 | Quelle |
| Mietrechtliche Begrenzungen bei Vermietung in Dortmund | Mietpreisbremse nach § 556d BGB (maximal +10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Wiedervermietung bis 31.12.2029) und abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB (maximal +15 Prozent Mieterhöhung in 3 Jahren bis 28.02.2030) gemäß § 1 i. V. m. Anlage Nr. 11 MietSchVO NRW | 2025-11-07 | Quelle |
| Preisabschlag vermieteter gegenüber bezugsfreien Eigentumswohnungen in Dortmund | Vermietete Eigentumswohnungen erzielten 2025 im Schnitt 2.131 € je m² gegenüber 2.379 € je m² bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen (rechnerischer Preisabstand rund -10,4 Prozent je m² bei kleinerer Durchschnittsfläche von 60 m² gegenüber 78 m²) | 2025-12-31 | Quelle, S. 56 |
| Gebühr für ein amtliches Verkehrswertgutachten zur Entscheidungsfindung | Bei 408.800 € Verkehrswert: 2.217,60 € netto (2.638,94 € brutto inkl. 19 Prozent USt); bei 440.000 € Verkehrswert: 2.280,00 € netto (2.713,20 € brutto); bei 485.940 € Verkehrswert: 2.371,88 € netto (2.822,54 € brutto) nach Tarifstelle 5.1.1 VermWertKostO NRW | 2026-02 | Quelle, S. 94 |
| Kostenfreie Ersteinschätzung über den Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) und Mietspiegelrechner | Vor Beauftragung eines Gutachtens können Erben den Verkaufswert kostenfrei im Immobilien-Preis-Kalkulator unter boris.nrw.de und die ortsübliche Vergleichsmiete kostenfrei im Online-Mietspiegel unter dortmund.de/mietspiegel berechnen | 2026-02 | Quelle, S. 54 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWas ist in Dortmund anders als anderswo?
Niedriger Liegenschaftszinssatz bei Einfamilienhäusern (1,4 Prozent): Der Gutachterausschuss Dortmund weist in Tabelle 5.5a des Grundstücksmarktberichts 2026 nach, dass freistehende Einfamilienhäuser in Dortmund nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und bezogen auf den Boden- und Gebäudewert im Mittel nur eine Nettoverzinsung (Liegenschaftszinssatz) von 1,4 Prozent (Spanne 0,6 bis 2,3 Prozent) erwirtschaften. Rein wirtschaftlich ist die dauerhafte Vermietung eines geerbten Einfamilienhauses in Dortmund daher fast immer ertragsschwächer als ein Verkauf, sofern keine besondere Wertsteigerungserwartung oder spätere Eigennutzung durch Kinder/Enkel im Vordergrund steht (Quelle).
Hoher Preisabschlag bei unsanierten Energieeffizienzklassen G und H: Erstmals hat der Gutachterausschuss Dortmund für den Zeitraum 07/2023 bis 12/2025 die tatsächlichen Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern nach Energieeffizienzklassen ausgewertet: Während Häuser der Klasse D (Median-Baujahr 1966) im Schnitt 2.990 € je m² erzielen, sinkt der Durchschnittspreis in Klasse G (Median-Baujahr 1957) auf 2.390 € je m² (-20,1 Prozent gegenüber Klasse D) und in Klasse H (Median-Baujahr 1954) auf 2.240 € je m² (-25,1 Prozent gegenüber Klasse D). Vor einer Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung ist der energetische Zustand des Elternhauses in Dortmund damit die wichtigste Wertvariable (Quelle).
Wie gehen Sie in Dortmund am besten vor?
- Die Lage der Familie klären: Wer will das Haus, wer braucht Geld, wer kann sich kümmern?
- Eine Wertspanne als gemeinsame Grundlage für alle Erben einholen.
- Miete und Kosten gegenüberstellen, wenn Vermieten in Frage kommt.
- Steuern prüfen, etwa die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG).
- In Ihrem Tempo entscheiden, Sie müssen das nicht in den ersten Wochen tun.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Wie viele Jahre müsste man ein typisches geerbtes Einfamilienhaus in Dortmund vermieten, um den Verkaufspreis über die Kaltmiete einzuspielen?
Je nach angesetztem Hauswert (408.800 € für Baujahre 1950 bis 1974 bzw. 485.940 € im Gesamtschnitt für 140 m²) und Miethöhe (12.196,80 € bis 13.288,80 € Jahresnettokaltmiete) liegt der Brutto-Kaufpreisfaktor zwischen 30,8 und 39,8 Jahren vor Steuern und Instandhaltung (Quelle).
Wie hoch ist die reale Nettoverzinsung (Liegenschaftszinssatz) eines Einfamilienhauses in Dortmund?
Der Gutachterausschuss Dortmund ermittelt für freistehende Einfamilienhäuser im Berichtsjahr 2025 einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz von 1,4 Prozent (Spanne 0,6 bis 2,3 Prozent) und für Reihen-/Doppelhäuser von 1,6 Prozent (Quelle).
Mindert eine Neuvermietung vor dem Verkauf den späteren Verkaufspreis einer geerbten Wohnung in Dortmund?
Ja, im Dortmunder Grundstücksmarktbericht 2026 lag der Durchschnittspreis vermieteter Eigentumswohnungen mit 2.131 € je m² um rund 10,4 Prozent unter dem Durchschnittspreis selbstgenutzter (bezugsfreier) Eigentumswohnungen von 2.379 € je m² (Quelle).
Wie stark wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse (G oder H) beim Verkauf des Elternhauses in Dortmund aus?
Ein- und Zweifamilienhäuser der Effizienzklassen G (Ø 2.390 € je m²) und H (Ø 2.240 € je m²) erzielten in Dortmund rund 20 bis 25 Prozent niedrigere Quadratmeterpreise als Häuser der mittleren Effizienzklasse D mit 2.990 € je m² (Quelle).