Haus und Auflagen
Geerbtes Haus in Nürnberg sanieren: Pflichten und Förderung
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Wer in Nürnberg ein älteres Elternhaus erbt oder verkauft, muss seit dem Sommer 2026 eine grundlegende bundesrechtliche Gesetzesänderung beachten: Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29. Juli 2026) wurde das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt und die pauschale 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch (bisherige §§ 71 bis 73 GEG) ersatzlos gestrichen.
Was gilt in Nürnberg im Einzelnen?
Eigentümer dürfen weiterhin auch neue Gas- und Ölheizungen einbauen, für die ab 2029 eine stufenweise Biotreppe nach § 43 Abs. 1 GModG (mindestens 10 Prozent grüne Brennstoffe ab 01.01.2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040, 100 Prozent klimaneutral ab 2045) gilt. Unverändert bestehen jedoch die zwingenden Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang (Erbfall oder Kauf): War das Ein- oder Zweifamilienhaus am Stichtag 1.
Februar 2002 vom Erblasser selbst bewohnt, müssen die Erben oder Käufer binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang über 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Heizkessel austauschen (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG, vormals § 72/73 GEG) sowie ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre im unbeheizten Keller und die oberste Geschossdecke dämmen (§§ 35 bis 38 GModG, vormals §§ 47, 48 GEG). Beim Hausverkauf oder bei Neuvermietung ist zwingend ein Energieausweis vorzulegen und zu übergeben (§§ 79 bis 87 GModG, ab 2026 digital im maschinenlesbaren Format und auf Wunsch in Papierform; Baudenkmäler sind befreit), während der bloße Erbgang ohne Verkauf keine Energieausweispflicht auslöst.
Vor Ort in Nürnberg profitieren Erben von einem dichten Beratungs- und Fördernetz: Neben der kostenlosen SAMS-Einstiegsberatung („Sanieren mit System“) der Stadt Nürnberg und der Stiftung Stadtökologie übernimmt die Stadt Nürnberg im Rahmen einer Sonderaktion für 100 Vor-Ort-Beratungen der Verbraucherzentrale Bayern den kompletten Eigenanteil von 40,00 € (klimaaktion@stadt.nuernberg.de), und die N-ERGIE Aktiengesellschaft bezuschusst Sanierungen über ihr CO2-Minderungsprogramm.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Nürnberg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, vormals GEG) und Wegfall der 65-%-EE-Pflicht | Mit Gesetz vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026, in Kraft seit 29.07.2026) heißt das bisherige GEG „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“; die bisherigen §§ 71 bis 73 GEG (65-%-EE-Pflicht beim Heizungstausch und Kopplung an die Wärmeplanung) wurden gestrichen | 2026-07-28 | Quelle, S. 1, 12 |
| Neue „Biotreppe“ für ab dem 29.07.2026 eingebaute Gas- und Ölheizungen (§ 43 Abs. 1 GModG) | Neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig, müssen aber ab 01.01.2029 mindestens 10 %, ab 01.01.2030 mindestens 15 %, ab 01.01.2035 mindestens 30 % und ab 01.01.2040 mindestens 60 % der Wärme mit Biomasse, grünem/blauem Wasserstoff, Biomethan, bioogenen Flüssigbrennstoffen, Solarthermie oder Wärmerückgewinnung erzeugen (ab 2045 vollständige Klimaneutralität nach § 42a GModG) | 2026-07-28 | Quelle, S. 9 |
| 2-Jahres-Frist nach Erbfall oder Kauf für den Austausch über 30 Jahre alter Heizkessel (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG) | Konstanttemperatur-Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind (Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel), dürfen nicht mehr betrieben werden; bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Eigentümer-Selbstnutzung am 01.02.2002 trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG) | 2026-07-28 | Quelle, S. 12 |
| 2-Jahres-Frist nach Erbfall oder Kauf für die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre (§§ 35 bis 38 GModG, vormals §§ 47, 48 GEG) | Zugängliche, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (alternativ das darüberliegende Dach) sowie ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden; bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Eigentümer-Selbstnutzung am 01.02.2002 gilt auch hier die 2-Jahres-Frist ab dem ersten Eigentumsübergang | 2026-07-28 | Quelle, S. 3, 12 |
