Vermieten
Elternhaus in Stuttgart vermieten: Was ist zu beachten?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Für die Vermietung eines geerbten Elternhauses oder einer geerbten Wohnung in Stuttgart gilt vom 01.01.2025 bis zum 31.12.2026 der am 06.12.2024 vom Gemeinderat als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannte Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026. Er wurde als Regressionsmietspiegel auf Basis von 4.745 mietspiegelrelevanten Mietverhältnissen (Stichtag April 2024) erstellt.
Was gilt in Stuttgart im Einzelnen?
Über alle untersuchten Mietwohnungen lag der Mittelwert der Nettokaltmiete bei 11,15 Euro je m² und der Median bei 10,68 Euro je m² (Standardabweichung 3,22 Euro je m²). Ausdrücklich ist der Stuttgarter Mietspiegel auch auf Einfamilienhäuser, Maisonette- und Penthousewohnungen anwendbar.
In der Grundwerttabelle liegt der Basiswert für große Wohnflächen ab 115 m² (typisch für ein Elternhaus mit 140 m²) in den Baujahresklassen bis 1914, 1915 bis 1984 sowie 2007 bis April 2024 bei 8,96 Euro je m² und in der Baujahresklasse 1985 bis 2006 bei 9,56 Euro je m², zuzüglich Lagezuschlägen von 0,00 Euro je m² (Neckar, Nord 1, Filder 1) bis +1,36 Euro je m² (Mitte 3) und Ausstattungszuschlägen (Spannenbreite -1,80 Euro bis +1,77 Euro je m²). Da Stuttgart nach der Mieterschutzverordnung Baden-Württemberg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, gelten bei Neuvermietung die Mietpreisbremse (maximal ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent), bei bestehenden Mietverhältnissen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren und nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine verlängerte Kündigungssperrfrist von 5 Jahren.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Stuttgart?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Geltungsdauer und Status des Stuttgarter Mietspiegels 2025/2026 | Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig vom 01.01.2025 bis 31.12.2026 (anerkannt durch Gemeinderatsbeschluss vom 06.12.2024, Erhebungsmonat April 2024) | 2024-12-06 | Quelle, S. 4 |
| Anwendbarkeit des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser | Ausdrücklich auch für Einfamilienhäuser, Maisonette- und Penthousewohnungen, Appartements sowie möblierten Wohnraum anwendbar | 2024-12-06 | Quelle, S. 4 |
| Gesamtmittelwert und Median der Nettokaltmiete in der Mietspiegelstichprobe (N = 4.745) | Mittelwert: 11,15 € je m², Median: 10,68 € je m², Standardabweichung: +/- 3,22 € je m² | 2024-12-06 | Quelle, S. 11 |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (§ 556d BGB) | Gilt im gesamten Stadtgebiet Stuttgart; Neuvertragsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (Ausnahmen: Neubau nach dem 01.10.2014, Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, höhere zulässige Vormiete) | 2024-12-06 | Quelle, S. 4 |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand (§ 558 Abs. 3 BGB) | Abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | 2024-12-06 | Quelle, S. 5 |
| Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und Mietwucher (§ 291 StGB) | Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent; Straftat nach § 291 StGB ab mehr als 50 Prozent Überschreitung | 2024-12-06 | Quelle, S. 4 |
| Schutzgebühr für gedruckten Mietspiegel und kostenfreie Online-Services | PDF-Download, Online-Mietspiegelrechner und digitaler Kartenviewer kostenfrei unter https://www.stuttgart.de/mietspiegel; gedruckte Broschüre gegen 7,00 € Schutzgebühr erhältlich | 2024-12-06 | Quelle, S. 3 |
| Städtische Beratungsstelle zum Mietspiegel und zu Mietpreisangelegenheiten | Amt für Stadtplanung und Wohnen, Dienststelle Hospitalstraße 8, 70174 Stuttgart, Telefon 0711 216-91381 und 0711 216-91377, E-Mail mietpreis@stuttgart.de | 2024-12-06 | Quelle, S. 10 |
| Eigentümerverband Haus & Grund Stuttgart (Kontakt und Beiträge) | Haus & Grund Stuttgart, Gerokstraße 3, 70188 Stuttgart, Tel. 0711 21048-0, E-Mail verein@hausundgrund-stuttgart.de; Aufnahmegebühr 40 €, Jahresbeitrag 66 € (1 ETW) bzw. 84 € (Gebäude bis 3 Einheiten) | 2024-12-06 | Quelle, S. 10 |
| Mieterverband DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung e. V. (Kontakt und Beiträge) | DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung e. V., Moserstraße 5, 70182 Stuttgart, Tel. 0711 21016-0, E-Mail info@mieterverein-stuttgart.de; Jahresbeitrag 108 € im 1. Jahr, ab dem 2. Jahr 96 € (Mindestmitgliedschaft 2 Jahre) | 2026-11-01 | Quelle |
| Anteil der Mietwohnungen am Stuttgarter Wohnungsbestand (Zensus 2022) | Über 212.000 vermietete Wohnungen (Grundgesamtheit der Mieterhaushalte im Melderegister: 213.429 Haushalte; Eigentümerquote 31,2 Prozent) | 2024-12-06 | Quelle, S. 9 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWas ist in Stuttgart anders als anderswo?