| Energieausweispflicht beim Hausverkauf und Befreiung beim bloßen Erbfall sowie bei Baudenkmälern (§§ 79, 80, 87 GModG) | Bei Verkauf oder Neuvermietung muss potenziellen Käufern/Mietern spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GModG; Pflichtangaben in Immobilienanzeigen § 87 GModG; ab GModG 2026 elektronisch im maschinenlesbaren Format und auf Verlangen in Papierform, § 79 Abs. 2 GModG); kein Energieausweis nötig bei bloßem Erbgang ohne Verkauf sowie bei Baudenkmälern (§ 79 Abs. 4 GModG) | 2026-07-28 | Quelle, S. 26 |
| Neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) seit 21. Juli 2026 | Förderhöchstbetrag der anrechenbaren Kosten beim Heizungstausch (Förderdeckel) 28.000 € (sinkt halbjährlich um 750 €); sozial gestaffelter Einkommensbonus: 40 % Zuschuss bei Haushaltseinkommen unter 30.000 €, 30 % bis 40.000 €, 10 % bis 50.000 €; neuer Kinderzuschlag mindert das anrechenbare Einkommen um einmalig 10.000 € | 2026-07-29 | Quelle |
| Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern in Nürnberg und städtische Kostenübernahme (Sonderaktion 100 Vor-Ort-Beratungen) | Telefon-, Video- und Stützpunktberatung der Verbraucherzentrale ist kostenfrei; die Vor-Ort-Beratung am Wohngebäude kostet regulär 40,00 € Eigenanteil (für WEG 40 bis 80 €); im Rahmen einer Sonderaktion übernimmt die Stadt Nürnberg für ein Kontingent von 100 Vor-Ort-Beratungen die vollen 40,00 € (Anmeldung per E-Mail an klimaaktion@stadt.nuernberg.de mit Betreff „Sonderaktion Energieberatung“) | 2026-09 | Quelle |
Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Nürnberg, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.
Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Nürnberg zuständig?
- Kontakt SAMS & Sonderaktion Verbraucherzentrale: E-Mail klimaaktion@stadt.nuernberg.de, Übersicht unter Quelle
- Quelle: Quelle
Was ist in Nürnberg anders als anderswo?
Übernahme des 40-Euro-Eigenanteils der Vor-Ort-Energieberatung durch die Stadt Nürnberg: Während die Vor-Ort-Energieberatung der Verbraucherzentrale bundesweit 40,00 € Eigenanteil kostet, übernimmt die Stadt Nürnberg im Rahmen ihrer Sonderaktion für 100 Haushalte diesen Eigenanteil vollständig, wenn die Anmeldung vorab per E-Mail mit dem Betreff „Sonderaktion Energieberatung“ an klimaaktion@stadt.nuernberg.de erfolgt (Quelle).
Rechtslage seit 29. Juli 2026 (GModG statt GEG): Keine sofortige Wärmepumpenpflicht nach Erbfall, aber strikte 2-Jahres-Frist für alte Konstanttemperaturkessel und Geschossdeckendämmung: Durch die Ablösung des GEG durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zum 29.07.2026 ist die pauschale 65-Prozent-EE-Vorgabe entfallen (Quelle). Viele Erben übersehen jedoch, dass die beiden klassischen Bestands-Nachrüstpflichten im GModG unverändert fortgelten: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt oder kauft, das die Eltern schon am 01.02.2002 selbst bewohnt haben, muss innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang einen über 30 Jahre alten Konstanttemperaturkessel austauschen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG) sowie die oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungsrohre im Keller dämmen (§§ 35 bis 38 GModG).
Kombination aus Bundesförderung (BEG) und N-ERGIE CO2-Minderungsprogramm: Nürnberger Eigentümer können die neu strukturierte Bundesförderung (seit 21.07.2026 mit bis zu 28.000 € Förderdeckel und gestaffeltem Einkommensbonus bis 50.000 € Haushaltseinkommen) durch regionale Zuschüsse aus dem CO2-Minderungsprogramm des kommunalen Energieversorgers N-ERGIE sowie das städtische Begrünungsprogramm „Mehr Grün für Nürnberg“ ergänzen (Quelle).
Wie gehen Sie in Nürnberg am besten vor?
- Pflichten nach dem Erbfall prüfen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG).
- Eine Energieberatung in Anspruch nehmen, sie wird gefördert.
- Förderprogramme von Bund, Land und Stadt vergleichen.
- Abwägen, ob sich die Sanierung vor einem Verkauf lohnt oder der Käufer saniert.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
Kostenlose Ersteinschätzung