Unmittelbare Geltung des Stuttgarter Mietspiegels auch für Einfamilienhäuser: Während viele deutsche Großstädte Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Anwendungsbereich ihres Mietspiegels ausklammern, gilt der qualifizierte Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026 laut Seite 4 der amtlichen Broschüre ausdrücklich auch für Einfamilienhäuser, Maisonette- und Penthousewohnungen. Damit greift auch bei der Neuvermietung eines geerbten Einfamilienhauses die Mietpreisbremse (ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel plus maximal 10 Prozent), sofern keine gesetzliche Ausnahme wie eine vorangehende umfassende Modernisierung vorliegt (Quelle).
Stuttgarter Regressionsmodell mit nur einer Baujahres-Prämie (1985 bis 2006): Im statistischen Regressionsmodell des Mietspiegels 2025/2026 weisen die Baujahresklassen bis 1914, 1915 bis 1984 und 2007 bis April 2024 denselben Grundwert auf (ab 115 m² Wohnfläche 8,96 Euro je m²), während ausschließlich die Baujahresklasse 1985 bis 2006 einen Grundwertzuschlag von +0,60 Euro je m² erhält (ab 115 m² Wohnfläche 9,56 Euro je m²). Neuere oder sanierte Gebäude ab Baujahr 2007 bzw. 2013 erzielen ihre höhere Vergleichsmiete über die expliziten Erneuerungs- und Ausstattungszuschläge auf Seite 7 und 8 (z. B. Heizung seit 2007 +0,17 Euro, Bad seit 2013 +0,27 Euro, Boden/Trittschall seit 2013 +0,27 Euro, Energieausweis A+/A/B +0,25 Euro, Fußbodenheizung +0,77 Euro, elektrische Rollläden +0,55 Euro, Dreifachverglasung +0,31 Euro) (Quelle).
Wie gehen Sie in Stuttgart am besten vor?
- Die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel ermitteln.
- Prüfen, ob Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze gelten.
- In der Erbengemeinschaft klären, wer Verträge schließt und wer sich um das Haus kümmert.
- Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben, Kosten der Vermietung absetzen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Gilt der Stuttgarter Mietspiegel auch dann, wenn ich ein ganzes geerbtes Einfamilienhaus vermiete?
Beantwortet durch Fakt 29-02: Ja, im Gegensatz zu vielen anderen Städten ist der qualifizierte Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026 ausdrücklich auch auf Einfamilienhäuser, Maisonette- und Penthousewohnungen anwendbar (Quelle).
Wie hoch darf ich die Miete bei einer Neuvermietung des geerbten Elternhauses in Stuttgart maximal ansetzen?
Beantwortet durch Fakt 29-11: Wegen der in Stuttgart geltenden Mietpreisbremse darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, sofern keine Ausnahme (Neubau nach dem 01.10.2014, Erstvermietung nach umfassender Modernisierung oder höhere zulässige Vormiete) greift (Quelle).
Wann liegt in Stuttgart eine „neubaugleiche Modernisierung“ vor, mit der ein älteres Elternhaus in eine jüngere Baualtersklasse eingestuft wird?
Beantwortet durch Fakt 29-10: Wenn wesentliche Bereiche (Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektrik, Wärmedämmung) kernsaniert wurden und die Baukosten mindestens zwei Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreichen, etwa bei Abschluss 2022/2023 mindestens 1.990 Euro je m² Wohnfläche (Quelle).
Um wie viel Prozent darf ich die Miete erhöhen, wenn das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung bereits vermietet ist?
Beantwortet durch Fakt 29-12: Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der baden-württembergischen Kappungsgrenzenverordnung darf sich die Miete in Stuttgart innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (Quelle).